Годишен доклад за дейността
Доклад на независимия одитор
Годишен финансов отчет
ЕЛАНА Фонд за земеделска земя
АДСИЦ
31 декември 2025 г.
Доклад на независимия одитор
Годишен финансов отчет
ЕЛАНА Фонд за земеделска земя
АДСИЦ
31 декември 2025 г.
Съдържание
Страница
Годишен доклад за дейността -
Отчет за финансовото състояние 1
Отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход
2
Отчет за промените в собствения капитал 3
Отчет за паричните потоци 4
Пояснения към финансовия отчет 5
Страница
Годишен доклад за дейността -
Отчет за финансовото състояние 1
Отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход
2
Отчет за промените в собствения капитал 3
Отчет за паричните потоци 4
Пояснения към финансовия отчет 5
RSM BG
Ltd
is a member of the RSM Network and trades as RSM. RSM is the trading name used by the
members of the RSM Network. Each member of the RSM Network is an independent accounting and consulting
firm which practices in its own right. The RSM Network is not itself a separate legal entity in any jurisdiction.
РСМ БГ ООД
Адрес за кореспонденция:
ул. Проф. Фритьоф Нансен 9, ет.7
1142 София, България
T: +359 2 987 55 22
T: +359 2 987 55 33
E: office@rsmbg.bg
W: www.rsmbg.bg
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
До акционерите на
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
гр. София
Доклад относно одита на финансовия отчет
Мнение
Ние извършихме одит на финансовия отчет на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
(„Дружеството“), съдържащ отчета за финансовото състояние към 31 декември 2025 г. и отчета за
печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, отчета за промените в собствения капитал и отчета
за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към
финансовия отчет, съдържащи съществена информация за счетоводната политика и друга пояснителна
информация.
По наше мнение, приложеният финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние
на Дружеството към 31 декември 2025 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му
потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от
Европейския съюз (ЕС) .
База за изразяване на мнение
Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите
отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в
съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително
Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за
счетоводители (Кодекса на СМСЕС), приложими по отношение на одити на финансовите отчети на
предприятия от обществен интерес, заедно с етичните изисквания, приложими по отношение на одити на
финансовите отчети на предприятия от обществен интерес в България. Ние също така изпълнихме и
нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме,
че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето
мнение.
members of the RSM Network. Each member of the RSM Network is an independent accounting and consulting
firm which practices in its own right. The RSM Network is not itself a separate legal entity in any jurisdiction.
РСМ БГ ООД
Адрес за кореспонденция:
ул. Проф. Фритьоф Нансен 9, ет.7
1142 София, България
T: +359 2 987 55 22
T: +359 2 987 55 33
E: office@rsmbg.bg
W: www.rsmbg.bg
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
До акционерите на
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
гр. София
Доклад относно одита на финансовия отчет
Мнение
Ние извършихме одит на финансовия отчет на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
(„Дружеството“), съдържащ отчета за финансовото състояние към 31 декември 2025 г. и отчета за
печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, отчета за промените в собствения капитал и отчета
за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към
финансовия отчет, съдържащи съществена информация за счетоводната политика и друга пояснителна
информация.
По наше мнение, приложеният финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние
на Дружеството към 31 декември 2025 г., неговите финансови резултати от дейността и паричните му
потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от
Европейския съюз (ЕС) .
База за изразяване на мнение
Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите
отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в
съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително
Международни стандарти за независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за
счетоводители (Кодекса на СМСЕС), приложими по отношение на одити на финансовите отчети на
предприятия от обществен интерес, заедно с етичните изисквания, приложими по отношение на одити на
финансовите отчети на предприятия от обществен интерес в България. Ние също така изпълнихме и
нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме,
че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето
мнение.
2
Ключови одиторски въпроси
Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с
най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани
като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него,
като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси.
Инвестиционните имоти
Пояснение 4.6 „Инвестиционни имоти“, пояснение 4.13.1 „Оценка по справедлива стойност на
инвестиционните имоти“, пояснение 5 „Инвестиционни имоти“ и пояснение 20 „Оценяване по
справедлива стойност на нефинансови активи“ от финансовия отчет
Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше
адресиран при проведения от нас одит
Към 31 декември 2025 г. балансовата стойност на
инвестиционните имоти на Дружеството възлиза
на 10 465 хил. лв. и през годината е призната
печалба от промяна в справедливата им стойност
в размер на 31 хил. лв.
Ние се фокусирахме върху преценките на
ръководството за оценка на справедливата
стойност на инвестиционните имоти поради
значителния им относителен дял в сумата на
активите - 87,96 % към 31 декември 2025 г. и
поради значимите предположения от страна на
ръководството и независимите оценители,
необходими при изчисляването на
справедливата стойност на инвестиционните
имоти.
По време на нашия одит, одиторските ни процедури
включваха, без да са ограничени до:
- преглед и проверка на докладите на
независимите оценители за оценка на имотите;
- проверка на опита и квалификацията на
независимите оценители;
- оценка на уместността на използваните ключови
предположения в оценителските доклади с
участието на наши вътрешни експерти-
оценители чрез сравняване с актуална пазарна
информация за подобни имоти;
- оценка на адекватността на оповестяванията на
финансовите отчети, включително
оповестяванията на основните предположения,
преценки и чувствителност;
Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него
Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за
дейността, в т.ч. декларация за корпоративно управление и доклад за изпълнение на политиката за
възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Глава седма от Закона за счетоводството и
Закона за публично предлагане на ценни книжа, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски
доклад върху него, която получихме преди датата на нашия одиторски доклад.
Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато
и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до
степента, до която е посочено.
Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата
информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с
финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да
съдържа съществено неправилно докладване.
В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице
съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този
факт.
Нямаме какво да докладваме в това отношение.
Ключови одиторски въпроси
Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с
най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани
като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него,
като ние не предоставяме отделно мнение относно тези въпроси.
Инвестиционните имоти
Пояснение 4.6 „Инвестиционни имоти“, пояснение 4.13.1 „Оценка по справедлива стойност на
инвестиционните имоти“, пояснение 5 „Инвестиционни имоти“ и пояснение 20 „Оценяване по
справедлива стойност на нефинансови активи“ от финансовия отчет
Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос беше
адресиран при проведения от нас одит
Към 31 декември 2025 г. балансовата стойност на
инвестиционните имоти на Дружеството възлиза
на 10 465 хил. лв. и през годината е призната
печалба от промяна в справедливата им стойност
в размер на 31 хил. лв.
Ние се фокусирахме върху преценките на
ръководството за оценка на справедливата
стойност на инвестиционните имоти поради
значителния им относителен дял в сумата на
активите - 87,96 % към 31 декември 2025 г. и
поради значимите предположения от страна на
ръководството и независимите оценители,
необходими при изчисляването на
справедливата стойност на инвестиционните
имоти.
По време на нашия одит, одиторските ни процедури
включваха, без да са ограничени до:
- преглед и проверка на докладите на
независимите оценители за оценка на имотите;
- проверка на опита и квалификацията на
независимите оценители;
- оценка на уместността на използваните ключови
предположения в оценителските доклади с
участието на наши вътрешни експерти-
оценители чрез сравняване с актуална пазарна
информация за подобни имоти;
- оценка на адекватността на оповестяванията на
финансовите отчети, включително
оповестяванията на основните предположения,
преценки и чувствителност;
Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него
Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от доклад за
дейността, в т.ч. декларация за корпоративно управление и доклад за изпълнение на политиката за
възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Глава седма от Закона за счетоводството и
Закона за публично предлагане на ценни книжа, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски
доклад върху него, която получихме преди датата на нашия одиторски доклад.
Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме каквато
и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до
степента, до която е посочено.
Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да прочетем другата
информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в съществено несъответствие с
финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да
съдържа съществено неправилно докладване.
В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице
съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този
факт.
Нямаме какво да докладваме в това отношение.
3
Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за финансовия отчет
Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в
съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС), и за такава система за
вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на
финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се
на измама или грешка.
При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване способността на
Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е
приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки
счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството
не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на
практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.
Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по
финансово отчитане на Дружеството.
Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет
Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет като цяло
не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и
да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност
е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги ще
разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да
възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква,
че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения
на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.
Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме
професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:
- идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия
отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме
одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да
са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито
съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от
съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва
тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на
одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол.
- получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим
одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел
изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството.
- оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните
приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството.
- достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на
счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на
получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност,
отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно
способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние
достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем
внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във
финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме
мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата
на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина
Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие.
Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за финансовия отчет
Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов отчет в
съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС), и за такава система за
вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на
финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се
на измама или грешка.
При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване способността на
Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е
приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки
счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството
не възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако ръководството на
практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.
Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по
финансово отчитане на Дружеството.
Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет
Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет като цяло
не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и
да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност
е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги ще
разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да
възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква,
че те, самостоятелно или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения
на потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.
Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме
професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:
- идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във финансовия
отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме
одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да
са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито
съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от
съществено неправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва
тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на
одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол.
- получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим
одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел
изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството.
- оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните
приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството.
- достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на
счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на
получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност,
отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни съмнения относно
способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние
достигнем до заключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечем
внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестявания във
финансовия отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, да модифицираме
мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските доказателства, получени до датата
на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина
Дружеството да преустанови функционирането си като действащо предприятие.
4
- оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително
оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и
събития по начин, който постига достоверно представяне.
Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания
обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени
недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит.
Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили
приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички
взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи
отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и предприетите действия за елиминиране на
заплахите или приложените предпазни мерки.
Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси,
които са били с най -голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период и които
следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад,
освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на
информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не
следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че
неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения
интерес от тази комуникация.
Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания
Допълнителни въпроси, които поставя за докладване Законът за счетоводството
Допълнителни въпроси, които поставят за докладване Законът за счетоводството и
Законът за публичното предлагане на ценни книжа
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга
информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада
за дейността, декларацията за корпоративно управление и доклада за изпълнение на политиката за
възнагражденията, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно
„Указания относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на
професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните
експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на
формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на
становище относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията,
предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни
книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 15
от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.
Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството
На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:
а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен
финансовия отчет, съответства на финансовия отчет;
б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от Закона за
счетоводството, на чл. 100н, ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа;
в) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен
финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за
счетоводството и чл. 100н, ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа информация;
г) докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е
изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в наредбата
по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
- оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет, включително
оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за него сделки и
събития по начин, който постига достоверно представяне.
Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания
обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени
недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит.
Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили
приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички
взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи
отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и предприетите действия за елиминиране на
заплахите или приложените предпазни мерки.
Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси,
които са били с най -голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период и които
следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад,
освен в случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на
информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не
следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че
неблагоприятните последствия от това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения
интерес от тази комуникация.
Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания
Допълнителни въпроси, които поставя за докладване Законът за счетоводството
Допълнителни въпроси, които поставят за докладване Законът за счетоводството и
Законът за публичното предлагане на ценни книжа
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга
информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на доклада
за дейността, декларацията за корпоративно управление и доклада за изпълнение на политиката за
възнагражденията, ние изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно
„Указания относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на
професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на дипломираните
експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на
формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на
становище относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията,
предвидени в Глава седма от Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни
книжа, (чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал. 15
от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.
Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството
На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:
а) информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен
финансовия отчет, съответства на финансовия отчет;
б) докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от Закона за
счетоводството, на чл. 100н, ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа;
в) в декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен
финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за
счетоводството и чл. 100н, ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа информация;
г) докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за която е
изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в наредбата
по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
5
Становище във връзка с чл. 100н, ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за
публичното предлагане на ценни книжа
На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на
предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните характеристики
на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието във връзка с процеса на
финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като елемент от съдържанието на
декларацията за корпоративно управление) и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и
"и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно
предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване.
Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100н, ал. 4, т.
3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
− Изявление във връзка с чл. 100н, ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни
книжа
Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в пояснение 17 към финансовия отчет.
На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от
нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга
информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени
в приложения финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., във всички съществени
аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от
нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на
формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно
мнение върху сделките със свързани лица.
− Изявление във връзка с чл. 100н, ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни
книжа
Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет
представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на
извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия
отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства
или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено
недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО
счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС). Резултатите от нашите одиторски процедури
върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в
контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване
на отделно мнение върху тези съществени сделки.
Докладване за съответствие на електронния формат на финансовия отчет, включен в
годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с изискванията на
Регламента за ЕЕЕФ
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, ние изпълнихме процедурите, съгласно
„Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски
електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за
търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на
регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези
процедури касаят проверка на формата и дали четимата от човек част на този електронен формат
съответства на одитирания финансов отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието
на електронния формат на финансовия отчет на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за годината,
завършваща на 31 декември 2025 година, приложен в електронния файл „„485100YJ8WH8ICT88O38-
Становище във връзка с чл. 100н, ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за
публичното предлагане на ценни книжа
На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на
предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните характеристики
на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието във връзка с процеса на
финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като елемент от съдържанието на
декларацията за корпоративно управление) и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и
"и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно
предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване.
Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100н, ал. 4, т.
3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
− Изявление във връзка с чл. 100н, ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на ценни
книжа
Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в пояснение 17 към финансовия отчет.
На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от
нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга
информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени
в приложения финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., във всички съществени
аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от
нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на
формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно
мнение върху сделките със свързани лица.
− Изявление във връзка с чл. 100н, ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на ценни
книжа
Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет
представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на
извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия
отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства
или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено
недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО
счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС). Резултатите от нашите одиторски процедури
върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в
контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване
на отделно мнение върху тези съществени сделки.
Докладване за съответствие на електронния формат на финансовия отчет, включен в
годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с изискванията на
Регламента за ЕЕЕФ
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела
„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, ние изпълнихме процедурите, съгласно
„Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на единния европейски
електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за
търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на
регистрираните одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези
процедури касаят проверка на формата и дали четимата от човек част на този електронен формат
съответства на одитирания финансов отчет и изразяване на становище по отношение на съответствието
на електронния формат на финансовия отчет на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за годината,
завършваща на 31 декември 2025 година, приложен в електронния файл „„485100YJ8WH8ICT88O38-
6
20251231-BG-SEP.xhtml“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17
декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез
регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане
(„Регламент за ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат на финансовия отчет,
включен в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен
в XHTML формат.
Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при
изготвяне на електронния формат на финансовия отчет в XHTML.
Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет, приложен в
електронния файл „485100YJ8WH8ICT88O38-20251231-BG-SEP.xhtml“ и не обхваща другата информация,
включена в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК.
На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на финансовия отчет
на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2025 година, съдържащ се в приложения
електронен файл „485100YJ8WH8ICT88O38-20251231-BG-SEP.xhtml“, е изготвен във всички съществени
аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.
Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с изискванията на чл. 59
от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта
Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по
устойчивостта във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и
изложената по-долу информация:
− „РСМ БГ“ ООД е назначено за задължителен одитор на финансовия отчет на „ЕЛАНА Фонд за
земеделска земя“ АДСИЦ за годината, завършила на 31 декември 2025 г. от общото събрание на
акционерите, проведено на 5 юни 2025 г., за период от една година.
− Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на Дружеството
представлява седми пълен непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това предприятие,
извършен от нас.
− В подкрепа на одиторското мнение ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски въпроси“
описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни наблюдения
във връзка с тези рискове, когато е целесъобразно.
− Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад,
представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за
независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта.
− Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов
одит и изразяването на сигурност по устойчивостта забранени услуги извън одита.
− Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо
Дружеството.
− За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме
предоставяли други услуги на Дружеството.
Владислав Михайлов
Управител
„РСМ БГ“ ООД
Одиторско дружество рег. № 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита
26 март 2026 г.
гр. София, ул. „Проф. Фритьоф Нансен“ 9, ет.7, България Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:27:50 +02'00' Vladislav Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by Vladislav
Roumenov Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:42:39
+02'00'
20251231-BG-SEP.xhtml“, с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17
декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез
регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за отчитане
(„Регламент за ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат на финансовия отчет,
включен в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен
в XHTML формат.
Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при
изготвяне на електронния формат на финансовия отчет в XHTML.
Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет, приложен в
електронния файл „485100YJ8WH8ICT88O38-20251231-BG-SEP.xhtml“ и не обхваща другата информация,
включена в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК.
На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на финансовия отчет
на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2025 година, съдържащ се в приложения
електронен файл „485100YJ8WH8ICT88O38-20251231-BG-SEP.xhtml“, е изготвен във всички съществени
аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.
Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с изискванията на чл. 59
от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта
Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по
устойчивостта във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и
изложената по-долу информация:
− „РСМ БГ“ ООД е назначено за задължителен одитор на финансовия отчет на „ЕЛАНА Фонд за
земеделска земя“ АДСИЦ за годината, завършила на 31 декември 2025 г. от общото събрание на
акционерите, проведено на 5 юни 2025 г., за период от една година.
− Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на Дружеството
представлява седми пълен непрекъснат ангажимент за задължителен одит на това предприятие,
извършен от нас.
− В подкрепа на одиторското мнение ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски въпроси“
описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни наблюдения
във връзка с тези рискове, когато е целесъобразно.
− Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад,
представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за
независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта.
− Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов
одит и изразяването на сигурност по устойчивостта забранени услуги извън одита.
− Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо
Дружеството.
− За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме
предоставяли други услуги на Дружеството.
Владислав Михайлов
Управител
„РСМ БГ“ ООД
Одиторско дружество рег. № 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита
26 март 2026 г.
гр. София, ул. „Проф. Фритьоф Нансен“ 9, ет.7, България Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:27:50 +02'00' Vladislav Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by Vladislav
Roumenov Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:42:39
+02'00'
Страница
1
от
23
ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА НА
„ЕЛАНА ФОНД ЗА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ“ АДСИЦ ПРЕЗ 2025 Г.
на основание чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100н, ал. 7 от Закона за
публичното предлагане на ценни книжа и чл. 10 и чл. 20 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г.
за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на
ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
1. Систематизирана информация за „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
Основни партньори.
1.1. Информация за Фонда
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ (наричано за краткост
„Фонда/Дружеството“) е акционерно дружество със специална инвестиционна цел,
регистрирано в Република България.
Съдебната регистрация на Дружеството е извършена с Решение № 1 на Софийски
градски съд, фирмено дело № 4994/2006 г., с ЕИК 175085923. LEI кодът на Дружеството е:
485100YJ8WH8ICT88O38.
Седалището и адресът на управление на Дружеството към края на настоящия отчетен
период е: гр. София, п.к. 1000, ул. „Кузман Шапкарев“ № 4. Фондът е учреден за неопределен
срок. Регистриран е с предмет на дейност: инвестиране на паричните средства набрани чрез
издаване на ценни книжа в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти),
посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти,
извършване на строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за управление,
отдаване под наем, лизинг, или аренда и продажбата им.
Специалното законодателство, касаещо дейността на Фонда, се съдържа и произтича
основно от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за
секюритизация (ЗДСИЦДС) и Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК). Въз
основа на тях Фондът подлежи на регулация от страна на Комисията за финансов надзор
(КФН).
С Решение № 1130-ДСИЦ от 22.11.2006 г. на КФН „ЕЛАНА Фонд за земеделска
земя“ АДСИЦ е лицензирано да извършва дейност като дружество със специална
инвестиционна цел, а именно: инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на
ценни книжа, в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти), за което
обстоятелство е получило лиценз с № 36-ДСИЦ/30.11.2006 г. С Решение № 618-ПД от
04.04.2007 г. на КФН Дружеството е вписано като публично дружество в регистъра на
публичните дружества и други емитенти на ценни книжа.
Във връзка с извършената промяна в наименованието и адреса на управлението на
Дружеството, одобрена с решение № 1279-ДСИЦ от 03.12.2019 г. на КФН и гласувана на
извънредното Общо събрание на акционерите, проведено на 19.12.2019 г., лицензът на
Дружеството е преиздаден с № 75-ДСИЦ/10.02.2020 г.
Дружеството няма регистрирани клонове в страната и/или чужбина.
През отчетната 2025 г. Дружеството не е извършвало изследователска или развойна
дейност.
Дружеството е с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на
директорите в тричленен състав:
ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА НА
„ЕЛАНА ФОНД ЗА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ“ АДСИЦ ПРЕЗ 2025 Г.
на основание чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100н, ал. 7 от Закона за
публичното предлагане на ценни книжа и чл. 10 и чл. 20 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г.
за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на
ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
1. Систематизирана информация за „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
Основни партньори.
1.1. Информация за Фонда
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ (наричано за краткост
„Фонда/Дружеството“) е акционерно дружество със специална инвестиционна цел,
регистрирано в Република България.
Съдебната регистрация на Дружеството е извършена с Решение № 1 на Софийски
градски съд, фирмено дело № 4994/2006 г., с ЕИК 175085923. LEI кодът на Дружеството е:
485100YJ8WH8ICT88O38.
Седалището и адресът на управление на Дружеството към края на настоящия отчетен
период е: гр. София, п.к. 1000, ул. „Кузман Шапкарев“ № 4. Фондът е учреден за неопределен
срок. Регистриран е с предмет на дейност: инвестиране на паричните средства набрани чрез
издаване на ценни книжа в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти),
посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти,
извършване на строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за управление,
отдаване под наем, лизинг, или аренда и продажбата им.
Специалното законодателство, касаещо дейността на Фонда, се съдържа и произтича
основно от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за
секюритизация (ЗДСИЦДС) и Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК). Въз
основа на тях Фондът подлежи на регулация от страна на Комисията за финансов надзор
(КФН).
С Решение № 1130-ДСИЦ от 22.11.2006 г. на КФН „ЕЛАНА Фонд за земеделска
земя“ АДСИЦ е лицензирано да извършва дейност като дружество със специална
инвестиционна цел, а именно: инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на
ценни книжа, в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти), за което
обстоятелство е получило лиценз с № 36-ДСИЦ/30.11.2006 г. С Решение № 618-ПД от
04.04.2007 г. на КФН Дружеството е вписано като публично дружество в регистъра на
публичните дружества и други емитенти на ценни книжа.
Във връзка с извършената промяна в наименованието и адреса на управлението на
Дружеството, одобрена с решение № 1279-ДСИЦ от 03.12.2019 г. на КФН и гласувана на
извънредното Общо събрание на акционерите, проведено на 19.12.2019 г., лицензът на
Дружеството е преиздаден с № 75-ДСИЦ/10.02.2020 г.
Дружеството няма регистрирани клонове в страната и/или чужбина.
През отчетната 2025 г. Дружеството не е извършвало изследователска или развойна
дейност.
Дружеството е с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на
директорите в тричленен състав:
Страница
2
от
23
1. Георги Валентинов Малинов – изпълнителен директор;
2. Ива Симеонова Александрова – председател;
3. Златена Михайлова Златева – заместник-председател.
Съветът на директорите е избран с мандат от 5 г. на проведеното на 05.06.2025 г.
редовно Общо събрание на акционерите, като промяната е вписана в Търговския регистър и
регистъра на юридическите лица с нестопанска цел (ТРРЮЛНЦ) на 12.06.2025 г. Дружеството
се представлява от изпълнителния директор Георги Валентинов Малинов.
Към датата на изготвянето на настоящия доклад Фондът не е назначил прокурист.
Към края на 2025 г. Дружеството е с регистриран капитал от 8 962 885 лв., разпределен
в същия брой обикновени поименни и безналични акции с право на глас с номинал 1 лв. всяка.
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е публично дружество и съгласно ЗППЦК
неговите акции се търгуват на алтернативен пазар (BaSE market) на „Българска фондова
борса“ АД с борсов код EALF и ISIN BG1100062063.
1.2. Основни партньори на Фонда
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ осъществява дейността си със
съдействието на следните основни партньори:
• Трето лице, обслужващо дейността на Фонда по смисъла на чл. 27, ал. 4 от
ЗДСИЦДС
Трето лице, обслужващо дейността на Дружеството, към 31.12.2025 г. е
„Агромениджмънт“ ООД с ЕИК 202456719, което след одобрение от КФН с Решение № 1293-
ЗДСИЦ от 10.12.2019 г. замени „Статус имоти мениджмънт“ ООД. Фондът не притежава
дялове от своето трето лице, обслужващо дейността му.
• Банка-депозитар
По силата на Договор за изпълнение на функциите банка-депозитар от 21.07.2023 г.,
сключен между „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ и „Обединена българска банка“ АД,
Дружеството възлага на основание и при условията, установени и допустими от закона, на
банката да изпълнява срещу възнаграждение функции на банка-депозитар.
• Експерт-оценители
Фондът в изпълнение на задължението си по чл. 22 от ЗДСИЦДС е ползвал услугите
на лицензирания оценител инж. Симеон Стефанов Куцаров.
• Одитор
Общото събрание на акционерите, проведено на 05.06.2025 г., избра за одитор на
Дружеството за 2025 г. одиторското дружество „РСМ БГ“ ООД, регистрирано под № 173.
Същото дружество извърши независим финансов одит на годишните отчети за последните 7
години.
• Одитен комитет
На проведеното на 25.06.2024 г. редовно Общо събрание на акционерите беше избран
одитен комитет, в състав:
1. Георги Валентинов Малинов – изпълнителен директор;
2. Ива Симеонова Александрова – председател;
3. Златена Михайлова Златева – заместник-председател.
Съветът на директорите е избран с мандат от 5 г. на проведеното на 05.06.2025 г.
редовно Общо събрание на акционерите, като промяната е вписана в Търговския регистър и
регистъра на юридическите лица с нестопанска цел (ТРРЮЛНЦ) на 12.06.2025 г. Дружеството
се представлява от изпълнителния директор Георги Валентинов Малинов.
Към датата на изготвянето на настоящия доклад Фондът не е назначил прокурист.
Към края на 2025 г. Дружеството е с регистриран капитал от 8 962 885 лв., разпределен
в същия брой обикновени поименни и безналични акции с право на глас с номинал 1 лв. всяка.
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е публично дружество и съгласно ЗППЦК
неговите акции се търгуват на алтернативен пазар (BaSE market) на „Българска фондова
борса“ АД с борсов код EALF и ISIN BG1100062063.
1.2. Основни партньори на Фонда
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ осъществява дейността си със
съдействието на следните основни партньори:
• Трето лице, обслужващо дейността на Фонда по смисъла на чл. 27, ал. 4 от
ЗДСИЦДС
Трето лице, обслужващо дейността на Дружеството, към 31.12.2025 г. е
„Агромениджмънт“ ООД с ЕИК 202456719, което след одобрение от КФН с Решение № 1293-
ЗДСИЦ от 10.12.2019 г. замени „Статус имоти мениджмънт“ ООД. Фондът не притежава
дялове от своето трето лице, обслужващо дейността му.
• Банка-депозитар
По силата на Договор за изпълнение на функциите банка-депозитар от 21.07.2023 г.,
сключен между „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ и „Обединена българска банка“ АД,
Дружеството възлага на основание и при условията, установени и допустими от закона, на
банката да изпълнява срещу възнаграждение функции на банка-депозитар.
• Експерт-оценители
Фондът в изпълнение на задължението си по чл. 22 от ЗДСИЦДС е ползвал услугите
на лицензирания оценител инж. Симеон Стефанов Куцаров.
• Одитор
Общото събрание на акционерите, проведено на 05.06.2025 г., избра за одитор на
Дружеството за 2025 г. одиторското дружество „РСМ БГ“ ООД, регистрирано под № 173.
Същото дружество извърши независим финансов одит на годишните отчети за последните 7
години.
• Одитен комитет
На проведеното на 25.06.2024 г. редовно Общо събрание на акционерите беше избран
одитен комитет, в състав:
Страница
3
от
23
1. Десимира Илиева Денчева;
2. Златена Михайлова Златева;
3. Биляна Ангелова Кирова.
• Инвестиционен посредник
До момента са извършени две увеличения на капитала на Фонда, като същите бяха
обслужвани от инвестиционния посредник „ЕЛАНА Трейдинг“ АД с ЕИК 831470130.
2. Инвестиционни цели и ограничения
• Предмет на дейност
Предметът на дейност на Дружеството е инвестиране на паричните средства в
земеделска земя, набрани чрез издаване на ценни книжа. Основната дейност на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е да организира закупуването, отдаването под
наем/аренда, постепенната концентрация и окрупняване на портфолиото от земеделски земи
и последващата им продажба.
• Основна цел
Съгласно Устава на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ основната цел на
инвестиционната дейност на Дружеството е насочена към нарастване пазарната цена на
акциите му и увеличаване размера на дивидентите, изплащани на акционерите, при
запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал.
• Инвестиционни ограничения
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ придобива единствено земеделски земи и
не инвестира в други видове недвижими имоти.
Съобразно Устава и последният Проспект на Дружеството, то може да придобива
право на собственост и други (ограничени) вещни права върху недвижими имоти, находящи
се само на територията на Република България, както и не може да придобива вещни права
върху недвижими имоти, които са предмет на правен спор.
Съгласно ЗДСИЦДС временно свободните парични средства на Фонда могат да бъдат
инвестирани единствено в:
✓ ценни книжа, издадени или гарантирани от българската държава и/или в банкови депозити
на банки, които имат право да извършват дейност на територията на държава членка;
✓ ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за търговия в държава членка, но в
размер не повече от 10 % от активите му;
✓ други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти, но
в размер не повече от 10 % от активите му;
✓ трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, но в размер не повече от 10 % от
активите му;
✓ специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, но в размер не повече от 30 %
от активите му
Общият размер на инвестициите на Дружеството не може да надвишава 30 % от
активите му.
1. Десимира Илиева Денчева;
2. Златена Михайлова Златева;
3. Биляна Ангелова Кирова.
• Инвестиционен посредник
До момента са извършени две увеличения на капитала на Фонда, като същите бяха
обслужвани от инвестиционния посредник „ЕЛАНА Трейдинг“ АД с ЕИК 831470130.
2. Инвестиционни цели и ограничения
• Предмет на дейност
Предметът на дейност на Дружеството е инвестиране на паричните средства в
земеделска земя, набрани чрез издаване на ценни книжа. Основната дейност на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е да организира закупуването, отдаването под
наем/аренда, постепенната концентрация и окрупняване на портфолиото от земеделски земи
и последващата им продажба.
• Основна цел
Съгласно Устава на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ основната цел на
инвестиционната дейност на Дружеството е насочена към нарастване пазарната цена на
акциите му и увеличаване размера на дивидентите, изплащани на акционерите, при
запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал.
• Инвестиционни ограничения
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ придобива единствено земеделски земи и
не инвестира в други видове недвижими имоти.
Съобразно Устава и последният Проспект на Дружеството, то може да придобива
право на собственост и други (ограничени) вещни права върху недвижими имоти, находящи
се само на територията на Република България, както и не може да придобива вещни права
върху недвижими имоти, които са предмет на правен спор.
Съгласно ЗДСИЦДС временно свободните парични средства на Фонда могат да бъдат
инвестирани единствено в:
✓ ценни книжа, издадени или гарантирани от българската държава и/или в банкови депозити
на банки, които имат право да извършват дейност на територията на държава членка;
✓ ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за търговия в държава членка, но в
размер не повече от 10 % от активите му;
✓ други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти, но
в размер не повече от 10 % от активите му;
✓ трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, но в размер не повече от 10 % от
активите му;
✓ специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, но в размер не повече от 30 %
от активите му
Общият размер на инвестициите на Дружеството не може да надвишава 30 % от
активите му.
Страница
4
от
23
• Критерии за покупка на обработваеми земеделски земи
Критериите за избор на земеделски земи и ценовата политика на Дружеството са
инкорпорирани в подробно описани правила за покупка на земеделски земи, съгласно които
земеделската земя в България за нуждите на Дружеството е класифицирана в 5 ценови класа.
Във всеки ценови клас са определени различни цени за земя от 1-ва до 10-категория, които
от своя страна се разделят на 3 подкласа според големината на съответния парцел (до 10
дка, между 10-20 дка и над 20 дка). Отстъпка от горните критерии е възможна при т. нар.
„блокови сделки“, когато се закупуват множество имоти в едно или няколко землища. При това
положение може да се определи еднаква средна цена на декар, каквато е пазарната практика.
Към края на всяко тримесечие или при настъпили промени в пазарните нива на
земеделската земя ценовата политика на Дружеството ще се преразглежда и коригира с цел
запазване и повишаване на конкурентоспособността му.
Ценовата политика на Дружеството за всяко землище, в което ще закупува земя е
следствие на комбинация от следните основни критерии:
Цена на придобиване
Цената на придобиване ще е не по-висока от пазарната цена за съответната категория
земеделски земи в съответното землище, към датата на придобиване на имота/ите.
Качество на земеделската земя
Дружеството закупува единствено земеделски земи, подходящи за отглеждане на
земеделски култури (пшеница, царевица, ечемик, слънчоглед, рапица, лозя и други
дълготрайни насаждения). Придобиваните земеделски земи ще са предимно имоти от 1-ва до
6-та категория с начин на трайно ползване (НТП) нива или посевна площ, като по изключение
по-ниски категории земи или такива с различен НТП ще се купуват, когато са обработваеми
или подходящи за обработка. С оглед на все по-нарастващото значение на имотите с НТП
„пасище, мера“ дружеството закупува такива имоти в региони, където се забелязват
възможности за интензивно развитие на животновъдството, респ. същите лесно могат да
бъдат отдадени при атрактивна доходност за акционерите.
Географско разположение
Дружеството финансира покупки на земи в основно в Северна България (Дунавската
равнина и Добруджа) и Югоизточна България и Тракийската низина, където са традиционните
земеделски райони.
Възможности за концентрация и комасация
Опитът на мениджмънта показва, че комасираната земя, както и натрупването на голям
обем земя в едно землище, значително повишава стойността ѝ.
Добра доходност от наем/ренти
Предпочитаните имоти са в землища, в които съотношението на пазарната цена
спрямо плащаните ренти осигурява максимално добър текущ доход на акционерите.
Възможности за изграждане на напояване
С оглед на промените в климата, които се забелязват през последните години ,
изграждането на хидромелиоративни съоръжения е фактор, който може да доведе до
нарастване на стойността на земите в близост с повече от 200 %.
Възможности за защита от градушки
Последните няколко години показаха, че градушките се превръщат във все по-голям
проблем пред земеделските стопани и очакванията ни са, че за в бъдеще това ще се отразява
значително и върху цената на имотите и най-вече тези с НТП „трайни насаждения“ и „лозя“.
• Критерии за покупка на обработваеми земеделски земи
Критериите за избор на земеделски земи и ценовата политика на Дружеството са
инкорпорирани в подробно описани правила за покупка на земеделски земи, съгласно които
земеделската земя в България за нуждите на Дружеството е класифицирана в 5 ценови класа.
Във всеки ценови клас са определени различни цени за земя от 1-ва до 10-категория, които
от своя страна се разделят на 3 подкласа според големината на съответния парцел (до 10
дка, между 10-20 дка и над 20 дка). Отстъпка от горните критерии е възможна при т. нар.
„блокови сделки“, когато се закупуват множество имоти в едно или няколко землища. При това
положение може да се определи еднаква средна цена на декар, каквато е пазарната практика.
Към края на всяко тримесечие или при настъпили промени в пазарните нива на
земеделската земя ценовата политика на Дружеството ще се преразглежда и коригира с цел
запазване и повишаване на конкурентоспособността му.
Ценовата политика на Дружеството за всяко землище, в което ще закупува земя е
следствие на комбинация от следните основни критерии:
Цена на придобиване
Цената на придобиване ще е не по-висока от пазарната цена за съответната категория
земеделски земи в съответното землище, към датата на придобиване на имота/ите.
Качество на земеделската земя
Дружеството закупува единствено земеделски земи, подходящи за отглеждане на
земеделски култури (пшеница, царевица, ечемик, слънчоглед, рапица, лозя и други
дълготрайни насаждения). Придобиваните земеделски земи ще са предимно имоти от 1-ва до
6-та категория с начин на трайно ползване (НТП) нива или посевна площ, като по изключение
по-ниски категории земи или такива с различен НТП ще се купуват, когато са обработваеми
или подходящи за обработка. С оглед на все по-нарастващото значение на имотите с НТП
„пасище, мера“ дружеството закупува такива имоти в региони, където се забелязват
възможности за интензивно развитие на животновъдството, респ. същите лесно могат да
бъдат отдадени при атрактивна доходност за акционерите.
Географско разположение
Дружеството финансира покупки на земи в основно в Северна България (Дунавската
равнина и Добруджа) и Югоизточна България и Тракийската низина, където са традиционните
земеделски райони.
Възможности за концентрация и комасация
Опитът на мениджмънта показва, че комасираната земя, както и натрупването на голям
обем земя в едно землище, значително повишава стойността ѝ.
Добра доходност от наем/ренти
Предпочитаните имоти са в землища, в които съотношението на пазарната цена
спрямо плащаните ренти осигурява максимално добър текущ доход на акционерите.
Възможности за изграждане на напояване
С оглед на промените в климата, които се забелязват през последните години ,
изграждането на хидромелиоративни съоръжения е фактор, който може да доведе до
нарастване на стойността на земите в близост с повече от 200 %.
Възможности за защита от градушки
Последните няколко години показаха, че градушките се превръщат във все по-голям
проблем пред земеделските стопани и очакванията ни са, че за в бъдеще това ще се отразява
значително и върху цената на имотите и най-вече тези с НТП „трайни насаждения“ и „лозя“.
Страница
5
от
23
• Покупка на земеделска земя с цел промяна на предназначението
В Устава на Дружеството е наложено ограничение, съгласно което то не може да
закупува земеделски имоти с цел промяна на предназначението на стойност по-голяма от
10 % от балансовата стойност на активите към 31.12 на съответната година, но не повече от
левовата равностойност на 5 000 000 евро. През 2025 г. не са осъществявани покупки на
подобни имоти, като такива покупки не са реализирани и в предходните години след
промяната на фокуса на Дружеството към инвестиции м земеделски земи. .
• Максимално допустим размер на разходите за управление на Дружеството
Съгласно чл. 57 от Устава на Дружеството максимално допустимият размер на всички
разходи по управлението и обслужването му, в това число разходите за възнаграждения на
членовете на Съвета на директорите на Дружеството, на обслужващите дружества (трити
лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС) , на регистрирания одитор, оценителите и банката-
депозитар, не могат да надхвърлят 7 % от стойността на активите по баланса на Дружеството,
включен в годишния му финансов отчет за годината на начисляването на разходите.
• Ограничения относно източници на финансиране
Уставът на Дружеството не съдържа разпоредби относно промени в капитала, които
са по-рестриктивни от условията, предвидени в Търговския закон (ТЗ) . Съгласно
законодателството и Устава, капиталът се увеличава чрез издаване на нови акции или чрез
превръщане в акции на облигации, които са издадени като конвертируеми. Решение за
увеличаване на капитала се приема от Общото събрание. Съгласно чл. 40 и чл. 41 от Устава
на Дружеството, Съветът на директорите е овластен в срок до 5 години от вписване в
ТРРЮЛНЦ на последните промени в Устава на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ,
гласувани на Общото събрание на акционерите от 05.06.2025 г., да приема решения за
увеличаване на капитала до 150 000 000 лв. или равностойността им в евро чрез издаване на
нови акции, както и за издаване на облигации в различни валути при общ размер на
облигационния заем до 50 000 000 лв.
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДСИЦДС Дружеството може също да взема банкови кредити
за придобиване на недвижими имоти, в които инвестира, за въвеждане в експлоатация на
придобитите недвижими имоти и да взема банкови кредити в размер до 20 % от активите си,
които се използват за изплащане на лихви, ако кредитът е за срок не повече от 12 месеца.
3. Информация за развитието на основната дейност на „ЕЛАНА Фонд за
земеделска земя“ АДСИЦ през отчетната година
След като бе реализиран процеса по промяна на инвестиционния фокус на
Дружеството през 2020 г., последното започна да извършва закупуване на недвижими имоти
(земеделска земя) с цел натрупване на активи. Считано от тогава до края на отчетния период
Дружеството е поетапно увеличило активите си.
4. Основни рискове, пред които е изправен Фонда
4.1. Общи рискове
Общи рискове са тези, свързани с общата икономическа конюнктура и политическа
обстановка в страната. Тези рискове са извън директното влияние на Дружеството, но биха
могли съществено да повлияят на резултатите от неговата дейност.
• Покупка на земеделска земя с цел промяна на предназначението
В Устава на Дружеството е наложено ограничение, съгласно което то не може да
закупува земеделски имоти с цел промяна на предназначението на стойност по-голяма от
10 % от балансовата стойност на активите към 31.12 на съответната година, но не повече от
левовата равностойност на 5 000 000 евро. През 2025 г. не са осъществявани покупки на
подобни имоти, като такива покупки не са реализирани и в предходните години след
промяната на фокуса на Дружеството към инвестиции м земеделски земи. .
• Максимално допустим размер на разходите за управление на Дружеството
Съгласно чл. 57 от Устава на Дружеството максимално допустимият размер на всички
разходи по управлението и обслужването му, в това число разходите за възнаграждения на
членовете на Съвета на директорите на Дружеството, на обслужващите дружества (трити
лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС) , на регистрирания одитор, оценителите и банката-
депозитар, не могат да надхвърлят 7 % от стойността на активите по баланса на Дружеството,
включен в годишния му финансов отчет за годината на начисляването на разходите.
• Ограничения относно източници на финансиране
Уставът на Дружеството не съдържа разпоредби относно промени в капитала, които
са по-рестриктивни от условията, предвидени в Търговския закон (ТЗ) . Съгласно
законодателството и Устава, капиталът се увеличава чрез издаване на нови акции или чрез
превръщане в акции на облигации, които са издадени като конвертируеми. Решение за
увеличаване на капитала се приема от Общото събрание. Съгласно чл. 40 и чл. 41 от Устава
на Дружеството, Съветът на директорите е овластен в срок до 5 години от вписване в
ТРРЮЛНЦ на последните промени в Устава на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ,
гласувани на Общото събрание на акционерите от 05.06.2025 г., да приема решения за
увеличаване на капитала до 150 000 000 лв. или равностойността им в евро чрез издаване на
нови акции, както и за издаване на облигации в различни валути при общ размер на
облигационния заем до 50 000 000 лв.
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДСИЦДС Дружеството може също да взема банкови кредити
за придобиване на недвижими имоти, в които инвестира, за въвеждане в експлоатация на
придобитите недвижими имоти и да взема банкови кредити в размер до 20 % от активите си,
които се използват за изплащане на лихви, ако кредитът е за срок не повече от 12 месеца.
3. Информация за развитието на основната дейност на „ЕЛАНА Фонд за
земеделска земя“ АДСИЦ през отчетната година
След като бе реализиран процеса по промяна на инвестиционния фокус на
Дружеството през 2020 г., последното започна да извършва закупуване на недвижими имоти
(земеделска земя) с цел натрупване на активи. Считано от тогава до края на отчетния период
Дружеството е поетапно увеличило активите си.
4. Основни рискове, пред които е изправен Фонда
4.1. Общи рискове
Общи рискове са тези, свързани с общата икономическа конюнктура и политическа
обстановка в страната. Тези рискове са извън директното влияние на Дружеството, но биха
могли съществено да повлияят на резултатите от неговата дейност.
Страница
6
от
23
• Политически риск
Политическият риск се свързва с неблагоприятна промяна в действащото
законодателство, промяна на политическия курс на страната, в която се извършва
икономическата дейност и други. България е член на НАТО от 01.04.2004 г. и на Европейския
съюз от 01.01.2007 г., което е гаранция за външнополитическата стабилност на страната.
Законодателната политика е насочена към хармонизиране на българското законодателство с
това на Европейския съюз. Дружеството счита, че евентуална бъдеща промяна в
политическото управление на страната няма да доведе до съществени изменения в
дейността му, а членството в Европейския съюз е допълнителен фактор, който
благоприятства успешната реализация на инвестиционната му стратегия.
• Валутен риск
Валутният риск представлява възможността за негативна промяна на съотношението
между курса на лева към чуждите валути и влиянието на тази промяна по отношение на
възвращаемостта от инвестиции в страната. През 1997 г. в България е въведен Валутен борд,
при което българският лев е фиксиран към германската марка, респ. към еврото. Системата
на Валутен борд доведе до стабилизиране на българската икономика, намаляване на
инфлацията, устойчив растеж, редуциране на големия бюджетен дефицит и положителна
оценка от международните рейтингови агенции. Влизането в ERM ІІ през 2020 г. и приемане
на еврото в страната, считано от 01.01.2026 г., е допълнителна гаранция за редуцирането на
този риск.
• Кредитен риск
Кредитният риск на държавата е рискът от невъзможност или нежелание за посрещане
на предстоящите плащания по дълга. В това отношение България постоянно подобрява
позициите си на международните дългови пазари, което улеснява достъпа на държавата и
икономическите агенти до финансиране от външни източници. Устойчивото повишаване на
оценките на кредитния риск на страната е в резултат на постигнатите резултати в сферата на
стабилизацията на макроикономическата среда, постигането на устойчив темп на растеж и
добре капитализирания Валутен борд. Най-важният ефект от подобряването на кредитния
рейтинг е в понижаване на рисковите премии по заемите, което води до по-благоприятни
лихвени равнища (при равни други условия). Поради тази причина потенциалното
повишаване на кредитния рейтинг на страната би имало благоприятно влияние върху
дейността на Дружеството и по-точно върху неговото финансиране. От друга страна,
понижаването на кредитния рейтинг на България би имало отрицателно влияние върху
цената на финансирането на Дружеството, освен ако неговите заемни споразумения не са с
фиксирани лихви.
• Неблагоприятни промени в данъчните и други закони
Данъците, плащани от българските търговски субекти, включват данъци при източника,
местни данъци и такси, данък върху корпоративната печалба, данък добавена стойност,
акцизи, износни и вносни мита и имотни данъци. Системата на данъчно облагане в България
все още се развива, в резултат на което може да възникне противоречива данъчна практика,
както на държавно, така и на местно ниво. Инвеститорите трябва също така да вземат под
внимание, че стойността на инвестицията в акции може да бъде неблагоприятно засегната от
промени в действащото данъчно законодателство, включително в неговото тълкуване и
прилагане. В допълнение данъчното законодателство не е единственото, което може да
претърпи промяна, като тази промяна да засегне негативно дейността на Дружеството.
Въпреки че по-голямата част от българското законодателство вече е хармонизирано със
законодателството на Европейския съюз, прилагането на закона е обект на критика от
европейските партньори на България. Съдебната и административна практика остават
• Политически риск
Политическият риск се свързва с неблагоприятна промяна в действащото
законодателство, промяна на политическия курс на страната, в която се извършва
икономическата дейност и други. България е член на НАТО от 01.04.2004 г. и на Европейския
съюз от 01.01.2007 г., което е гаранция за външнополитическата стабилност на страната.
Законодателната политика е насочена към хармонизиране на българското законодателство с
това на Европейския съюз. Дружеството счита, че евентуална бъдеща промяна в
политическото управление на страната няма да доведе до съществени изменения в
дейността му, а членството в Европейския съюз е допълнителен фактор, който
благоприятства успешната реализация на инвестиционната му стратегия.
• Валутен риск
Валутният риск представлява възможността за негативна промяна на съотношението
между курса на лева към чуждите валути и влиянието на тази промяна по отношение на
възвращаемостта от инвестиции в страната. През 1997 г. в България е въведен Валутен борд,
при което българският лев е фиксиран към германската марка, респ. към еврото. Системата
на Валутен борд доведе до стабилизиране на българската икономика, намаляване на
инфлацията, устойчив растеж, редуциране на големия бюджетен дефицит и положителна
оценка от международните рейтингови агенции. Влизането в ERM ІІ през 2020 г. и приемане
на еврото в страната, считано от 01.01.2026 г., е допълнителна гаранция за редуцирането на
този риск.
• Кредитен риск
Кредитният риск на държавата е рискът от невъзможност или нежелание за посрещане
на предстоящите плащания по дълга. В това отношение България постоянно подобрява
позициите си на международните дългови пазари, което улеснява достъпа на държавата и
икономическите агенти до финансиране от външни източници. Устойчивото повишаване на
оценките на кредитния риск на страната е в резултат на постигнатите резултати в сферата на
стабилизацията на макроикономическата среда, постигането на устойчив темп на растеж и
добре капитализирания Валутен борд. Най-важният ефект от подобряването на кредитния
рейтинг е в понижаване на рисковите премии по заемите, което води до по-благоприятни
лихвени равнища (при равни други условия). Поради тази причина потенциалното
повишаване на кредитния рейтинг на страната би имало благоприятно влияние върху
дейността на Дружеството и по-точно върху неговото финансиране. От друга страна,
понижаването на кредитния рейтинг на България би имало отрицателно влияние върху
цената на финансирането на Дружеството, освен ако неговите заемни споразумения не са с
фиксирани лихви.
• Неблагоприятни промени в данъчните и други закони
Данъците, плащани от българските търговски субекти, включват данъци при източника,
местни данъци и такси, данък върху корпоративната печалба, данък добавена стойност,
акцизи, износни и вносни мита и имотни данъци. Системата на данъчно облагане в България
все още се развива, в резултат на което може да възникне противоречива данъчна практика,
както на държавно, така и на местно ниво. Инвеститорите трябва също така да вземат под
внимание, че стойността на инвестицията в акции може да бъде неблагоприятно засегната от
промени в действащото данъчно законодателство, включително в неговото тълкуване и
прилагане. В допълнение данъчното законодателство не е единственото, което може да
претърпи промяна, като тази промяна да засегне негативно дейността на Дружеството.
Въпреки че по-голямата част от българското законодателство вече е хармонизирано със
законодателството на Европейския съюз, прилагането на закона е обект на критика от
европейските партньори на България. Съдебната и административна практика остават
Страница
7
от
23
проблематични: българските съдилища не са в състояние ефективно да решават спорове във
връзка с права върху собственост, нарушения на законови и договорни задължения и други,
в резултат на което систематичният нормативен риск е относително висок. Независимо от
проблемите в българската правна система, българското търговско законодателство е част от
европейското и като такова, е относително модерно. Въвеждане на новите нормативни актове
в области като дружественото право и ценните книжа, както и хармонизацията със законите
и регулациите на Европейския съюз са гаранция за намаляване на нормативния риск.
• Други общи рискове
Други рискове, които са извън възможността на влияние от управлението на
Дружеството са природни бедствия, политическа нестабилност, терористични актове и войни
в региона. Форсмажорни обстоятелства, които биха оказали негативно влияние върху бизнеса
въобще.
Такова например е създалата се епидемична обстановка, свързана с
разпространението на Corona Virus Disease (COVID-19) през 2020 г. на територията на
страната, което оказа съществено влияние върху дейността на всички стопански субекти в
държавата. Неблагоприятно влияние оказва към момента и войната в Украйна, доколкото
двете воюващи страни са едни от най-големите производители на земеделска продукция не
само в региона, но и в света.
4.2. Специфични рискове
Специфични рискове са тези, които са свързани с основната дейност на Дружеството
и които до известна степен могат да бъдат контролирани от водената от него пазарна
политика.
Инвестициите на Дружеството в недвижими имоти са подложени на различни рискове,
както типични за инвестирането в недвижими имоти, така и рискове, специфични за дейността
му. Приходите, печалбата и стойността на притежаваните от Дружеството имоти могат да
бъдат неблагоприятно засегнати от множество фактори. Конкретните специфични рискове за
Дружеството са следните:
• Неблагоприятни изменения на пазарните цени
Намаление на цените на земеделските земи би се отразило отрицателно върху
стойността на активите на Дружеството. Като се имат предвид очакванията за устойчив ръст
на цената на земеделските земи в дългосрочен план, то мениджмънта счита, че влиянието на
този риск е пренебрежимо.
• Неликвидност на инвестициите
Инвестициите в недвижими имоти са относително неликвидни. Това означава, че
парцел, притежаван от Дружеството, не би могъл да се продаде бързо и с ниски разходи на
справедлива цена. Възможно е, ако то бъде принудено да продаде бързо притежаван парцел,
това да стане на по-ниска от пазарната цена или справедливата цена, което да намали
планираната възвръщаемост от дейността му. Пазарът на земеделски земи се развива
динамично и става все по-ликвиден, като в последните няколко години се доминира от
купувачите. Поради това мениджмънта на Дружеството счита, че влиянието на този риск ще
бъде слабо и в случай на необходимост, то ще е в състояние да получи справедлива цена за
парцели, предложени за продажба.
проблематични: българските съдилища не са в състояние ефективно да решават спорове във
връзка с права върху собственост, нарушения на законови и договорни задължения и други,
в резултат на което систематичният нормативен риск е относително висок. Независимо от
проблемите в българската правна система, българското търговско законодателство е част от
европейското и като такова, е относително модерно. Въвеждане на новите нормативни актове
в области като дружественото право и ценните книжа, както и хармонизацията със законите
и регулациите на Европейския съюз са гаранция за намаляване на нормативния риск.
• Други общи рискове
Други рискове, които са извън възможността на влияние от управлението на
Дружеството са природни бедствия, политическа нестабилност, терористични актове и войни
в региона. Форсмажорни обстоятелства, които биха оказали негативно влияние върху бизнеса
въобще.
Такова например е създалата се епидемична обстановка, свързана с
разпространението на Corona Virus Disease (COVID-19) през 2020 г. на територията на
страната, което оказа съществено влияние върху дейността на всички стопански субекти в
държавата. Неблагоприятно влияние оказва към момента и войната в Украйна, доколкото
двете воюващи страни са едни от най-големите производители на земеделска продукция не
само в региона, но и в света.
4.2. Специфични рискове
Специфични рискове са тези, които са свързани с основната дейност на Дружеството
и които до известна степен могат да бъдат контролирани от водената от него пазарна
политика.
Инвестициите на Дружеството в недвижими имоти са подложени на различни рискове,
както типични за инвестирането в недвижими имоти, така и рискове, специфични за дейността
му. Приходите, печалбата и стойността на притежаваните от Дружеството имоти могат да
бъдат неблагоприятно засегнати от множество фактори. Конкретните специфични рискове за
Дружеството са следните:
• Неблагоприятни изменения на пазарните цени
Намаление на цените на земеделските земи би се отразило отрицателно върху
стойността на активите на Дружеството. Като се имат предвид очакванията за устойчив ръст
на цената на земеделските земи в дългосрочен план, то мениджмънта счита, че влиянието на
този риск е пренебрежимо.
• Неликвидност на инвестициите
Инвестициите в недвижими имоти са относително неликвидни. Това означава, че
парцел, притежаван от Дружеството, не би могъл да се продаде бързо и с ниски разходи на
справедлива цена. Възможно е, ако то бъде принудено да продаде бързо притежаван парцел,
това да стане на по-ниска от пазарната цена или справедливата цена, което да намали
планираната възвръщаемост от дейността му. Пазарът на земеделски земи се развива
динамично и става все по-ликвиден, като в последните няколко години се доминира от
купувачите. Поради това мениджмънта на Дружеството счита, че влиянието на този риск ще
бъде слабо и в случай на необходимост, то ще е в състояние да получи справедлива цена за
парцели, предложени за продажба.
Страница
8
от
23
• Зависимост на Дружеството от земеделските производители и успешното развитие
на техния бизнес
Приходите на Дружеството в голяма степен зависят от успешния бизнес на
земеделските производители, респ. повишаване на ценността на земята в следствие на
въвеждането на по-добри практики за обработка. В случай, че земеделските производители
не оценят правилно особеностите на промените в климата (засушаване, градушки и др.) или
не следват последните тенденции в бизнеса относно оптимизиране на производството на
продукция, въвеждане на нови технологии, машини и др., то това може да доведе до
задържане на цената на земята или дори до намаляването ѝ, респ. възвръщаемостта от
инвестициите на Дружеството ще намалее, а това ще рефлектира отрицателно върху дохода
на акционерите. Мениджмънтът счита, че този риск се реализира в пълна сила през
последните 2 стопански години, в които земеделските производители не реагираха напълно
адекватно на сериозната промяна в климата, в следствие на която имаме относително
неравномерно разпределение на валежите през отделните сезони. Сушата през летните
месеци се отрази изключително негативно най-вече на т.нар. „пролетници“, при които се
наблюдаваше съществен спад на добивите. Добрата новина е, че макар и със закъснение
започнаха да се прилагат влагозапазващи технологии за обработка (т.нар. no till земеделие) ,
които се очаква съществено да подобрят ситуацията в отрасъла. Отделно вече започват и
доста локални проекти за осигуряване на напояване, а като резултат от градушките през
последните няколко години се планира и изграждане на съоръжения, които да защитават
близо 90 % от територията на страната. Въпреки негативното влияние на горепосочените
фактори върху изплащаните ренти от земеделските стопани, респ. намаляването на
доходността от земята в последните 2 години, Дружеството съумя да запази нивата на
рентите, които получава от своите клиенти.
• Забава при инвестиране на капитала
Акционерният капитал ще носи толкова по-голяма доходност, колкото по-бързо бъде
инвестиран, респ. Дружеството по-бързо започне да реализира текуща доходност от наеми и
ренти. За целта мениджърите му, както и третото лице, обслужващо дейността му, ще се
стремят да оптимизират паричните потоци през годините, с оглед на оптималното
съотношение между постъпване на средствата и тяхното инвестиране.
• Напускане на ключови служители
Дейността на Дружеството може да бъде застрашена при напускане на служител от
ключово значение и със специфична квалификация, за когото е трудно или невъзможно да се
намери заместник в разумен срок и при разумни финансови условия.
• Неетично и незаконно поведение
Дружеството може да претърпи вреди поради неетично поведение на лица, с които то
се намира в договорни отношения, вкл. лица от ръководните органи. Това би се отразило
отрицателно на обичайната му дейност и неговата печалба.
• Риск при изповядване на сделките за покупка на имоти
Дружеството закупува имоти в близо 3/4 от областите на страната. Съгласно
българското законодателство сделките се извършват по местонахождение на имотите. Чрез
създадената стройна организация от високо квалифицирани регионални представители в
страната, прецизно регламентирани и спазвани процедури при покупки на земеделски земи,
Дружеството и третото лице, обслужващо дейността му, са свели до минимум възможните
неблагоприятни последици от злоумишлени действия на продавачи на имоти или техни
пълномощници при изповядване на сделките.
• Зависимост на Дружеството от земеделските производители и успешното развитие
на техния бизнес
Приходите на Дружеството в голяма степен зависят от успешния бизнес на
земеделските производители, респ. повишаване на ценността на земята в следствие на
въвеждането на по-добри практики за обработка. В случай, че земеделските производители
не оценят правилно особеностите на промените в климата (засушаване, градушки и др.) или
не следват последните тенденции в бизнеса относно оптимизиране на производството на
продукция, въвеждане на нови технологии, машини и др., то това може да доведе до
задържане на цената на земята или дори до намаляването ѝ, респ. възвръщаемостта от
инвестициите на Дружеството ще намалее, а това ще рефлектира отрицателно върху дохода
на акционерите. Мениджмънтът счита, че този риск се реализира в пълна сила през
последните 2 стопански години, в които земеделските производители не реагираха напълно
адекватно на сериозната промяна в климата, в следствие на която имаме относително
неравномерно разпределение на валежите през отделните сезони. Сушата през летните
месеци се отрази изключително негативно най-вече на т.нар. „пролетници“, при които се
наблюдаваше съществен спад на добивите. Добрата новина е, че макар и със закъснение
започнаха да се прилагат влагозапазващи технологии за обработка (т.нар. no till земеделие) ,
които се очаква съществено да подобрят ситуацията в отрасъла. Отделно вече започват и
доста локални проекти за осигуряване на напояване, а като резултат от градушките през
последните няколко години се планира и изграждане на съоръжения, които да защитават
близо 90 % от територията на страната. Въпреки негативното влияние на горепосочените
фактори върху изплащаните ренти от земеделските стопани, респ. намаляването на
доходността от земята в последните 2 години, Дружеството съумя да запази нивата на
рентите, които получава от своите клиенти.
• Забава при инвестиране на капитала
Акционерният капитал ще носи толкова по-голяма доходност, колкото по-бързо бъде
инвестиран, респ. Дружеството по-бързо започне да реализира текуща доходност от наеми и
ренти. За целта мениджърите му, както и третото лице, обслужващо дейността му, ще се
стремят да оптимизират паричните потоци през годините, с оглед на оптималното
съотношение между постъпване на средствата и тяхното инвестиране.
• Напускане на ключови служители
Дейността на Дружеството може да бъде застрашена при напускане на служител от
ключово значение и със специфична квалификация, за когото е трудно или невъзможно да се
намери заместник в разумен срок и при разумни финансови условия.
• Неетично и незаконно поведение
Дружеството може да претърпи вреди поради неетично поведение на лица, с които то
се намира в договорни отношения, вкл. лица от ръководните органи. Това би се отразило
отрицателно на обичайната му дейност и неговата печалба.
• Риск при изповядване на сделките за покупка на имоти
Дружеството закупува имоти в близо 3/4 от областите на страната. Съгласно
българското законодателство сделките се извършват по местонахождение на имотите. Чрез
създадената стройна организация от високо квалифицирани регионални представители в
страната, прецизно регламентирани и спазвани процедури при покупки на земеделски земи,
Дружеството и третото лице, обслужващо дейността му, са свели до минимум възможните
неблагоприятни последици от злоумишлени действия на продавачи на имоти или техни
пълномощници при изповядване на сделките.
Страница
9
от
23
4.3. Цели и политика по отношение управление на финансовите рискове
Управлението на риска на Дружеството се осъществява от централната му
администрация в сътрудничество със Съвета на директорите. Дружеството е приело
инвестиционна политика, на база на която е установен процес за оперативно управление и
контрол на сделките с инвестиционни имоти. Съветът на директорите извършва общ годишен
преглед на инвестиционната политика, както и регулярни месечни прегледи и контрол на
изпълнението на инвестиционната политика, както и статуса на планираните инвестиционни
проекти и контрол върху паричните потоци.
Дружеството не използва хеджиращи инструменти и деривативни инструменти. Най-
съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу.
Анализ на пазарния риск
Пазарен риск е рискът, че справедливата стойност на бъдещите парични потоци от
даден инструмент ще варира поради промените в пазарните цени. Пазарните цени включват
четири типа риск: лихвен, валутен, стоков и друг ценови риск, какъвто е и рискът от промяна
на цената на собствения капитал. Финансовите инструменти, които биват засегнати от
пазарния риск, включват заеми и привлечени средства, депозити, инструменти на
разположение за продажба и деривативни финансови инструменти.
Дружеството е изложено на пазарен риск, свързан с промените в пазарните стойности
на инвестиционните имоти. В пояснение 20 към финансовия отчет е представена
експозицията на Дружеството към този риск, основните предположения и методи за оценка и
съответните анализи на чувствителността. Като се имат предвид очакванията за устойчив
ръст на цената на земеделските земи, то мениджмънта счита, че влиянието на този риск е
пренебрежимо.
Анализ на кредитния риск
Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението
си към Дружеството. Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера
на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период, както
е посочено по-долу:
Финансови активи 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Финансови активи, отчитани по амортизирана стойност:
Търговски и други вземания 50 40
Пари и парични средства 1 383 3 504
1 433 3 544
Дружеството редовно следи за неизпълнението на задълженията на свои клиенти и
други контрагенти, установени индивидуално или на групи, и използва тази информация за
контрол на кредитния риск. Политика на Дружеството е да извършва транзакции само с
контрагенти с добър кредитен рейтинг. Ръководството на Дружеството счита, че всички
гореспоменати финансови активи, които не са били обезценявани или са с настъпил падеж
през представените отчетни периоди, са финансови активи с висока кредитна оценка.
Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по други сделки.
При оценката на очакваните кредитни загуби ръководството е оценило и възможните
ефекти от военната инвазия на Русия в Украйна и военния конфликт между Израел и Хамас.
4.3. Цели и политика по отношение управление на финансовите рискове
Управлението на риска на Дружеството се осъществява от централната му
администрация в сътрудничество със Съвета на директорите. Дружеството е приело
инвестиционна политика, на база на която е установен процес за оперативно управление и
контрол на сделките с инвестиционни имоти. Съветът на директорите извършва общ годишен
преглед на инвестиционната политика, както и регулярни месечни прегледи и контрол на
изпълнението на инвестиционната политика, както и статуса на планираните инвестиционни
проекти и контрол върху паричните потоци.
Дружеството не използва хеджиращи инструменти и деривативни инструменти. Най-
съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу.
Анализ на пазарния риск
Пазарен риск е рискът, че справедливата стойност на бъдещите парични потоци от
даден инструмент ще варира поради промените в пазарните цени. Пазарните цени включват
четири типа риск: лихвен, валутен, стоков и друг ценови риск, какъвто е и рискът от промяна
на цената на собствения капитал. Финансовите инструменти, които биват засегнати от
пазарния риск, включват заеми и привлечени средства, депозити, инструменти на
разположение за продажба и деривативни финансови инструменти.
Дружеството е изложено на пазарен риск, свързан с промените в пазарните стойности
на инвестиционните имоти. В пояснение 20 към финансовия отчет е представена
експозицията на Дружеството към този риск, основните предположения и методи за оценка и
съответните анализи на чувствителността. Като се имат предвид очакванията за устойчив
ръст на цената на земеделските земи, то мениджмънта счита, че влиянието на този риск е
пренебрежимо.
Анализ на кредитния риск
Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението
си към Дружеството. Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера
на балансовата стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период, както
е посочено по-долу:
Финансови активи 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Финансови активи, отчитани по амортизирана стойност:
Търговски и други вземания 50 40
Пари и парични средства 1 383 3 504
1 433 3 544
Дружеството редовно следи за неизпълнението на задълженията на свои клиенти и
други контрагенти, установени индивидуално или на групи, и използва тази информация за
контрол на кредитния риск. Политика на Дружеството е да извършва транзакции само с
контрагенти с добър кредитен рейтинг. Ръководството на Дружеството счита, че всички
гореспоменати финансови активи, които не са били обезценявани или са с настъпил падеж
през представените отчетни периоди, са финансови активи с висока кредитна оценка.
Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по други сделки.
При оценката на очакваните кредитни загуби ръководството е оценило и възможните
ефекти от военната инвазия на Русия в Украйна и военния конфликт между Израел и Хамас.
Страница
10
от
23
Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй
като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг.
Анализ на ликвидния риск
Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите
задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи
входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната му дейност.
Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди – ежедневно и
ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в
дългосрочен план – за периоди от 180 дни и 360 дни, се определят месечно. Правилното
управление на паричния поток позволява навременно реагиране от страна на ръководството
и намиране на ефективни решения за посрещане на текущите плащания.
Към 31 декември падежите на договорните задължения на Дружеството (съдържащи
лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва:
Текущи Нетекущи
31 декември 2025 г. До 6 месеца Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Търговски задължения 63 - - -
Общо 63 - - -
Текущи Нетекущи
31 декември 2024 г. До 6 месеца Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Търговски задължения 48 - - -
Общо 48 - - -
Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват
недисконтираните парични потоци по договорите, които могат да се различават от
балансовите стойности на задълженията към отчетната дата.
Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск
При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните
парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и
търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания надвишават
значително текущите нужди от изходящ паричен поток.
5.1. Информация по чл. 31, ал. 1 от ЗДСИЦДС във връзка с чл. 20, ал. 1, т. 1 от
Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация
при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на
регулиран пазар
• информация за дела на активите, отдадени за ползване срещу заплащане, спрямо
общия размер на инвестициите в недвижими имоти
Процентът на отдадените имоти за ползване срещу заплащане възлиза на 99.87 %.
Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй
като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния рейтинг.
Анализ на ликвидния риск
Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите
задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи
входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната му дейност.
Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди – ежедневно и
ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в
дългосрочен план – за периоди от 180 дни и 360 дни, се определят месечно. Правилното
управление на паричния поток позволява навременно реагиране от страна на ръководството
и намиране на ефективни решения за посрещане на текущите плащания.
Към 31 декември падежите на договорните задължения на Дружеството (съдържащи
лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва:
Текущи Нетекущи
31 декември 2025 г. До 6 месеца Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Търговски задължения 63 - - -
Общо 63 - - -
Текущи Нетекущи
31 декември 2024 г. До 6 месеца Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Търговски задължения 48 - - -
Общо 48 - - -
Стойностите, оповестени в този анализ на падежите на задълженията, представляват
недисконтираните парични потоци по договорите, които могат да се различават от
балансовите стойности на задълженията към отчетната дата.
Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск
При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните
парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и
търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания надвишават
значително текущите нужди от изходящ паричен поток.
5.1. Информация по чл. 31, ал. 1 от ЗДСИЦДС във връзка с чл. 20, ал. 1, т. 1 от
Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация
при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на
регулиран пазар
• информация за дела на активите, отдадени за ползване срещу заплащане, спрямо
общия размер на инвестициите в недвижими имоти
Процентът на отдадените имоти за ползване срещу заплащане възлиза на 99.87 %.
Страница
11
от
23
• информация за продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща с 5
на сто общата стойност на инвестициите в недвижими имоти
Няма такива сделки.
• информация за спазване на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26,
ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС
– във връзка с чл. 5, ал. 7 от ЗДСИЦДС: всички активи на Дружеството са в резултат на
дейността по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС.
– във връзка с чл. 5, ал. 9 от ЗДСИЦДС: 100 % от брутните приходи на Дружеството за
финансовата 2025 г. са в резултат на дейността по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС.
– във връзка с чл. 25, ал. 1 от ЗДСИЦДС: Паричните средства на Дружеството са по
разплащателни банкови сметки в банка-депозитар, оперираща на територията на страната.
Дружеството няма инвестиции в депозити или ценни книжа.
– във връзка с чл. 25, ал. 2 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е инвестирало в ипотечни
облигации.
– във връзка с чл. 25, ал. 3 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е инвестирало в активи в други
дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти.
– във връзка с чл. 25, ал. 4 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е инвестирало в специализирани
дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.
– във връзка с чл. 25, ал. 5 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е инвестирало в трети лица по чл.
27, ал. 4 от ЗДСИЦДС.
– във връзка с чл. 26, ал. 1 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е давало обезпечения по банкови
кредити и не е предоставяло и получавало заеми.
– във връзка с чл. 26, ал. 2 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е емитирало дългови ценни книжа
и не е вземало банкови кредити през отчетния период.
• информация за недвижимите имоти на територията на друга държава членка, по
държави
Дружеството не е инвестирало в имоти на територията на друга държава членка.
• информация за извършени строежи, ремонти и подобрения на недвижимите имоти
Не са извършвани строежи, ремонти и подобрения на недвижимите имоти през 2025 г.
• информация за относителния дял на неплатените наеми, лизингови и арендни
вноски спрямо общата стойност на вземанията, произтичащи от всички сключени от
Дружеството споразумения за наем, лизинг и аренда
Към края на отчетния период Дружеството е събрало 100 % от вземанията си по
сключените договори за наем и аренда за стопанската 2024/2025 г., а за стопанската
2025/2026 г. – авансово са събрани 56.57 %.
5.2. Информация по чл. 31, ал. 7 от ЗДСИЦДС
През годината Дружеството е закупило имоти с обща площ 926.160 дка на обща
стойност от 2 227 хил. лв., като за част от имотите не е извършвана предварителна оценка от
лицензиран оценител, тъй като същите попадат в хипотезата на чл. 22, ал. 7 от ЗДСИЦДС
• информация за продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща с 5
на сто общата стойност на инвестициите в недвижими имоти
Няма такива сделки.
• информация за спазване на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26,
ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС
– във връзка с чл. 5, ал. 7 от ЗДСИЦДС: всички активи на Дружеството са в резултат на
дейността по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС.
– във връзка с чл. 5, ал. 9 от ЗДСИЦДС: 100 % от брутните приходи на Дружеството за
финансовата 2025 г. са в резултат на дейността по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС.
– във връзка с чл. 25, ал. 1 от ЗДСИЦДС: Паричните средства на Дружеството са по
разплащателни банкови сметки в банка-депозитар, оперираща на територията на страната.
Дружеството няма инвестиции в депозити или ценни книжа.
– във връзка с чл. 25, ал. 2 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е инвестирало в ипотечни
облигации.
– във връзка с чл. 25, ал. 3 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е инвестирало в активи в други
дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти.
– във връзка с чл. 25, ал. 4 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е инвестирало в специализирани
дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.
– във връзка с чл. 25, ал. 5 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е инвестирало в трети лица по чл.
27, ал. 4 от ЗДСИЦДС.
– във връзка с чл. 26, ал. 1 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е давало обезпечения по банкови
кредити и не е предоставяло и получавало заеми.
– във връзка с чл. 26, ал. 2 от ЗДСИЦДС: Дружеството не е емитирало дългови ценни книжа
и не е вземало банкови кредити през отчетния период.
• информация за недвижимите имоти на територията на друга държава членка, по
държави
Дружеството не е инвестирало в имоти на територията на друга държава членка.
• информация за извършени строежи, ремонти и подобрения на недвижимите имоти
Не са извършвани строежи, ремонти и подобрения на недвижимите имоти през 2025 г.
• информация за относителния дял на неплатените наеми, лизингови и арендни
вноски спрямо общата стойност на вземанията, произтичащи от всички сключени от
Дружеството споразумения за наем, лизинг и аренда
Към края на отчетния период Дружеството е събрало 100 % от вземанията си по
сключените договори за наем и аренда за стопанската 2024/2025 г., а за стопанската
2025/2026 г. – авансово са събрани 56.57 %.
5.2. Информация по чл. 31, ал. 7 от ЗДСИЦДС
През годината Дружеството е закупило имоти с обща площ 926.160 дка на обща
стойност от 2 227 хил. лв., като за част от имотите не е извършвана предварителна оценка от
лицензиран оценител, тъй като същите попадат в хипотезата на чл. 22, ал. 7 от ЗДСИЦДС
Страница
12
от
23
(придобити са на единична стойност над 20 000 лв.). Съгласно извършената от лицензиран
оценител оценка към 31.12.2025 г. общата пазарна стойност на тези имоти възлиза на 2 257
хил. лв.
6. Коментар и анализ на финансовите отчети и друга съществена информация
относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството.
Към 31.12.2025 г. общата сума на активите на Дружеството възлизат на 11 898 хил. лв.,
в т. ч.: инвестиционни имоти – 10 465 хил. лв., търговски вземания – 50 хил. лв. и парични
средства – 1 383 хил. лв.
Собственият капитал на Дружеството е в размер на 11 516 хил. лв., в това число
основен капитал 8 963 хил. лв.
Реализираните приходи от „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ са в размер на
455 хил. лв., от които 31 хил. лв. са приходи от преоценки на инвестиционни имоти. Общите
разходи за дейността възлизат на 270 хил. лв. За 2025 г. Дружеството реализира печалба в
размер на 185 хил. лв.
През 2025 г. „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ не е имало проблеми със
своята платежоспособност и не е имало ликвидни затруднения. Задълженията на
Дружеството са погасявани в срок.
6.2. Войни конфликти
Към датата на изготвяне на финансовия отчет продължават военните конфликти в
Украйна и в Близкия изток (Израел, Газа, Иран), които създават повишена геополитическа и
икономическа несигурност.
По първоначални оценки на Ръководството тези събития не са оказали пряко
съществено влияние върху дейността на Дружеството към момента, доколкото то няма
взаимоотношения с лица, попаднали под санкциите, както и няма активи и дейности в
засегнатите пряко региони, но е засегнато от по-широки макроикономически последици.
Либерализирането на търговията на украински селскостопански продукти се отразява
пряко върху себестойността на продукцията на основните клиенти на дружество –
земеделските производители, от там на размера на изплащаните ренти, респективно и върху
стойността на земеделските земи. Това оказва негативно влияние върху инвестиционната
дейност на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ.
Във финансовия отчет на Дружеството към 31.12.2025 г. няма активи и пасиви, чиято
оценка да е повлияна/засегната от кризата, породена от военния конфликт между Руската
Федерация и Украйна.
Също така ръководството не идентифицира значителни рискове, които могат да
доведат до съществена корекция на балансовите суми на активите и пасивите в рамките на
следващата финансова година или в бизнес модела и планове на Дружеството.
6.3. Въпроси, свързани с климата
Неизменна част от дейността на арендаторите и наемателите на земеделска земя, с
които работи „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ, е тяхното ежедневно
взаимодействие с околната среда. Поради тази причина във взаимоотношенията си със
своите арендатори и наематели, преди и след отдаването под наем/аренда на земеделските
имоти, Дружеството осъществява контрол по превенция на екологичните рискове и за
спазването на екологичните норми.
(придобити са на единична стойност над 20 000 лв.). Съгласно извършената от лицензиран
оценител оценка към 31.12.2025 г. общата пазарна стойност на тези имоти възлиза на 2 257
хил. лв.
6. Коментар и анализ на финансовите отчети и друга съществена информация
относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството.
Към 31.12.2025 г. общата сума на активите на Дружеството възлизат на 11 898 хил. лв.,
в т. ч.: инвестиционни имоти – 10 465 хил. лв., търговски вземания – 50 хил. лв. и парични
средства – 1 383 хил. лв.
Собственият капитал на Дружеството е в размер на 11 516 хил. лв., в това число
основен капитал 8 963 хил. лв.
Реализираните приходи от „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ са в размер на
455 хил. лв., от които 31 хил. лв. са приходи от преоценки на инвестиционни имоти. Общите
разходи за дейността възлизат на 270 хил. лв. За 2025 г. Дружеството реализира печалба в
размер на 185 хил. лв.
През 2025 г. „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ не е имало проблеми със
своята платежоспособност и не е имало ликвидни затруднения. Задълженията на
Дружеството са погасявани в срок.
6.2. Войни конфликти
Към датата на изготвяне на финансовия отчет продължават военните конфликти в
Украйна и в Близкия изток (Израел, Газа, Иран), които създават повишена геополитическа и
икономическа несигурност.
По първоначални оценки на Ръководството тези събития не са оказали пряко
съществено влияние върху дейността на Дружеството към момента, доколкото то няма
взаимоотношения с лица, попаднали под санкциите, както и няма активи и дейности в
засегнатите пряко региони, но е засегнато от по-широки макроикономически последици.
Либерализирането на търговията на украински селскостопански продукти се отразява
пряко върху себестойността на продукцията на основните клиенти на дружество –
земеделските производители, от там на размера на изплащаните ренти, респективно и върху
стойността на земеделските земи. Това оказва негативно влияние върху инвестиционната
дейност на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ.
Във финансовия отчет на Дружеството към 31.12.2025 г. няма активи и пасиви, чиято
оценка да е повлияна/засегната от кризата, породена от военния конфликт между Руската
Федерация и Украйна.
Също така ръководството не идентифицира значителни рискове, които могат да
доведат до съществена корекция на балансовите суми на активите и пасивите в рамките на
следващата финансова година или в бизнес модела и планове на Дружеството.
6.3. Въпроси, свързани с климата
Неизменна част от дейността на арендаторите и наемателите на земеделска земя, с
които работи „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ, е тяхното ежедневно
взаимодействие с околната среда. Поради тази причина във взаимоотношенията си със
своите арендатори и наематели, преди и след отдаването под наем/аренда на земеделските
имоти, Дружеството осъществява контрол по превенция на екологичните рискове и за
спазването на екологичните норми.
Страница
13
от
23
Дружеството осъществява годишен мониторинг на земите и прави подробен анализ на
ниво земеделска земя във връзка със спазването на задължението на клиентите да
поддържат имотите в добро агротехнологично състояние и използването им спрямо тяхното
предназначение.
Съществените рискове свързани с климата биха повлияли основно върху добивите на
земеделска продукция, реализирани върху отдадените под наем/аренда имоти в рамките на
всяка отделна стопанска година. Доколкото всички имоти на Дружеството са засети с
основните едногодишни култури в страната (слънчоглед, царевица, пшеница и др.), то
неблагоприятните климатични условия през конкретната стопанска година биха имали
негативен ефект върху приходите на земеделските производители, респективно върху
наемните/арендни плащания за съответната година, но това в дългосрочен план не би
повлияло върху качеството и стойността на закупените имоти. Поради това наличието на
спорадични ниски добиви от продукция не биха увредели състоянието на земеделската земя
и използването й за в бъдеще.
7. Информация съгласно Приложение № 2 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за
първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на
ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
• Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните
категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в
приходите от продажби на емитента, съответно лицето по § 1д от Допълнителните
разпоредби на ЗППЦК, като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова
година
Категории приходи Стойност на приходите
през 2025 г. (хил. лв.)
Относителен дял
от общите
приходи
Приходи от аренда и наем на земеделски
земи
424 100 %
Общо: 424 100 %
Към 31.12.2025 г. Дружеството е отдало общо по договори за наем и аренда 8 144.239
дка земеделски земи (към 31.12.2024 г. – 7 218.072 дка).
• Информация относно приходите, разпределени по отделни категории дейности,
вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с
материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги
с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или
купувач/потребител, като в случай че относителния дял на някой от тях надхвърли
10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за
всяко лице поотделно за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с
емитента, съответно с лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК
Приходите, реализирани от Дружеството, са изцяло 100 % на вътрешния пазар.
Приходите през 2025 г. от клиенти, които имат дял от общо приходите над 10%, са от четири
клиента, както следва:
Дружеството осъществява годишен мониторинг на земите и прави подробен анализ на
ниво земеделска земя във връзка със спазването на задължението на клиентите да
поддържат имотите в добро агротехнологично състояние и използването им спрямо тяхното
предназначение.
Съществените рискове свързани с климата биха повлияли основно върху добивите на
земеделска продукция, реализирани върху отдадените под наем/аренда имоти в рамките на
всяка отделна стопанска година. Доколкото всички имоти на Дружеството са засети с
основните едногодишни култури в страната (слънчоглед, царевица, пшеница и др.), то
неблагоприятните климатични условия през конкретната стопанска година биха имали
негативен ефект върху приходите на земеделските производители, респективно върху
наемните/арендни плащания за съответната година, но това в дългосрочен план не би
повлияло върху качеството и стойността на закупените имоти. Поради това наличието на
спорадични ниски добиви от продукция не биха увредели състоянието на земеделската земя
и използването й за в бъдеще.
7. Информация съгласно Приложение № 2 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за
първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на
ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
• Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните
категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в
приходите от продажби на емитента, съответно лицето по § 1д от Допълнителните
разпоредби на ЗППЦК, като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова
година
Категории приходи Стойност на приходите
през 2025 г. (хил. лв.)
Относителен дял
от общите
приходи
Приходи от аренда и наем на земеделски
земи
424 100 %
Общо: 424 100 %
Към 31.12.2025 г. Дружеството е отдало общо по договори за наем и аренда 8 144.239
дка земеделски земи (към 31.12.2024 г. – 7 218.072 дка).
• Информация относно приходите, разпределени по отделни категории дейности,
вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с
материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги
с отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или
купувач/потребител, като в случай че относителния дял на някой от тях надхвърли
10 на сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за
всяко лице поотделно за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с
емитента, съответно с лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК
Приходите, реализирани от Дружеството, са изцяло 100 % на вътрешния пазар.
Приходите през 2025 г. от клиенти, които имат дял от общо приходите над 10%, са от четири
клиента, както следва:
Страница
14
от
23
Приходи от наеми и аренди
през 2025 г.
в хил.лв.
Дял от
приходите %
ЗКПУ Бряст 62 14,57%
Владовски 1 ЕООД 62 14,50%
2008 - Емджи ЕООД 57 13,48%
Агрополизем ЕООД 50 11,84%
Разходите към обслужващото дружество „Агромениджмънт% ООД за 2025 г. са в размер на
203 хил.лв. и представляват 75% от разходите за оператина дейност.
• Информация за сключени съществени сделки
През 2025 г. Дружеството няма такива сделки извън обичайната по закупуване на
земеделски земи и отдаването им под наем/аренда.
• Информация относно сделките, сключени между емитента, съответно лицето по §
1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК и свързани лица, през отчетния
период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън
обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по
които емитентът, съответно лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на
ЗППЦК или негово дъщерно дружество е страна с посочване на стойността на
сделките, характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка за
въздействието върху финансовото състояние на емитента, съответно лицето по §
1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК
Свързаните лица на Дружеството към 31.12.2025 г. включват ключов управленски
персонал на Дружеството. По смисъла на § 1, т. 13 от ЗППЦК „свързани лица“ са:
а) лицата, едното от които контролира другото лице или негово дъщерно дружество;
б) лицата, чиято дейност се контролира от трето лице;
в) лицата, които съвместно контролират трето лице;
г) съпрузите, роднините по права линия без ограничения, роднините по съребрена
линия до четвърта степен включително и роднините по сватовство до четвърта степен
включително.
Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при
специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.
Сделки с ключов управленски персонал
Ключовия управленски персонал на Дружеството включва членовете на Съвета на
директорите. Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните
разходи:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Краткосрочни възнаграждения
Заплати (19) (15)
Общо възнаграждения (19) (15)
Приходи от наеми и аренди
през 2025 г.
в хил.лв.
Дял от
приходите %
ЗКПУ Бряст 62 14,57%
Владовски 1 ЕООД 62 14,50%
2008 - Емджи ЕООД 57 13,48%
Агрополизем ЕООД 50 11,84%
Разходите към обслужващото дружество „Агромениджмънт% ООД за 2025 г. са в размер на
203 хил.лв. и представляват 75% от разходите за оператина дейност.
• Информация за сключени съществени сделки
През 2025 г. Дружеството няма такива сделки извън обичайната по закупуване на
земеделски земи и отдаването им под наем/аренда.
• Информация относно сделките, сключени между емитента, съответно лицето по §
1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК и свързани лица, през отчетния
период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън
обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по
които емитентът, съответно лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на
ЗППЦК или негово дъщерно дружество е страна с посочване на стойността на
сделките, характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка за
въздействието върху финансовото състояние на емитента, съответно лицето по §
1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК
Свързаните лица на Дружеството към 31.12.2025 г. включват ключов управленски
персонал на Дружеството. По смисъла на § 1, т. 13 от ЗППЦК „свързани лица“ са:
а) лицата, едното от които контролира другото лице или негово дъщерно дружество;
б) лицата, чиято дейност се контролира от трето лице;
в) лицата, които съвместно контролират трето лице;
г) съпрузите, роднините по права линия без ограничения, роднините по съребрена
линия до четвърта степен включително и роднините по сватовство до четвърта степен
включително.
Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при
специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.
Сделки с ключов управленски персонал
Ключовия управленски персонал на Дружеството включва членовете на Съвета на
директорите. Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните
разходи:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Краткосрочни възнаграждения
Заплати (19) (15)
Общо възнаграждения (19) (15)
Страница
15
от
23
През периода на отчета членове на ключовия управленски персонал не са получавали
заеми от Дружеството.
• Информация за събития и показатели с необичаен за емитента, съответно лицето
по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК характер, имащи съществено
влияние върху дейността му и реализираните от него приходи или извършени
разходи, както и извършване на оценка на влиянието им върху резултата през
текущата година
На Дружеството не са известни събития и показатели с необичаен характер, имащи
съществено влияние върху дейността му и реализираните от него приходи или извършени
разходи.
• Информация за сделки, водени извънбалансово – характер и бизнес дял, посочване
финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и ползите от
тези сделки са съществени за емитента, съответно лицето по § 1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и ако разкриването на тази информация е
съществено за оценката на финансовото състояние на емитента, съответно лицето
по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК
Няма такива.
• Информация за дялови участия на емитента, съответно лицето по §1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, за основните му инвестиции в страната и в
чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и
недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата
група от предприятия по смисъла на Закона за счетоводството и
източниците/начините на финансиране
За отчетния период Дружеството няма дялови участия в други дружества, нито
инвестиции в страната и чужбина, извън обичайната му дейност. Не са налице и инвестиции
в дялови ценни книжа.
• Информация относно сключените от емитента, съответно лицето по § 1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, от неговото дъщерно дружество, в
качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по
тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за
предоставени гаранции и поемане на задължения
През 2025 г. Дружеството не е заемополучател по договори за заем.
• Информация за отпуснатите от емитент, съответно от лице по § 1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или от техни дъщерни дружества заеми,
предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или
негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена
или наименование и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между
емитента, съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или
техните дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената
главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на
погасяване, размер на поето задължение, специфични условия, различни от
посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са
сключени като целеви
През периода на отчета членове на ключовия управленски персонал не са получавали
заеми от Дружеството.
• Информация за събития и показатели с необичаен за емитента, съответно лицето
по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК характер, имащи съществено
влияние върху дейността му и реализираните от него приходи или извършени
разходи, както и извършване на оценка на влиянието им върху резултата през
текущата година
На Дружеството не са известни събития и показатели с необичаен характер, имащи
съществено влияние върху дейността му и реализираните от него приходи или извършени
разходи.
• Информация за сделки, водени извънбалансово – характер и бизнес дял, посочване
финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и ползите от
тези сделки са съществени за емитента, съответно лицето по § 1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и ако разкриването на тази информация е
съществено за оценката на финансовото състояние на емитента, съответно лицето
по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК
Няма такива.
• Информация за дялови участия на емитента, съответно лицето по §1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, за основните му инвестиции в страната и в
чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и
недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата
група от предприятия по смисъла на Закона за счетоводството и
източниците/начините на финансиране
За отчетния период Дружеството няма дялови участия в други дружества, нито
инвестиции в страната и чужбина, извън обичайната му дейност. Не са налице и инвестиции
в дялови ценни книжа.
• Информация относно сключените от емитента, съответно лицето по § 1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, от неговото дъщерно дружество, в
качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по
тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за
предоставени гаранции и поемане на задължения
През 2025 г. Дружеството не е заемополучател по договори за заем.
• Информация за отпуснатите от емитент, съответно от лице по § 1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или от техни дъщерни дружества заеми,
предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или
негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена
или наименование и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между
емитента, съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или
техните дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената
главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на
погасяване, размер на поето задължение, специфични условия, различни от
посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са
сключени като целеви
Страница
16
от
23
През 2025 г. Дружеството не е сключвало договори за заем в качеството си на
заемодател, както и не е предоставяло гаранции или да е поемало общо задължения към
едно лице или негово дъщерно дружество.
• Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа
през отчетния период
През 2025 г. Дружеството не е извършвало увеличение на капитала/издаване на
облигации и вследствие на това да е емитирало нови ценни книжа. През годината
Дружеството инвестираше набрания капитал от предходните две негови увеличения през
2020 г.
• Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във
финансовия отчет за финансовата година и по-рано публикувани прогнози за тези
резултати
Дружеството не е публикувало прогнози за финансови резултати.
• Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с
посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните
заплахи и мерки, които емитентът, съответно лицето по § 1д от Допълнителните
разпоредби на ЗППЦК, е предприел или предстои да предприеме с оглед
отстраняването им
През 2025 г. Дружеството е обслужвало редовно и в срок своите задължения.
• Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с
посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните
промени в структурата на финансиране на тази дейност
През 2025 г. Дружеството е инвестирало част от набрания капитал в земеделски земи
на територията на страната. Останалата част от капитала предстои да бъде инвестирана през
2026г., а в зависимост от динамиката и благоприятното развитие на инвестиционния процес,
Съветът на директорите е в процес на анализ за евентуално увеличение на капитала през
2026 или 2027 г. в размер между 8 и 12 млн. лв., с които да се гарантира успешната
инвестиционна дейност.
• Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за
управление на емитента, съответно лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби
на ЗППЦК и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството.
През отчетния период не са настъпили съществени промени в основните принципи на
управление на Дружеството.
• Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента, съответно
лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, в процеса на изготвяне на
финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на
рискове.
Дружеството е разработило и прилага стриктна политика по осъществяване на
вътрешен контрол (превантивен, текущ и последващ) на всички финансови операции на
Дружеството, при които има опасност да възникне риск за дейността му. В т. 3 от
приложението към настоящия доклад, включващо Декларация за корпоративно управление,
са представени описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и
управление на риска на емитента във връзка с процеса на финансово отчитане.
През 2025 г. Дружеството не е сключвало договори за заем в качеството си на
заемодател, както и не е предоставяло гаранции или да е поемало общо задължения към
едно лице или негово дъщерно дружество.
• Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа
през отчетния период
През 2025 г. Дружеството не е извършвало увеличение на капитала/издаване на
облигации и вследствие на това да е емитирало нови ценни книжа. През годината
Дружеството инвестираше набрания капитал от предходните две негови увеличения през
2020 г.
• Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във
финансовия отчет за финансовата година и по-рано публикувани прогнози за тези
резултати
Дружеството не е публикувало прогнози за финансови резултати.
• Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с
посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните
заплахи и мерки, които емитентът, съответно лицето по § 1д от Допълнителните
разпоредби на ЗППЦК, е предприел или предстои да предприеме с оглед
отстраняването им
През 2025 г. Дружеството е обслужвало редовно и в срок своите задължения.
• Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с
посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните
промени в структурата на финансиране на тази дейност
През 2025 г. Дружеството е инвестирало част от набрания капитал в земеделски земи
на територията на страната. Останалата част от капитала предстои да бъде инвестирана през
2026г., а в зависимост от динамиката и благоприятното развитие на инвестиционния процес,
Съветът на директорите е в процес на анализ за евентуално увеличение на капитала през
2026 или 2027 г. в размер между 8 и 12 млн. лв., с които да се гарантира успешната
инвестиционна дейност.
• Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за
управление на емитента, съответно лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби
на ЗППЦК и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството.
През отчетния период не са настъпили съществени промени в основните принципи на
управление на Дружеството.
• Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента, съответно
лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, в процеса на изготвяне на
финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на
рискове.
Дружеството е разработило и прилага стриктна политика по осъществяване на
вътрешен контрол (превантивен, текущ и последващ) на всички финансови операции на
Дружеството, при които има опасност да възникне риск за дейността му. В т. 3 от
приложението към настоящия доклад, включващо Декларация за корпоративно управление,
са представени описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и
управление на риска на емитента във връзка с процеса на финансово отчитане.
Страница
17
от
23
Част от политиката на Дружеството по осъществяване на вътрешен контрол е и
изборът на Одитен комитет (по-подробно в т. 9.4. в настоящия доклад).
• Информация за промените в управителните органи през отчетната финансова
година
През отчетната година Стоян Атанасов Недев беше освободен по негово желание като
член на Съвета на директорите, а на негово място беше избрана Ива Симеонова
Александрова като председател на Съвета на директорите.
• Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от
членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова
година, изплатени от емитента, който не е публично дружество, съответно лицето
по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и негови дъщерни дружества,
независимо от това, дали са били включени в разходите на емитента, който не е
публично дружество, съответно лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на
ЗППЦК, или произтичат от разпределение на печалбата, включително:
а) получени суми и непарични възнаграждения;
б) условни или разсрочени възнаграждения, възникнали през годината, дори и
ако възнаграждението се дължи към по-късен момент;
в) сума, дължима от емитента, който не е публично дружество, съответно лицето
по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или негови дъщерни дружества за
изплащане на пенсии, обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите са получили следните
възнаграждения:
- Георги Малинов – 6 462 лв.
- Златена Златева – 6 462 лв.
- Стоян Недев – 2 769 лв. в периода от 01.01.2025 г. до 04.06.2025 г.
- Ива Александрова – 3 693 лв. в периода 05.06.2025 г. до 31.12.2025 г.
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите не са получавали непарични
възнаграждения, не са налице условни или разсрочени задължения на Дружеството към тях,
а също и не се поемани задължения за изплащане на пенсии, обезщетения при пенсиониране
или други подобни обезщетения.
• Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните
органи и прокуристите акции на емитента, включително акциите, притежавани от
всеки от тях поотделно и като процент от акциите от всеки клас, както и
предоставени им от емитента опции върху негови ценни книжа – вид и размер на
ценните книжа, върху които са учредени опциите, цена на упражняване на опциите,
покупна цена, ако има такава, и срок на опциите
Членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ. От страна на Дружеството не са представяни опции на
членовете на Съвета на директорите за придобиване на негови ценни книжа.
• Информация за известните на Дружеството договорености (включително и след
приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да
настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от
настоящи акционери или облигационери
Част от политиката на Дружеството по осъществяване на вътрешен контрол е и
изборът на Одитен комитет (по-подробно в т. 9.4. в настоящия доклад).
• Информация за промените в управителните органи през отчетната финансова
година
През отчетната година Стоян Атанасов Недев беше освободен по негово желание като
член на Съвета на директорите, а на негово място беше избрана Ива Симеонова
Александрова като председател на Съвета на директорите.
• Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от
членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова
година, изплатени от емитента, който не е публично дружество, съответно лицето
по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и негови дъщерни дружества,
независимо от това, дали са били включени в разходите на емитента, който не е
публично дружество, съответно лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на
ЗППЦК, или произтичат от разпределение на печалбата, включително:
а) получени суми и непарични възнаграждения;
б) условни или разсрочени възнаграждения, възникнали през годината, дори и
ако възнаграждението се дължи към по-късен момент;
в) сума, дължима от емитента, който не е публично дружество, съответно лицето
по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или негови дъщерни дружества за
изплащане на пенсии, обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите са получили следните
възнаграждения:
- Георги Малинов – 6 462 лв.
- Златена Златева – 6 462 лв.
- Стоян Недев – 2 769 лв. в периода от 01.01.2025 г. до 04.06.2025 г.
- Ива Александрова – 3 693 лв. в периода 05.06.2025 г. до 31.12.2025 г.
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите не са получавали непарични
възнаграждения, не са налице условни или разсрочени задължения на Дружеството към тях,
а също и не се поемани задължения за изплащане на пенсии, обезщетения при пенсиониране
или други подобни обезщетения.
• Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните
органи и прокуристите акции на емитента, включително акциите, притежавани от
всеки от тях поотделно и като процент от акциите от всеки клас, както и
предоставени им от емитента опции върху негови ценни книжа – вид и размер на
ценните книжа, върху които са учредени опциите, цена на упражняване на опциите,
покупна цена, ако има такава, и срок на опциите
Членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ. От страна на Дружеството не са представяни опции на
членовете на Съвета на директорите за придобиване на негови ценни книжа.
• Информация за известните на Дружеството договорености (включително и след
приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да
настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от
настоящи акционери или облигационери
Страница
18
от
23
На Дружеството не са известни договорености, в резултат на които в бъдещ период
могат да настъпят промени в притежавания от настоящи акционери или облигационери
относителен дял акции или облигации.
• Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства,
касаещи задължения или вземания на емитента, съответно лицето по § 1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, в размер най-малко 10 на сто от собствения
му капитал; ако общата стойност на задълженията или вземанията на емитента,
съответно лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, по всички
образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му капитал, се
представя информация за всяко производство поотделно.
Към 31.12.2025 г. Дружеството не е страна по висящи съдебни, административни или
арбитражни производства, касаещи задължения или вземания в размер над 10 % от
собствения му капитал.
• Данни за Директора за връзки с инвеститорите, включително телефон, електронна
поща и адрес за кореспонденция
На 16.01.2020 г. Съветът на директорите назначи Директор за връзки с инвеститорите
в лицето на Петър Иванов Иванов. Съгласно чл. 116г от ЗППЦК основната функция на
Директора за връзки с инвеститорите е свързана с осъществяването на ефективна връзка
между Съвета на директорите на Дружеството, от една страна, и неговите акционери и
лицата, проявили интерес да инвестират в ценни книжа на Дружеството, от друга страна.
Инвеститорите могат да получат допълнителна информация за Дружеството от
Директора за връзки с инвеститорите всеки работен ден от 09:00 ч. до 17:00 ч. на следния
адрес: гр. София, ул. „Лъчезар Станчев“ 5, Софарма Бизнес Тауърс, кула „Б“, ет. 12, тел: +
359 (2) 44 640 91, както и чрез запитване на следния имейл адрес: efzz@elana.net. През
отчетния период Директорът за връзки с инвеститорите е представил в срок всички
необходими отчети и уведомления на Дружеството до надзорните органи със съдържание и
по начин, отговарящи на изискванията на действащото българско законодателство.
• Отчет по устойчивостта по чл. 41 от Закона за счетоводството, когато е приложимо
Към 31.12.2025 г. Дружеството попада в дефиницията за микропредприятие и поради
тази причина задължението за изготвянето на отчет по устойчивостта е неприложимо за него
съгласно чл. 41, ал. 2, т. 1 от Закона за счетоводството.
• Информация за основните нематериални ресурси съгласно чл.39, ал.2 от Закона за
счетоводството
Към 31.12.2025 г. Дружеството попада в дефиницията за микропредприятие и поради това
няма задължение за предоставяне на информация за основните нематериални ресурси
съгласно чл.39, ал.2 от Закона за счетоводството.
8. Информация съгласно Приложение № 3 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за
първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на
ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
• Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на
регулиран пазар в Република България или друга държава членка
Към 31.12.2025 г. Дружеството няма ценни книжа, които не са допуснати до търговия
на регулиран пазар в Република България или друга държава членка.
На Дружеството не са известни договорености, в резултат на които в бъдещ период
могат да настъпят промени в притежавания от настоящи акционери или облигационери
относителен дял акции или облигации.
• Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства,
касаещи задължения или вземания на емитента, съответно лицето по § 1д от
Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, в размер най-малко 10 на сто от собствения
му капитал; ако общата стойност на задълженията или вземанията на емитента,
съответно лицето по § 1д от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК, по всички
образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му капитал, се
представя информация за всяко производство поотделно.
Към 31.12.2025 г. Дружеството не е страна по висящи съдебни, административни или
арбитражни производства, касаещи задължения или вземания в размер над 10 % от
собствения му капитал.
• Данни за Директора за връзки с инвеститорите, включително телефон, електронна
поща и адрес за кореспонденция
На 16.01.2020 г. Съветът на директорите назначи Директор за връзки с инвеститорите
в лицето на Петър Иванов Иванов. Съгласно чл. 116г от ЗППЦК основната функция на
Директора за връзки с инвеститорите е свързана с осъществяването на ефективна връзка
между Съвета на директорите на Дружеството, от една страна, и неговите акционери и
лицата, проявили интерес да инвестират в ценни книжа на Дружеството, от друга страна.
Инвеститорите могат да получат допълнителна информация за Дружеството от
Директора за връзки с инвеститорите всеки работен ден от 09:00 ч. до 17:00 ч. на следния
адрес: гр. София, ул. „Лъчезар Станчев“ 5, Софарма Бизнес Тауърс, кула „Б“, ет. 12, тел: +
359 (2) 44 640 91, както и чрез запитване на следния имейл адрес: efzz@elana.net. През
отчетния период Директорът за връзки с инвеститорите е представил в срок всички
необходими отчети и уведомления на Дружеството до надзорните органи със съдържание и
по начин, отговарящи на изискванията на действащото българско законодателство.
• Отчет по устойчивостта по чл. 41 от Закона за счетоводството, когато е приложимо
Към 31.12.2025 г. Дружеството попада в дефиницията за микропредприятие и поради
тази причина задължението за изготвянето на отчет по устойчивостта е неприложимо за него
съгласно чл. 41, ал. 2, т. 1 от Закона за счетоводството.
• Информация за основните нематериални ресурси съгласно чл.39, ал.2 от Закона за
счетоводството
Към 31.12.2025 г. Дружеството попада в дефиницията за микропредприятие и поради това
няма задължение за предоставяне на информация за основните нематериални ресурси
съгласно чл.39, ал.2 от Закона за счетоводството.
8. Информация съгласно Приложение № 3 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за
първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на
ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
• Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на
регулиран пазар в Република България или друга държава членка
Към 31.12.2025 г. Дружеството няма ценни книжа, които не са допуснати до търговия
на регулиран пазар в Република България или друга държава членка.
Страница
19
от
23
• Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от
правата на глас в общото събрание на Дружеството, включително данни за
акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават
акциите
Към 31.12.2025 г. лицата, притежаващи 5 на сто или повече от правата на глас в
Общото събрание на Дружеството, са:
Лице/начин на притежаване
Към 31.12.2025
№ Брой
акции %
1. БЕЛЛИАТО РАФФАЕЛЕ 1 121 250 12.51
2. ДИМИТЪР СУЛЕВ 820 000 9.15
3. САЙТ ГРАУНД ХОСТИНГ ЕООД 1 000 005 11.16
4. ТАНЯ БЕЛИАТО 1 118 750 12.48
5. КЕЙ БИ СИ АСЕТ МЕНИДЖМЪНТ НВ – КЛОН КЧТ (непряко) 965 221 10.77
5.1. ХОРАЙЗЪН ПЛАТИНУМ ПОРТФОЛИО 965 221 10.77
6. АРМЕКС ТРЕЙД ЕООД 694 125 7.74
7. ПЕНСИОННООСИГУРИТЕЛНА КОМПАНИЯ ДСК-РОДИНА АД (непряко) 589 995 6.58
7.1. УПФ ДСК РОДИНА 589 995 6.58
8. ПОАД ЦКБ-СИЛА АД (непряко) 870 000 9.70
8.1. УПФ ЦКБ-СИЛА 435 000 4.85
8.2. ППФ ЦКБ-СИЛА 435 000 4.85
• Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права
Към края на отчетния период няма акционери със специални контролни права.
• Споразумения между акционерите, които са известни на Дружеството и които могат
да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас
На Дружеството не са известни споразумения между акционерите, които могат да
доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.
• Съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или се
прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на
задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в случаите, когато
разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на
Дружеството. Изключението по предходното изречение не се прилага в случаите,
когато Дружеството е длъжно да разкрие информацията по силата на закона
Дружеството не е сключвало договори, които пораждат действие, изменят се или се
прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на
задължително търгово предлагане.
9. Действия във връзка с изпълнение на законовите изисквания и с оглед
защитата на интересите на инвеститорите
9.1. Разкриване на информация
Изпълнени са всички задължения на Дружеството за разкриване на точна, вярна,
навременна и пълна информация, изискуема съгласно законодателството, пред КФН,
„Българската фондова борса“ АД, „Централен депозитар“ АД и обществеността, сред които,
но не само: уведомления за разкриване на вътрешна информация, покана и материали за
• Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от
правата на глас в общото събрание на Дружеството, включително данни за
акционерите, размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават
акциите
Към 31.12.2025 г. лицата, притежаващи 5 на сто или повече от правата на глас в
Общото събрание на Дружеството, са:
Лице/начин на притежаване
Към 31.12.2025
№ Брой
акции %
1. БЕЛЛИАТО РАФФАЕЛЕ 1 121 250 12.51
2. ДИМИТЪР СУЛЕВ 820 000 9.15
3. САЙТ ГРАУНД ХОСТИНГ ЕООД 1 000 005 11.16
4. ТАНЯ БЕЛИАТО 1 118 750 12.48
5. КЕЙ БИ СИ АСЕТ МЕНИДЖМЪНТ НВ – КЛОН КЧТ (непряко) 965 221 10.77
5.1. ХОРАЙЗЪН ПЛАТИНУМ ПОРТФОЛИО 965 221 10.77
6. АРМЕКС ТРЕЙД ЕООД 694 125 7.74
7. ПЕНСИОННООСИГУРИТЕЛНА КОМПАНИЯ ДСК-РОДИНА АД (непряко) 589 995 6.58
7.1. УПФ ДСК РОДИНА 589 995 6.58
8. ПОАД ЦКБ-СИЛА АД (непряко) 870 000 9.70
8.1. УПФ ЦКБ-СИЛА 435 000 4.85
8.2. ППФ ЦКБ-СИЛА 435 000 4.85
• Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права
Към края на отчетния период няма акционери със специални контролни права.
• Споразумения между акционерите, които са известни на Дружеството и които могат
да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас
На Дружеството не са известни споразумения между акционерите, които могат да
доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.
• Съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или се
прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на
задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в случаите, когато
разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на
Дружеството. Изключението по предходното изречение не се прилага в случаите,
когато Дружеството е длъжно да разкрие информацията по силата на закона
Дружеството не е сключвало договори, които пораждат действие, изменят се или се
прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на
задължително търгово предлагане.
9. Действия във връзка с изпълнение на законовите изисквания и с оглед
защитата на интересите на инвеститорите
9.1. Разкриване на информация
Изпълнени са всички задължения на Дружеството за разкриване на точна, вярна,
навременна и пълна информация, изискуема съгласно законодателството, пред КФН,
„Българската фондова борса“ АД, „Централен депозитар“ АД и обществеността, сред които,
но не само: уведомления за разкриване на вътрешна информация, покана и материали за
Страница
20
от
23
свикване на редовно годишно Общо събрание на акционерите и протокол към него,
тримесечни финансови отчети и т.н.
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е разкривала вътрешна информация по чл.
7 от РЕГЛАМЕНТ (ЕС) № 596/2014 НА ЕВРОПЕЙСКИЯ ПАРЛАМЕНТ И НА СЪВЕТА от
16.04.2014 г. относно пазарната злоупотреба към КФН чрез Единната информационна
система (ЕИС) и към обществеността чрез избраната от Дружеството специализирана медия
x3news. Публикуваната вътрешна информация може да бъде открита на електронните
страници на КФН (www.fsc.bg), на избраната специализирана медия (http://www.x3news.com)
и на Дружеството (https://efzz.elana.net/). Вътрешната информация се разкрива отделно и
пред „Българска фондова борса“ АД чрез системата Extri.bg .
9.2. Информация по чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК относно Декларацията за
корпоративно управление
Всяко предприятие от обществен интерес по § 1, т. 22, букви „а“ от Допълнителните
разпоредби на Закона за счетоводството (каквото се явява Дружеството) е задължено да
включва в своя доклад за дейността и декларация за корпоративно управление със
съдържание съгласно чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК, който документ е представена като отделно
приложение, публикувано заедно с този доклад за дейността.
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ спазва по целесъобразност принципите на
Националния кодекс за корпоративно управление (НКKУ) , утвърден от Националната комисия
по корпоративно управление, и извършва дейността си в съответствие с разпоредбите му.
Спазването на НККУ се отчита на принципа „спазвай или обяснявай“, който означава, че
препоръките на кодекса се спазват и когато има отклонение от тях или неспазване,
ръководството обяснява причините за това.
През 2025 г. „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е спазвало по целесъобразност
принципите на НККУ и ще продължи и за в бъдеще да извършва дейността си в съответствие
с разпоредбите му.
9.3. Одитор на Дружеството
На редовното годишно Общо събрание на акционерите, проведено на 05.06.2025 г., за
одитор на Дружеството за 2025 г. бе избрано одиторското дружество „РСМ БГ“ ООД,
регистрирано под № 173.
9.4. Одитен комитет
С решение на редовното Общо събрание на акционерите, проведено на 25.06.2024 г.,
бе избран одитен комитет, в състав:
1. Десимира Илиева Денчева
2. Златена Михайлова Златева
3. Биляна Ангелова Кирова.
Съгласно приетия статут на Одитния комитет, основните функции на Одитния комитет
включват:
➢ наблюдение на процесите по финансовото отчитане в предприятието;
➢ наблюдение на ефективността на системите за вътрешен контрол;
➢ наблюдение на ефективността на системата за управление на рисковете;
➢ наблюдение на независимия финансов одит в предприятието;
свикване на редовно годишно Общо събрание на акционерите и протокол към него,
тримесечни финансови отчети и т.н.
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е разкривала вътрешна информация по чл.
7 от РЕГЛАМЕНТ (ЕС) № 596/2014 НА ЕВРОПЕЙСКИЯ ПАРЛАМЕНТ И НА СЪВЕТА от
16.04.2014 г. относно пазарната злоупотреба към КФН чрез Единната информационна
система (ЕИС) и към обществеността чрез избраната от Дружеството специализирана медия
x3news. Публикуваната вътрешна информация може да бъде открита на електронните
страници на КФН (www.fsc.bg), на избраната специализирана медия (http://www.x3news.com)
и на Дружеството (https://efzz.elana.net/). Вътрешната информация се разкрива отделно и
пред „Българска фондова борса“ АД чрез системата Extri.bg .
9.2. Информация по чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК относно Декларацията за
корпоративно управление
Всяко предприятие от обществен интерес по § 1, т. 22, букви „а“ от Допълнителните
разпоредби на Закона за счетоводството (каквото се явява Дружеството) е задължено да
включва в своя доклад за дейността и декларация за корпоративно управление със
съдържание съгласно чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК, който документ е представена като отделно
приложение, публикувано заедно с този доклад за дейността.
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ спазва по целесъобразност принципите на
Националния кодекс за корпоративно управление (НКKУ) , утвърден от Националната комисия
по корпоративно управление, и извършва дейността си в съответствие с разпоредбите му.
Спазването на НККУ се отчита на принципа „спазвай или обяснявай“, който означава, че
препоръките на кодекса се спазват и когато има отклонение от тях или неспазване,
ръководството обяснява причините за това.
През 2025 г. „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е спазвало по целесъобразност
принципите на НККУ и ще продължи и за в бъдеще да извършва дейността си в съответствие
с разпоредбите му.
9.3. Одитор на Дружеството
На редовното годишно Общо събрание на акционерите, проведено на 05.06.2025 г., за
одитор на Дружеството за 2025 г. бе избрано одиторското дружество „РСМ БГ“ ООД,
регистрирано под № 173.
9.4. Одитен комитет
С решение на редовното Общо събрание на акционерите, проведено на 25.06.2024 г.,
бе избран одитен комитет, в състав:
1. Десимира Илиева Денчева
2. Златена Михайлова Златева
3. Биляна Ангелова Кирова.
Съгласно приетия статут на Одитния комитет, основните функции на Одитния комитет
включват:
➢ наблюдение на процесите по финансовото отчитане в предприятието;
➢ наблюдение на ефективността на системите за вътрешен контрол;
➢ наблюдение на ефективността на системата за управление на рисковете;
➢ наблюдение на независимия финансов одит в предприятието;
Страница
21
от
23
➢ извършване на преглед на независимостта на регистрирания одитор на предприятието
в съответствие с изискванията на закона.
Действията, които влизат в компетенциите на комитета са още една гаранция за
защита правата на акционерите на Дружеството. Одитният комитет играе важна роля за
минимизирането на финансовия и оперативния риск, както и риска от неспазване на
законодателството, като в същото време повишава качеството на процеса по финансово
отчитане, съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит.
9.5. Директор за връзки с инвеститорите
В изпълнение на задълженията си по чл. 116г от ЗППЦК „ЕЛАНА Фонд за земеделска
земя“ АДСИЦ е назначило на трудов договор Директор за връзки с инвеститорите, който да
осъществява връзката между ръководните органи на Дружеството и неговите инвеститори.
За повече информация – т. 7 по-горе.
9.6. Информация съгласно чл. 187д от Търговския закон
Дружеството не е придобивало собствени акции през отчетния период.
9.7. Информация съгласно чл. 247 от Търговския закон
На основание чл. 247 от ТЗ членовете на Съвета на директорите декларират и
предоставят следната информация:
9.7.1. Възнаграждения, получени общо през годината от членовете на Съвета на
директорите на Дружеството (чл. 247, ал. 2, т. 1 ТЗ)
През 2025 г. на членовете на Съвета на директорите са получили възнаграждения на
обща стойност от 19 386 лв.
9.7.2. Придобити, притежавани и прехвърлени от членовете на Съвета на
директорите през годината акции и облигации на Дружеството (чл. 247, ал. 2, т. 2 ТЗ)
Членовете на Съвета на директорите не са придобивали, притежавали и прехвърляли
акции и облигации на Дружеството.
9.7.3. Права на членовете на Съвета на директорите да придобиват акции и
облигации на Дружеството (чл. 247, ал. 2, т. 3 от ТЗ)
За отчетния период членовете на Съвета на директорите не са имали специални права
да придобиват акции и облигации на Дружеството.
9.7.4. Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества
като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от
капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества
или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети към 31.12.2025 г.
(чл. 247, ал. 2, т. 4 от ТЗ)
• Георги Валентинов Малинов (изпълнителен директор)
➢ не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник;
➢ не притежава повече от 25 на сто от капитала на дружества;
➢ участва в управлението на други дружества към 31.12.2025 г., както следва:
➢ извършване на преглед на независимостта на регистрирания одитор на предприятието
в съответствие с изискванията на закона.
Действията, които влизат в компетенциите на комитета са още една гаранция за
защита правата на акционерите на Дружеството. Одитният комитет играе важна роля за
минимизирането на финансовия и оперативния риск, както и риска от неспазване на
законодателството, като в същото време повишава качеството на процеса по финансово
отчитане, съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит.
9.5. Директор за връзки с инвеститорите
В изпълнение на задълженията си по чл. 116г от ЗППЦК „ЕЛАНА Фонд за земеделска
земя“ АДСИЦ е назначило на трудов договор Директор за връзки с инвеститорите, който да
осъществява връзката между ръководните органи на Дружеството и неговите инвеститори.
За повече информация – т. 7 по-горе.
9.6. Информация съгласно чл. 187д от Търговския закон
Дружеството не е придобивало собствени акции през отчетния период.
9.7. Информация съгласно чл. 247 от Търговския закон
На основание чл. 247 от ТЗ членовете на Съвета на директорите декларират и
предоставят следната информация:
9.7.1. Възнаграждения, получени общо през годината от членовете на Съвета на
директорите на Дружеството (чл. 247, ал. 2, т. 1 ТЗ)
През 2025 г. на членовете на Съвета на директорите са получили възнаграждения на
обща стойност от 19 386 лв.
9.7.2. Придобити, притежавани и прехвърлени от членовете на Съвета на
директорите през годината акции и облигации на Дружеството (чл. 247, ал. 2, т. 2 ТЗ)
Членовете на Съвета на директорите не са придобивали, притежавали и прехвърляли
акции и облигации на Дружеството.
9.7.3. Права на членовете на Съвета на директорите да придобиват акции и
облигации на Дружеството (чл. 247, ал. 2, т. 3 от ТЗ)
За отчетния период членовете на Съвета на директорите не са имали специални права
да придобиват акции и облигации на Дружеството.
9.7.4. Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества
като неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от
капитала на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества
или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети към 31.12.2025 г.
(чл. 247, ал. 2, т. 4 от ТЗ)
• Георги Валентинов Малинов (изпълнителен директор)
➢ не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник;
➢ не притежава повече от 25 на сто от капитала на дружества;
➢ участва в управлението на други дружества към 31.12.2025 г., както следва:
Страница
22
от
23
1. „ЕЛАНА Фонд мениджмънт“ АД, ЕИК 130963811, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район „Средец“, ул. „Кузман Шапкарев“ № 4 – член на Съвета на
директорите;
2. „КК Инвест“ АД, ЕИК 175457761, със седалище и адрес на управление: гр. София,
район „Средец“, ул. „Кузман Шапкарев“ № 4 – член на Съвета на директорите.
• Ива Симеонова Александрова (председател на Съвета на директорите)
➢ не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник;
➢ не притежава повече от 25 на сто от капитала на дружества;
➢ участва в управлението на други дружества или кооперации, като прокурист,
управител или член на съвети към 31.12.2025 г., както следва:
1. „ЕЛАНА Инвестмънт“ АД, ЕИК 130089593, със седалище и адрес на управление: гр.
София, район „Средец“, ул. „Кузман Шапкарев“ № 4 – член на Съвета на директорите.
• Златена Михайлова Златева (заместник-председател на Съвета на директорите)
➢ не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник;
➢ не притежава повече от 25 на сто от капитала на дружества;
➢ не участва в управлението на други дружества или кооперации, като прокурист,
управител или член на съвети към 31.12.2025 г.
9.7.5. Договори по чл. 240б от Търговския закон сключени през годината (чл. 247,
ал. 2, т. 5 от ТЗ)
Членовете на Съвета на директорите декларират, че през годината не са били
сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон.
10. Важни събития, настъпили след 31.12.2025 г.
• Преход към евро като отчетна и функционална валута
Съгласно Законa за въвеждане на еврото в Република България (ЗВЕРБ), считано от 1
януари 2026 г., еврото стана официална валута и законно платежно средство в България.
Официалният обменен курс е определен като 1.95583 лева за 1 евро.
Въвеждането на еврото като официална валута в Република България представлява
промяна във функционалната (отчетната) валута на Дружеството, която ще бъде отразена
перспективно и не представлява събитие след отчетния период, което изисква корекция във
финансовия отчет за годината, приключваща на 31 декември 2025 г.
Дружеството не очаква съществени ефекти от превалутиране на началните салда към
1 януари 2026 г. в евро и от процеса по промяна във функционалната (отчетна) валута.
• Военен конфликт в Близкия изток
През март 2026 г. настъпи значителна ескалация на въоръжения конфликт в Близкия
изток, включително между Иран, САЩ, Израел и други участници в региона. По
първоначални оценки на Ръководството тези събития не биха оказали съществено пряко
влияние върху дейността на Дружеството и инвестициите му към момента. Поради
непредсказуемата динамика в обстоятелствата, на този етап практически е невъзможно да
се направи надеждна преценка и измерване на потенциалния дългосрочен ефект от
събитията в Близкия Изток.
Към датата на одобряване на финансовите отчети за 2025 г. ръководството е
анализирало потенциалното въздействие на конфликта върху дейността на Дружеството.
1. „ЕЛАНА Фонд мениджмънт“ АД, ЕИК 130963811, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район „Средец“, ул. „Кузман Шапкарев“ № 4 – член на Съвета на
директорите;
2. „КК Инвест“ АД, ЕИК 175457761, със седалище и адрес на управление: гр. София,
район „Средец“, ул. „Кузман Шапкарев“ № 4 – член на Съвета на директорите.
• Ива Симеонова Александрова (председател на Съвета на директорите)
➢ не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник;
➢ не притежава повече от 25 на сто от капитала на дружества;
➢ участва в управлението на други дружества или кооперации, като прокурист,
управител или член на съвети към 31.12.2025 г., както следва:
1. „ЕЛАНА Инвестмънт“ АД, ЕИК 130089593, със седалище и адрес на управление: гр.
София, район „Средец“, ул. „Кузман Шапкарев“ № 4 – член на Съвета на директорите.
• Златена Михайлова Златева (заместник-председател на Съвета на директорите)
➢ не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник;
➢ не притежава повече от 25 на сто от капитала на дружества;
➢ не участва в управлението на други дружества или кооперации, като прокурист,
управител или член на съвети към 31.12.2025 г.
9.7.5. Договори по чл. 240б от Търговския закон сключени през годината (чл. 247,
ал. 2, т. 5 от ТЗ)
Членовете на Съвета на директорите декларират, че през годината не са били
сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон.
10. Важни събития, настъпили след 31.12.2025 г.
• Преход към евро като отчетна и функционална валута
Съгласно Законa за въвеждане на еврото в Република България (ЗВЕРБ), считано от 1
януари 2026 г., еврото стана официална валута и законно платежно средство в България.
Официалният обменен курс е определен като 1.95583 лева за 1 евро.
Въвеждането на еврото като официална валута в Република България представлява
промяна във функционалната (отчетната) валута на Дружеството, която ще бъде отразена
перспективно и не представлява събитие след отчетния период, което изисква корекция във
финансовия отчет за годината, приключваща на 31 декември 2025 г.
Дружеството не очаква съществени ефекти от превалутиране на началните салда към
1 януари 2026 г. в евро и от процеса по промяна във функционалната (отчетна) валута.
• Военен конфликт в Близкия изток
През март 2026 г. настъпи значителна ескалация на въоръжения конфликт в Близкия
изток, включително между Иран, САЩ, Израел и други участници в региона. По
първоначални оценки на Ръководството тези събития не биха оказали съществено пряко
влияние върху дейността на Дружеството и инвестициите му към момента. Поради
непредсказуемата динамика в обстоятелствата, на този етап практически е невъзможно да
се направи надеждна преценка и измерване на потенциалния дългосрочен ефект от
събитията в Близкия Изток.
Към датата на одобряване на финансовите отчети за 2025 г. ръководството е
анализирало потенциалното въздействие на конфликта върху дейността на Дружеството.
Страница
23
от
23
Потенциалните рискове, които основно могат да окажат влияние върху бъдещите периоди,
включват:
• повишена волатилност на международните пазари на енергийни суровини и
потенциално последващо увеличение на инфлацията;
• по-широки макроикономически ефекти, свързани с глобалната сигурност и доставките
на енергия;
• спад на фондовите пазари в глобален мащаб, който може да доведе до повишаване
на цената на капитала и да затрудни набирането на финансиране
• въздействие върху счетоводни оценки и прогнози за паричните потоци
Между датата на финансовия отчет и датата на одобрението му за публикуване не са
възникнали коригиращи събития или други значителни некоригиращи събития, освен
оповестените във финансовия отчет.
11. Перспективи за развитието на Дружеството през 2026 г.
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ планира да доинвестира успешно
набраните средства от увеличенията на капитала през 2020 г. В зависимост от динамиката на
инвестиционния процес, Съветът на директорите е процес на анализ за евентуално
увеличение на капитала през 2026 или 2027 г. в размер между 8 и 12 млн. лв., с които да се
гарантира успешната инвестиционна дейност.
Докладът за дейността за 2025 г. е приет от Съвета на директорите на 25 март 2026 г. е
подписан от негово име от изпълнителния директор Георги Малинов.
25 март 2026 г. Изпълнителен директор: _____________________
Георги Малинов Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:45:23 +02'00'
Потенциалните рискове, които основно могат да окажат влияние върху бъдещите периоди,
включват:
• повишена волатилност на международните пазари на енергийни суровини и
потенциално последващо увеличение на инфлацията;
• по-широки макроикономически ефекти, свързани с глобалната сигурност и доставките
на енергия;
• спад на фондовите пазари в глобален мащаб, който може да доведе до повишаване
на цената на капитала и да затрудни набирането на финансиране
• въздействие върху счетоводни оценки и прогнози за паричните потоци
Между датата на финансовия отчет и датата на одобрението му за публикуване не са
възникнали коригиращи събития или други значителни некоригиращи събития, освен
оповестените във финансовия отчет.
11. Перспективи за развитието на Дружеството през 2026 г.
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ планира да доинвестира успешно
набраните средства от увеличенията на капитала през 2020 г. В зависимост от динамиката на
инвестиционния процес, Съветът на директорите е процес на анализ за евентуално
увеличение на капитала през 2026 или 2027 г. в размер между 8 и 12 млн. лв., с които да се
гарантира успешната инвестиционна дейност.
Докладът за дейността за 2025 г. е приет от Съвета на директорите на 25 март 2026 г. е
подписан от негово име от изпълнителния директор Георги Малинов.
25 март 2026 г. Изпълнителен директор: _____________________
Георги Малинов Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:45:23 +02'00'
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
Пояснителните бележки от стр.5 до стр.32 са неразделна част от финансовия отчет.
1
Отчет за финансовото състояние
Пояснение 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Нетекущи активи
Инвестиционни имоти 5 10 465 8 207
Общо нетекущи активи 10 465 8 207
Текущи активи
Tърговски и други вземания 6 50 43
Пари и парични еквиваленти 7 1 383 3 504
Общо текущи активи 1 433 3 547
Общо активи 11 898 11 754
Собствен капитал
Акционерен капитал 8.1 8 963 8 963
Премиен резерв 8.2 10 10
Натрупани печалби 2 543 2 510
Общо собствен капитал 11 516 11 483
Пасиви
Текущи
Търговски задължения 9 63 48
Получени аванси 9 180 106
Задължения към персонала 10.2 - 2
Задължения за дивиденти 11 139 115
Общо текущи пасиви 382 271
Общо пасиви 382 271
Общо собствен капитал и пасиви 11 898 11 754
Изготвил: ________________
Елена Тодорова
Изпълнителен директор:_________________
Георги Малинов
Дата: 25.03.2026 г.
Съгласно одиторски доклад:
Владислав Михайлов
Управител
РСМ БГ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита Elena
Bogdanova
Todorova
Digitally signed by
Elena Bogdanova
Todorova
Date: 2026.03.25
17:43:09 +02'00' Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25 17:45:46
+02'00' Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:25:07 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by
Vladislav Roumenov
Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:44:36
+02'00'
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
Пояснителните бележки от стр.5 до стр.32 са неразделна част от финансовия отчет.
1
Отчет за финансовото състояние
Пояснение 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Нетекущи активи
Инвестиционни имоти 5 10 465 8 207
Общо нетекущи активи 10 465 8 207
Текущи активи
Tърговски и други вземания 6 50 43
Пари и парични еквиваленти 7 1 383 3 504
Общо текущи активи 1 433 3 547
Общо активи 11 898 11 754
Собствен капитал
Акционерен капитал 8.1 8 963 8 963
Премиен резерв 8.2 10 10
Натрупани печалби 2 543 2 510
Общо собствен капитал 11 516 11 483
Пасиви
Текущи
Търговски задължения 9 63 48
Получени аванси 9 180 106
Задължения към персонала 10.2 - 2
Задължения за дивиденти 11 139 115
Общо текущи пасиви 382 271
Общо пасиви 382 271
Общо собствен капитал и пасиви 11 898 11 754
Изготвил: ________________
Елена Тодорова
Изпълнителен директор:_________________
Георги Малинов
Дата: 25.03.2026 г.
Съгласно одиторски доклад:
Владислав Михайлов
Управител
РСМ БГ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита Elena
Bogdanova
Todorova
Digitally signed by
Elena Bogdanova
Todorova
Date: 2026.03.25
17:43:09 +02'00' Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25 17:45:46
+02'00' Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:25:07 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by
Vladislav Roumenov
Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:44:36
+02'00'
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
Пояснителните бележки от стр.5 до стр.32 са неразделна част от финансовия отчет.
2
Отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход
Пояснение 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Приходи от аренда и наем на инвестиционни
имоти 12 424 339
Разходи за външни услуги 13 (43) (33)
Възнаграждение на обслужващо дружество 14 (203) (155)
Разходи за персонала 10.1 (23) (19)
Печалба от промяна в справедливата
стойност на инвестиционни имоти 5 31 542
Финансови разходи 15 (1) (5)
Печалба преди данъци 185 669
Печалба за периода 185 669
Общо всеобхватен доход за периода 185 669
лв. лв.
Печалба на акция 16 0,021 0,075
Изготвил: _________________
Елена Тодорова
Изпълнителен директор:_________________
Георги Малинов
Дата: 25.03.2026 г.
Съгласно одиторски доклад:
Владислав Михайлов
Управител
РСМ БГ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита Elena
Bogdanova
Todorova
Digitally signed by
Elena Bogdanova
Todorova
Date: 2026.03.25
17:43:31 +02'00' Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:46:03 +02'00' Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:25:47 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by
Vladislav Roumenov
Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:45:00
+02'00'
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
Пояснителните бележки от стр.5 до стр.32 са неразделна част от финансовия отчет.
2
Отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход
Пояснение 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Приходи от аренда и наем на инвестиционни
имоти 12 424 339
Разходи за външни услуги 13 (43) (33)
Възнаграждение на обслужващо дружество 14 (203) (155)
Разходи за персонала 10.1 (23) (19)
Печалба от промяна в справедливата
стойност на инвестиционни имоти 5 31 542
Финансови разходи 15 (1) (5)
Печалба преди данъци 185 669
Печалба за периода 185 669
Общо всеобхватен доход за периода 185 669
лв. лв.
Печалба на акция 16 0,021 0,075
Изготвил: _________________
Елена Тодорова
Изпълнителен директор:_________________
Георги Малинов
Дата: 25.03.2026 г.
Съгласно одиторски доклад:
Владислав Михайлов
Управител
РСМ БГ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита Elena
Bogdanova
Todorova
Digitally signed by
Elena Bogdanova
Todorova
Date: 2026.03.25
17:43:31 +02'00' Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:46:03 +02'00' Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:25:47 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by
Vladislav Roumenov
Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:45:00
+02'00'
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
Пояснителните бележки от стр.5 до стр.32 са неразделна част от финансовия отчет.
3
Oтчет за промените в собствения капитал
Всички суми са представени в
хил. лв.
Акционерен
капитал
Премиен
резерв
Натрупана
печалба
Общо
собствен
капитал
Салдо към 1 януари 2025 г. 8 963 10 2 510 11 483
Разпределени дивиденти
(пояснения 8.3 и 11) (152) (152)
Сделки със собственици - - (152) (152)
Печалба за годината - - 185 185
Общо всеобхватен доход за
годината - - 185 185
Салдо към 31 декември 2025 г. 8 963 10 2 543 11 516
Всички суми са представени в
хил. лв.
Акционерен
капитал
Премиен
резерв
Натрупана
печалба
Общо
собствен
капитал
Салдо към 1 януари 2024 г. 8 963 10 1 969 10 942
Разпределени дивиденти
(пояснения 8.3 и 11) (128) (128)
Сделки със собственици - - (128) (128)
Печалба за годината - - 669 669
Общо всеобхватен доход за
годината - - 669 669
Салдо към 31 декември 2024 г. 8 963 10 2 510 11 483
Изготвил: ________________
Елена Тодорова
Изпълнителен директор:________________
Георги Малинов
Дата: 25.03.2026 г.
Съгласно одиторски доклад:
Владислав Михайлов
Управител
РСМ БГ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита Elena
Bogdanova
Todorova
Digitally signed by Elena
Bogdanova Todorova
Date: 2026.03.25
17:43:48 +02'00' Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:46:56 +02'00' Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:26:12 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by
Vladislav Roumenov
Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:47:28
+02'00'
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
Пояснителните бележки от стр.5 до стр.32 са неразделна част от финансовия отчет.
3
Oтчет за промените в собствения капитал
Всички суми са представени в
хил. лв.
Акционерен
капитал
Премиен
резерв
Натрупана
печалба
Общо
собствен
капитал
Салдо към 1 януари 2025 г. 8 963 10 2 510 11 483
Разпределени дивиденти
(пояснения 8.3 и 11) (152) (152)
Сделки със собственици - - (152) (152)
Печалба за годината - - 185 185
Общо всеобхватен доход за
годината - - 185 185
Салдо към 31 декември 2025 г. 8 963 10 2 543 11 516
Всички суми са представени в
хил. лв.
Акционерен
капитал
Премиен
резерв
Натрупана
печалба
Общо
собствен
капитал
Салдо към 1 януари 2024 г. 8 963 10 1 969 10 942
Разпределени дивиденти
(пояснения 8.3 и 11) (128) (128)
Сделки със собственици - - (128) (128)
Печалба за годината - - 669 669
Общо всеобхватен доход за
годината - - 669 669
Салдо към 31 декември 2024 г. 8 963 10 2 510 11 483
Изготвил: ________________
Елена Тодорова
Изпълнителен директор:________________
Георги Малинов
Дата: 25.03.2026 г.
Съгласно одиторски доклад:
Владислав Михайлов
Управител
РСМ БГ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита Elena
Bogdanova
Todorova
Digitally signed by Elena
Bogdanova Todorova
Date: 2026.03.25
17:43:48 +02'00' Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:46:56 +02'00' Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:26:12 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by
Vladislav Roumenov
Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:47:28
+02'00'
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
Пояснителните бележки от стр.5 до стр.32 са неразделна част от финансовия отчет
4
Oтчет за паричните потоци
Изготвил: _________________
Елена Тодорова
Изпълнителен директор:_________________
Георги Малинов
Дата: 25.03.2026 г.
Съгласно одиторски доклад:
Владислав Михайлов
Управител
РСМ БГ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита
Пояснение 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Оперативна дейност
Покупка на инвестиционни имоти 5 (2 227) (55)
Постъпления от наеми и аренди на
инвестиционни имоти 486 352
Плащания към доставчици (227) (184)
Плащания към персонал (22) (17)
Плащания за данъци (нетно) (2) (2)
Платени дивиденти 8.3 (128) (130)
Паричен поток от оперативна дейност (2 120) (36)
Финансова дейност
Други парични потоци (1) (5)
Паричен поток от финансова дейност (1) (5)
Нетна промяна в пари и парични
еквиваленти (2 121) (41)
Пари и парични еквиваленти в началото на
годината 3 504 3 545
Пари и парични еквиваленти в края на
периода 7 1 383 3 504 Elena
Bogdanova
Todorova
Digitally signed by
Elena Bogdanova
Todorova
Date: 2026.03.25
17:44:07 +02'00' Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:47:18 +02'00' Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:26:46 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by Vladislav
Roumenov Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:47:52
+02'00'
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
Пояснителните бележки от стр.5 до стр.32 са неразделна част от финансовия отчет
4
Oтчет за паричните потоци
Изготвил: _________________
Елена Тодорова
Изпълнителен директор:_________________
Георги Малинов
Дата: 25.03.2026 г.
Съгласно одиторски доклад:
Владислав Михайлов
Управител
РСМ БГ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
д-р Таня Коточева
Регистриран одитор, отговорен за одита
Пояснение 2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Оперативна дейност
Покупка на инвестиционни имоти 5 (2 227) (55)
Постъпления от наеми и аренди на
инвестиционни имоти 486 352
Плащания към доставчици (227) (184)
Плащания към персонал (22) (17)
Плащания за данъци (нетно) (2) (2)
Платени дивиденти 8.3 (128) (130)
Паричен поток от оперативна дейност (2 120) (36)
Финансова дейност
Други парични потоци (1) (5)
Паричен поток от финансова дейност (1) (5)
Нетна промяна в пари и парични
еквиваленти (2 121) (41)
Пари и парични еквиваленти в началото на
годината 3 504 3 545
Пари и парични еквиваленти в края на
периода 7 1 383 3 504 Elena
Bogdanova
Todorova
Digitally signed by
Elena Bogdanova
Todorova
Date: 2026.03.25
17:44:07 +02'00' Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:47:18 +02'00' Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:26:46 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by Vladislav
Roumenov Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:47:52
+02'00'
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
5
Пояснения към финансовия отчет
1. Информация за дружеството
ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ (старо наименование СТАТУС ИМОТИ
АДСИЦ) е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, регистрирано в
България по реда и условията на Закона за дружествата със специална инвестиционна
цел и за дружествата за секюритизация.
Съдебната регистрация на дружеството е с Решение № 1 на Софийски градски съд,
фирмено дело № 4994/2006 г. с ЕИК 175085923. LEI кодът на Дружеството е
485100YJ8WH8ICT88O38.
Дружеството е със седалище и адрес на управление в Република България, град София,
ул. „Кузман Шапкарев” №4.
Адресът за кореспонденция на дружеството е гр. София 1756, ул. „Лъчезар Станчев” №
5, Софарма Бизнес Тауърс, кула Б, ет.12.
Банка Депозитар на Дружеството е ОББ АД.
Обслужващо дружество през 2025 г. и 2024 г. е Агромениджмънт ООД, одобрено от
Комисията за финансов надзор с Решение № 1293-ЗДСИЦ от 10.12.2019 г.
Към 31.12.2025 г. в Дружеството има един назначен служител.
1.1. Предмет на дейност
Основният предмет на дейност на "ЕЛАНА Фонд за земеделска земя" АДСИЦ
(Дружеството/Фонда) е инвестиране на паричните средства, набрани чрез издаване на
ценни книжа, в земеделска земя. Основната дейност на "ЕЛАНА Фонд за земеделска
земя" АДСИЦ е да организира закупуването, отдаването под аренда, постепенната
концентрация и окрупняване на портфолиото от земеделски земи и последващата им
продажба.
Специалното законодателство, касаещо дейността на Фонда се съдържа и произтича
основно от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата
за секюритизация (ЗДСИЦДС) и Закона за публично предлагане на ценни книжа
(ЗППЦК). Въз основа на тях Фонда подлежи на регулация от страна на Комисията за
финансов надзор (КФН).
С Решение № 1130-ДСИЦ от 22.11.2006 г. на Комисията за финансов надзор, ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя АДСИЦ е лицензирано да извършва дейност като дружество
със специална инвестиционна цел: инвестиране на парични средства, набрани чрез
издаване на ценни книжа, в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти) –
лиценз от КФН №36-ДСИЦ/30.11.2006 г. Във връзка с извършената промяна на
наименованието и адреса на управление на Дружеството, одобрена с решение № 1279-
ДСИЦ от 03.12.2019г. на КФН, лицензът на Дружеството е преиздаден с № 75-
ДСИЦ/10.02.2020 г.
С Решение № 618-ПД от 04.04.2007 г. на Комисията за финансов надзор Дружеството е
вписано като публично дружество в регистъра на публичните дружества и други
емитенти на ценни книжа.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
5
Пояснения към финансовия отчет
1. Информация за дружеството
ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ (старо наименование СТАТУС ИМОТИ
АДСИЦ) е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, регистрирано в
България по реда и условията на Закона за дружествата със специална инвестиционна
цел и за дружествата за секюритизация.
Съдебната регистрация на дружеството е с Решение № 1 на Софийски градски съд,
фирмено дело № 4994/2006 г. с ЕИК 175085923. LEI кодът на Дружеството е
485100YJ8WH8ICT88O38.
Дружеството е със седалище и адрес на управление в Република България, град София,
ул. „Кузман Шапкарев” №4.
Адресът за кореспонденция на дружеството е гр. София 1756, ул. „Лъчезар Станчев” №
5, Софарма Бизнес Тауърс, кула Б, ет.12.
Банка Депозитар на Дружеството е ОББ АД.
Обслужващо дружество през 2025 г. и 2024 г. е Агромениджмънт ООД, одобрено от
Комисията за финансов надзор с Решение № 1293-ЗДСИЦ от 10.12.2019 г.
Към 31.12.2025 г. в Дружеството има един назначен служител.
1.1. Предмет на дейност
Основният предмет на дейност на "ЕЛАНА Фонд за земеделска земя" АДСИЦ
(Дружеството/Фонда) е инвестиране на паричните средства, набрани чрез издаване на
ценни книжа, в земеделска земя. Основната дейност на "ЕЛАНА Фонд за земеделска
земя" АДСИЦ е да организира закупуването, отдаването под аренда, постепенната
концентрация и окрупняване на портфолиото от земеделски земи и последващата им
продажба.
Специалното законодателство, касаещо дейността на Фонда се съдържа и произтича
основно от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата
за секюритизация (ЗДСИЦДС) и Закона за публично предлагане на ценни книжа
(ЗППЦК). Въз основа на тях Фонда подлежи на регулация от страна на Комисията за
финансов надзор (КФН).
С Решение № 1130-ДСИЦ от 22.11.2006 г. на Комисията за финансов надзор, ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя АДСИЦ е лицензирано да извършва дейност като дружество
със специална инвестиционна цел: инвестиране на парични средства, набрани чрез
издаване на ценни книжа, в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти) –
лиценз от КФН №36-ДСИЦ/30.11.2006 г. Във връзка с извършената промяна на
наименованието и адреса на управление на Дружеството, одобрена с решение № 1279-
ДСИЦ от 03.12.2019г. на КФН, лицензът на Дружеството е преиздаден с № 75-
ДСИЦ/10.02.2020 г.
С Решение № 618-ПД от 04.04.2007 г. на Комисията за финансов надзор Дружеството е
вписано като публично дружество в регистъра на публичните дружества и други
емитенти на ценни книжа.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
6
1.2. Собственост и управление
Към 31.12.2025 г. Дружеството е с регистриран капитал от 8 962 885 лв., разпределен в
същия брой обикновени поименни и безналични акции с право на глас с номинал 1 лв.
всяка.
Акционерна структура към 31.12.2025 г., отразяваща лицата притежаващи пряко над 5%
от капитала, е следната:
Акционери, притежаващи над 5% от
регистрирания акционерен капитал
Брой
акции
% от
капитала
Таня Белиато 1 118 750 12.48%
Армекс Трейд ЕООД 694 125 7.74%
УПФ ДСК Родина 589 995 6.58%
Horizon Platinum Portfolio 965 221 10.77%
Сайт Граунд Хостинг ЕООД 1 000 005 11.16%
Димитър Сулев 820 000 9.15%
Беллиато Раффаеле 1 121 250 12.51%
Други акционери под 5% 2 653 539 29.61%
Общо 8 962 885 100.00%
ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ е публично дружество и съгласно Закона за
публично предлагане на ценни книжа неговите акции се търгуват на алтернативен пазар
на Българска Фондова Борса (BaSE), с борсов код EALF и ISIN BG1100062063 .
Дружеството е с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на
директорите в тричленен състав:
• Георги Валентинов Малинов – изпълнителен директор
• Ива Симеонова Александрова – Председател на СД
• Златена Михайлова Златева – член на СД
Дружеството се представлява от изпълнителния директор Георги Валентинов Малинов.
Одитният комитет на Дружеството е в състав:
1. Десимира Илиева Денчева;
2. Златена Михайлова Златева;
3. Биляна Ангелова Кирова.
2. Изявление за съответствие с МСФО и прилагане на принципа за действащо
предприятие
2.1. Изявление за съответствие с МСФО, приети от ЕС
Финансовият отчет на Дружеството е изготвен в съответствие с „МСФО счетоводни
стандарти, приети от Европейския съюз“ („МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС“).
Отчетната рамка „МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС“ по същество е
определената национална счетоводна база Международни счетоводни стандарти
(МСС), приети от ЕС, регламентирани със Закона за счетоводството и дефинирани в т.8
от неговите допълнителни разпоредби.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
6
1.2. Собственост и управление
Към 31.12.2025 г. Дружеството е с регистриран капитал от 8 962 885 лв., разпределен в
същия брой обикновени поименни и безналични акции с право на глас с номинал 1 лв.
всяка.
Акционерна структура към 31.12.2025 г., отразяваща лицата притежаващи пряко над 5%
от капитала, е следната:
Акционери, притежаващи над 5% от
регистрирания акционерен капитал
Брой
акции
% от
капитала
Таня Белиато 1 118 750 12.48%
Армекс Трейд ЕООД 694 125 7.74%
УПФ ДСК Родина 589 995 6.58%
Horizon Platinum Portfolio 965 221 10.77%
Сайт Граунд Хостинг ЕООД 1 000 005 11.16%
Димитър Сулев 820 000 9.15%
Беллиато Раффаеле 1 121 250 12.51%
Други акционери под 5% 2 653 539 29.61%
Общо 8 962 885 100.00%
ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ е публично дружество и съгласно Закона за
публично предлагане на ценни книжа неговите акции се търгуват на алтернативен пазар
на Българска Фондова Борса (BaSE), с борсов код EALF и ISIN BG1100062063 .
Дружеството е с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на
директорите в тричленен състав:
• Георги Валентинов Малинов – изпълнителен директор
• Ива Симеонова Александрова – Председател на СД
• Златена Михайлова Златева – член на СД
Дружеството се представлява от изпълнителния директор Георги Валентинов Малинов.
Одитният комитет на Дружеството е в състав:
1. Десимира Илиева Денчева;
2. Златена Михайлова Златева;
3. Биляна Ангелова Кирова.
2. Изявление за съответствие с МСФО и прилагане на принципа за действащо
предприятие
2.1. Изявление за съответствие с МСФО, приети от ЕС
Финансовият отчет на Дружеството е изготвен в съответствие с „МСФО счетоводни
стандарти, приети от Европейския съюз“ („МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС“).
Отчетната рамка „МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС“ по същество е
определената национална счетоводна база Международни счетоводни стандарти
(МСС), приети от ЕС, регламентирани със Закона за счетоводството и дефинирани в т.8
от неговите допълнителни разпоредби.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
7
Финансовият отчет е изготвен в български лева, което е функционалната валута на
Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително
сравнителната информация за 2024 г.), освен ако не е посочено друго.
Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на
информацията в настоящия финансов отчет.
2.1 Изявление за действащо предприятие
Финансовият отчет е съставен при спазване на принципа - предположение за действащо
предприятие и като са взети предвид макроикономическите показатели и прогнози за
тях и геополитически несигурности.
Макроикономически несигурности
Дейността и финансовите резултати на Дружеството зависят от по-широката
макроикономическа среда, в която то осъществява дейността си.
При преценката за действащо предприятие са взети предвид актуалните
макроикономически прогнози за Република България за 2026 г., публикувани от
Българската народна банка (БНБ) и Министерството на финансите, включително:
• Очакван икономически растеж на БВП от 3,1% през 2026 г.
• Инфлация в размер на 3,5%, с тенденция към забавяне спрямо 2025 г.
• Ниска безработица, стабилно потребление и умерен ръст на заплатите.
• Очаквано усвояване на средства от ЕС по Националния план за възстановяване
и устойчивост.
• Преминаване към еврото от 01.01.2026 г., което се очаква да подобри паричната
трансмисия и да засили доверието в икономическата среда.
Прогнозите се характеризират с висока степен на несигурност, произтичаща и от
външната среда. Основните източници на несигурност са свързани с потенциалните
промени в търговската политика на САЩ спрямо Европа и други държави и ответните
реакции на основните им търговски партньори, Тези фактори е възможно да окажат
съществено негативно влияние върху икономическата активност в България.
През 2025 г. САЩ обявиха нови търговски мита върху стоки от ЕС и Китай, което доведе
до напрежение в глобалната търговска система. Според Европейската централна банка
и Международния валутен фонд, подобни мерки могат да доведат до:
• Забавяне на икономическия растеж в ЕС с до 1,2% от БВП до края на 2026 г..
• Намаляване на износа в ключови сектори като автомобилостроене,
фармацевтика и електроника.
• Повишена несигурност в търговските отношения, което може да повлияе на
инвестиционната активност и валутните курсове.
Ръководството счита, че макар тези фактори да представляват риск, те не застрашават
непосредствено дейността на Дружеството.
Най-съществените фактори, които оказват влияние върху финансовите резултати на
Дружеството, включват промените в пазарните цени на земедеската земя,
използваемостта (обработваемостта) на инвестиционните имоти и на промените в
доходността от тях (нива на наеми/ренти) , промени в законодателство, касаещо сектор
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
7
Финансовият отчет е изготвен в български лева, което е функционалната валута на
Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително
сравнителната информация за 2024 г.), освен ако не е посочено друго.
Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на
информацията в настоящия финансов отчет.
2.1 Изявление за действащо предприятие
Финансовият отчет е съставен при спазване на принципа - предположение за действащо
предприятие и като са взети предвид макроикономическите показатели и прогнози за
тях и геополитически несигурности.
Макроикономически несигурности
Дейността и финансовите резултати на Дружеството зависят от по-широката
макроикономическа среда, в която то осъществява дейността си.
При преценката за действащо предприятие са взети предвид актуалните
макроикономически прогнози за Република България за 2026 г., публикувани от
Българската народна банка (БНБ) и Министерството на финансите, включително:
• Очакван икономически растеж на БВП от 3,1% през 2026 г.
• Инфлация в размер на 3,5%, с тенденция към забавяне спрямо 2025 г.
• Ниска безработица, стабилно потребление и умерен ръст на заплатите.
• Очаквано усвояване на средства от ЕС по Националния план за възстановяване
и устойчивост.
• Преминаване към еврото от 01.01.2026 г., което се очаква да подобри паричната
трансмисия и да засили доверието в икономическата среда.
Прогнозите се характеризират с висока степен на несигурност, произтичаща и от
външната среда. Основните източници на несигурност са свързани с потенциалните
промени в търговската политика на САЩ спрямо Европа и други държави и ответните
реакции на основните им търговски партньори, Тези фактори е възможно да окажат
съществено негативно влияние върху икономическата активност в България.
През 2025 г. САЩ обявиха нови търговски мита върху стоки от ЕС и Китай, което доведе
до напрежение в глобалната търговска система. Според Европейската централна банка
и Международния валутен фонд, подобни мерки могат да доведат до:
• Забавяне на икономическия растеж в ЕС с до 1,2% от БВП до края на 2026 г..
• Намаляване на износа в ключови сектори като автомобилостроене,
фармацевтика и електроника.
• Повишена несигурност в търговските отношения, което може да повлияе на
инвестиционната активност и валутните курсове.
Ръководството счита, че макар тези фактори да представляват риск, те не застрашават
непосредствено дейността на Дружеството.
Най-съществените фактори, които оказват влияние върху финансовите резултати на
Дружеството, включват промените в пазарните цени на земедеската земя,
използваемостта (обработваемостта) на инвестиционните имоти и на промените в
доходността от тях (нива на наеми/ренти) , промени в законодателство, касаещо сектор
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
8
Земеделие, както и осигуряване на финансиране на земеделските производители от
държавни и други европейски фондове.
Геополитически съображения
При оценката на приложимостта на действащо предприятие ръководството взе предвид
и възможните ефекти от геополитическите конфликти (в Украйна и в Близкия изток),
доколкото към датата на изготвяне на финансовия отчет продължават военните
конфликти в Украйна и ескалира конфликта в Близкия изток. Тези военни конфликти
създават повишена геополитическа и икономическа несигурност.
По оценка на Ръководството тези събития не са оказали пряко съществено влияние
върху дейността на Дружеството към момента, доколкото то няма взаимоотношения с
лица, попаднали под санкциите, както и няма активи и дейности в засегнатите пряко
региони, но е засегнато от по-широки макроикономически последици.
Във финансовия отчет на Дружеството към 31.12.2025 г. няма активи и пасиви, чиято
оценка да е повлияна/засегната пряко от кризите, породени от военните конфликти.
Към датата на одобряване на финансовия отчет за 2025 г. ръководството е анализирало
потенциалното въздействие на конфликтите върху дейността на Дружеството.
Стартиралият в края на месец февруари 2026 г. военен конфликт в Близкия изток води
до повишена пазарна несигурност и значителни колебания на ключови финансови и
стокови пазари. Наблюдава се поскъпване на петрола и висока волатилност при
енергийните суровини, което увеличава инфлационните очаквания и засилва натиска
върху глобалните вериги за доставки.
Допълнителни рискове произтичат от потенциално по-високи лихвени нива, които биха
могли да окажат негативно влияние върху разходите за лихви на Дружеството.
Дружество продължава да следи внимателно развитието на ситуацията и да оценява
възможните ефекти върху дейността и финансовите резултати на Дружеството, като при
необходимост предприема мерки за защита на интересите на акционерите.
Към момента не може надеждно да се оцени финансовото отражение върху
Дружеството. При настъпване на релевантни промени Дружеството ще ги отрази в
бъдещи отчетни периоди съгласно приложимите счетоводни стандарти.
При изготвянето на ключовите счетоводни оценки и допускания Ръководството е взело
предвид настоящата геополитическа и икономическа несигурност, включително при
оценката на очакваните кредитни загуби, провизии, оценката на справедливи стойности.
Поради динамичния характер на геополитическите събития и макроикономическата
среда, действителните резултати могат да се различават от направените оценки, а
бъдещи развития биха могли да наложат актуализация на използваните допускания и
съответните оповестявания в следващи отчетни периоди.
В тези условия ръководството на Дружеството направи анализ и преценка на
способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие
на база на наличната информация за предвидимото бъдеще и ръководството очаква, че
Дружеството има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си
дейност в близко бъдеще и продължава да прилага принципа за действащо предприятие
при изготвянето на финансовия отчет.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
8
Земеделие, както и осигуряване на финансиране на земеделските производители от
държавни и други европейски фондове.
Геополитически съображения
При оценката на приложимостта на действащо предприятие ръководството взе предвид
и възможните ефекти от геополитическите конфликти (в Украйна и в Близкия изток),
доколкото към датата на изготвяне на финансовия отчет продължават военните
конфликти в Украйна и ескалира конфликта в Близкия изток. Тези военни конфликти
създават повишена геополитическа и икономическа несигурност.
По оценка на Ръководството тези събития не са оказали пряко съществено влияние
върху дейността на Дружеството към момента, доколкото то няма взаимоотношения с
лица, попаднали под санкциите, както и няма активи и дейности в засегнатите пряко
региони, но е засегнато от по-широки макроикономически последици.
Във финансовия отчет на Дружеството към 31.12.2025 г. няма активи и пасиви, чиято
оценка да е повлияна/засегната пряко от кризите, породени от военните конфликти.
Към датата на одобряване на финансовия отчет за 2025 г. ръководството е анализирало
потенциалното въздействие на конфликтите върху дейността на Дружеството.
Стартиралият в края на месец февруари 2026 г. военен конфликт в Близкия изток води
до повишена пазарна несигурност и значителни колебания на ключови финансови и
стокови пазари. Наблюдава се поскъпване на петрола и висока волатилност при
енергийните суровини, което увеличава инфлационните очаквания и засилва натиска
върху глобалните вериги за доставки.
Допълнителни рискове произтичат от потенциално по-високи лихвени нива, които биха
могли да окажат негативно влияние върху разходите за лихви на Дружеството.
Дружество продължава да следи внимателно развитието на ситуацията и да оценява
възможните ефекти върху дейността и финансовите резултати на Дружеството, като при
необходимост предприема мерки за защита на интересите на акционерите.
Към момента не може надеждно да се оцени финансовото отражение върху
Дружеството. При настъпване на релевантни промени Дружеството ще ги отрази в
бъдещи отчетни периоди съгласно приложимите счетоводни стандарти.
При изготвянето на ключовите счетоводни оценки и допускания Ръководството е взело
предвид настоящата геополитическа и икономическа несигурност, включително при
оценката на очакваните кредитни загуби, провизии, оценката на справедливи стойности.
Поради динамичния характер на геополитическите събития и макроикономическата
среда, действителните резултати могат да се различават от направените оценки, а
бъдещи развития биха могли да наложат актуализация на използваните допускания и
съответните оповестявания в следващи отчетни периоди.
В тези условия ръководството на Дружеството направи анализ и преценка на
способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие
на база на наличната информация за предвидимото бъдеще и ръководството очаква, че
Дружеството има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната си
дейност в близко бъдеще и продължава да прилага принципа за действащо предприятие
при изготвянето на финансовия отчет.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
9
3. Промени в счетоводната политика
3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2025 г.
Дружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения на МСФО,
издадени от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които
са в сила за финансовия отчет на Дружеството за годишния период, започващ на 1
януари 2025 г., но те нямат влияние върху финансовите резултати или финансовото
състояние на Дружеството:
• Изменения „Липса на обменяемост“ в МСС 21 „Влияние на промените във
валутните курсове“.
3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не
се прилагат от по-ранна дата от Дружеството
Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти,
изменения и разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или
не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2025 г., и не са били
приложени от по-ранна дата от Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и
изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Дружеството през първия
период, започващ след датата на влизането им в сила. Информация за тези стандарти
и изменения е представена по-долу.
• МСФО 18 Представяне и оповестяване във финансовите отчети (в сила за
годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2027 г., приет от ЕС). МСФО 18 ще
замени МСС 1 Представяне на финансови отчети, като ще въведе нови изисквания,
които ще помогнат за постигане на съпоставимост на финансовите резултати на
подобни предприятия и ще предоставят по-подходяща информация и прозрачност на
потребителите. Целта на МСФО 18 е да подобри финансовото отчитане чрез:
- изискване на допълнителни дефинирани междинни суми в отчета за приходите и
разходите;
- изискване за оповестяване на показатели за ефективност, дефинирани от
ръководството;
- въвеждане на нови принципи за обединяване и разделяне на позиции.
Въпреки че МСФО 18 няма да повлияе на признаването или оценяването на статиите
във финансовите отчети, неговото въздействие върху представянето и оповестяването
се очаква да бъде широко разпространено, по-специално тези, свързани с отчета за
финансовите резултати и предоставянето на определени от ръководството мерки за
изпълнение във финансовите отчети.
В момента ръководството оценява подробните последици от прилагането на новия
стандарт върху финансови отчети на Дружеството. От извършената предварителна
оценка бяха установени следните потенциални въздействия:
- Приемането на МСФО 18 няма да окаже въздействие върху нетната печалба на
Дружеството и върху начина, по който се изчислява и отчита оперативната
печалба.
- Статиите, представени в оригиналните финансови отчети, могат да се променят
в резултат на прилагането на понятието "полезно структурирано обобщение" и
разширените принципи за обединяване и разбивка.
- Дружеството не очаква да има значителна промяна в информацията, която
понастоящем се оповестява в пояснителните бележки, тъй като изискването за
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
9
3. Промени в счетоводната политика
3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2025 г.
Дружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения на МСФО,
издадени от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които
са в сила за финансовия отчет на Дружеството за годишния период, започващ на 1
януари 2025 г., но те нямат влияние върху финансовите резултати или финансовото
състояние на Дружеството:
• Изменения „Липса на обменяемост“ в МСС 21 „Влияние на промените във
валутните курсове“.
3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не
се прилагат от по-ранна дата от Дружеството
Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти,
изменения и разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или
не са приети от ЕС за финансовата година, започваща на 1 януари 2025 г., и не са били
приложени от по-ранна дата от Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и
изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Дружеството през първия
период, започващ след датата на влизането им в сила. Информация за тези стандарти
и изменения е представена по-долу.
• МСФО 18 Представяне и оповестяване във финансовите отчети (в сила за
годишни периоди, започващи на или след 1 януари 2027 г., приет от ЕС). МСФО 18 ще
замени МСС 1 Представяне на финансови отчети, като ще въведе нови изисквания,
които ще помогнат за постигане на съпоставимост на финансовите резултати на
подобни предприятия и ще предоставят по-подходяща информация и прозрачност на
потребителите. Целта на МСФО 18 е да подобри финансовото отчитане чрез:
- изискване на допълнителни дефинирани междинни суми в отчета за приходите и
разходите;
- изискване за оповестяване на показатели за ефективност, дефинирани от
ръководството;
- въвеждане на нови принципи за обединяване и разделяне на позиции.
Въпреки че МСФО 18 няма да повлияе на признаването или оценяването на статиите
във финансовите отчети, неговото въздействие върху представянето и оповестяването
се очаква да бъде широко разпространено, по-специално тези, свързани с отчета за
финансовите резултати и предоставянето на определени от ръководството мерки за
изпълнение във финансовите отчети.
В момента ръководството оценява подробните последици от прилагането на новия
стандарт върху финансови отчети на Дружеството. От извършената предварителна
оценка бяха установени следните потенциални въздействия:
- Приемането на МСФО 18 няма да окаже въздействие върху нетната печалба на
Дружеството и върху начина, по който се изчислява и отчита оперативната
печалба.
- Статиите, представени в оригиналните финансови отчети, могат да се променят
в резултат на прилагането на понятието "полезно структурирано обобщение" и
разширените принципи за обединяване и разбивка.
- Дружеството не очаква да има значителна промяна в информацията, която
понастоящем се оповестява в пояснителните бележки, тъй като изискването за
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
10
оповестяване на съществена информация остава непроменено. Начинът, по
който информацията е групирана, обаче може да се промени в резултат на
принципите на обединяване или разбивка.
Дружеството ще прилага новия МСФО 18 от задължителната му дата на влизане в сила
1 януари 2027 г. Изисква се прилагане със задна дата, така че сравнителната
информация за финансовата година, приключваща на 31 декември 2026 г., ще бъде
преизчислена в съответствие с МСФО 18.
• МСФО 19 Дъщерни дружества без публична отчетност: Оповестяване
(издаден през май 2024 г., в сила от 1 януари 2027 г., неприет от ЕС) – новият стандарт
позволява на определени дъщерни дружества да прилагат МСФО с намалени
изисквания за оповестяване. Тези дружества прилагат изискванията на другите МСФО,
с изключение на изискванията за оповестяване, като вместо това следват изискванията
на МСФО 19. Не се очаква прилагането на новия стандарт да окаже влияние върху
финансовите отчети на Дружеството.
• Изменения в класификацията и оценката на финансови инструменти
(издадени през май 2024 г., в сила от 01 януари 2026 г., приети от ЕС) - в отговор на
обратна връзка, получена в рамките на прегледа след прилагането на изискванията за
класификация и оценка в МСФО 9 „Финансови инструменти“ и свързаните изисквания в
МСФО 7 „Финансови инструменти: Оповестяване“. Измененията уточняват:
• Уточнение, че финансово задължение се отписва на „датата на сетълмент“, както
и въвеждане на избор на счетоводна политика (ако са изпълнени конкретни
условия) за отписване на финансови задължения, уредени чрез електронна
платежна система, преди датата на сетълмент;
• Допълнителни насоки относно това как да се оценяват договорните парични
потоци на финансови активи с характеристики, свързани с околна среда,
социални аспекти и корпоративно управление (ESG) и подобни характеристики.
• Уточнения относно това какво представляват „характеристики без право на
регрес“ и какви са характеристиките на договорно свързани инструменти.
• Въвеждане нови или изменени изисквания за оповестяване, свързани с
инвестиции в капиталови инструменти, определени за оценка по справедлива
стойност чрез друг всеобхватен доход, както и финансови инструменти с условни
характеристики, които не са пряко свързани с основните рискове и разходи по
заемането.
Не се очаква измененията да окажат съществено влияние върху финансовите отчети на
Дружеството.
• Измененията в МСФО 9 и МСФО 7 относно договори, свързани с
електричество, зависещо от природни условия (в сила то 1 януари 2026 г., приети от
ЕС) -
измененията целят по-точно отразяване на ефектите от договори, свързани с
електричество, зависещо от природни условия, върху финансовите отчети на
предприятието.
Не се очаква измененията да окажат съществено влияние върху финансовите отчети на
Дружеството.
• Годишни подобрения на МСФО - Том 11 (в сила от 1 януари 2026 г., приети от
ЕС).
Измененията включват уточнения, опростявания, корекции или промени с цел
подобряване на последователността в следните стандарти:
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
10
оповестяване на съществена информация остава непроменено. Начинът, по
който информацията е групирана, обаче може да се промени в резултат на
принципите на обединяване или разбивка.
Дружеството ще прилага новия МСФО 18 от задължителната му дата на влизане в сила
1 януари 2027 г. Изисква се прилагане със задна дата, така че сравнителната
информация за финансовата година, приключваща на 31 декември 2026 г., ще бъде
преизчислена в съответствие с МСФО 18.
• МСФО 19 Дъщерни дружества без публична отчетност: Оповестяване
(издаден през май 2024 г., в сила от 1 януари 2027 г., неприет от ЕС) – новият стандарт
позволява на определени дъщерни дружества да прилагат МСФО с намалени
изисквания за оповестяване. Тези дружества прилагат изискванията на другите МСФО,
с изключение на изискванията за оповестяване, като вместо това следват изискванията
на МСФО 19. Не се очаква прилагането на новия стандарт да окаже влияние върху
финансовите отчети на Дружеството.
• Изменения в класификацията и оценката на финансови инструменти
(издадени през май 2024 г., в сила от 01 януари 2026 г., приети от ЕС) - в отговор на
обратна връзка, получена в рамките на прегледа след прилагането на изискванията за
класификация и оценка в МСФО 9 „Финансови инструменти“ и свързаните изисквания в
МСФО 7 „Финансови инструменти: Оповестяване“. Измененията уточняват:
• Уточнение, че финансово задължение се отписва на „датата на сетълмент“, както
и въвеждане на избор на счетоводна политика (ако са изпълнени конкретни
условия) за отписване на финансови задължения, уредени чрез електронна
платежна система, преди датата на сетълмент;
• Допълнителни насоки относно това как да се оценяват договорните парични
потоци на финансови активи с характеристики, свързани с околна среда,
социални аспекти и корпоративно управление (ESG) и подобни характеристики.
• Уточнения относно това какво представляват „характеристики без право на
регрес“ и какви са характеристиките на договорно свързани инструменти.
• Въвеждане нови или изменени изисквания за оповестяване, свързани с
инвестиции в капиталови инструменти, определени за оценка по справедлива
стойност чрез друг всеобхватен доход, както и финансови инструменти с условни
характеристики, които не са пряко свързани с основните рискове и разходи по
заемането.
Не се очаква измененията да окажат съществено влияние върху финансовите отчети на
Дружеството.
• Измененията в МСФО 9 и МСФО 7 относно договори, свързани с
електричество, зависещо от природни условия (в сила то 1 януари 2026 г., приети от
ЕС) -
измененията целят по-точно отразяване на ефектите от договори, свързани с
електричество, зависещо от природни условия, върху финансовите отчети на
предприятието.
Не се очаква измененията да окажат съществено влияние върху финансовите отчети на
Дружеството.
• Годишни подобрения на МСФО - Том 11 (в сила от 1 януари 2026 г., приети от
ЕС).
Измененията включват уточнения, опростявания, корекции или промени с цел
подобряване на последователността в следните стандарти:
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
11
- МСФО 1 Първоначално прилагане на МСФО – изменения относно хеджиране при
първоначално прилагане
- МСФО 7 Финансови инструменти: Оповестяване - печалба или загуба при
отписване; Насоки за прилагане; Оповестяване на отложена разлика между
справедлива стойност и цена на сделката; Оповестяване на кредитен риск.
- МСФО 9 Финансови инструменти - отписване на задължения по наем; Цена на
сделката
- МСФО 10 Консолидирани финансови отчети - Определяне на „де факто агент“
- МСС 7 Отчет за паричните потоци - Метод на себестойност
Не се очаква измененията от тези годишни подобрения да окажат съществено влияние
върху финансовите отчети на Дружеството.
4. Съществена информация за счетоводната политика
4.1 Общи положения
Най-значимите cчетоводни политики, прилагани при изготвянето на този финанcов
отчет, cа предcтавени по-долу.
Финанcовият отчет е изготвен при cпазване на принципите за оценяване на вcички
видове активи, паcиви, приходи и разходи, cъглаcно МCФО. Базите за оценка са
оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към финансовия отчет.
Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са
използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация,
предоставена на ръководството към датата на изготвяне на финансовия отчет,
реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания.
Несигурностите, свързани със съществените преценки, са оповестени в пояснения 4.12
и 4.13.
4.2 Представяне на финансовия отчет
Финанcовият отчет е предcтавен в cъответcтвие c МCC 1 „Предcтавяне на финанcови
отчети”. Дружеството предcтавя отчета за печалбата или загубата и другия
вcеобхватния доход в единен отчет.
В отчета за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато
Дружеството прилага счетоводна политика ретроспективно, преизчислява
ретроспективно позиции във финансовия отче или преклаcифицира позиции във
финансовия отчет и това има съществен ефект върху информацията в отчета за
финансовото състояние към началото на предходния период.
4.3 Приходи
Приходите на Дружеството включват приходи от наем и аренда, отчитани съгласно
МСФО 16 Лизинг.
Приходи от наем и аренда на инвестиционни имоти
Приходите от наеми и аренда на земеделски земи се отчитат по модела на оперативен
лизинг, съгласно МСФО 16 Лизинг (пояснение 4.4)
Ръководството оценява по справедливата стойност размерът на приходите от наем и
аренда на земеделски земи, определени в натура (напр. определен процент или
килограми от реализирана продукция и др.) . При прилагането на техниките за
оценяване, ръководството използва пазарни данни на котирани цени на активен пазар,
както и статистически данни за средния добив на продукция по области. Отчитат се и
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
11
- МСФО 1 Първоначално прилагане на МСФО – изменения относно хеджиране при
първоначално прилагане
- МСФО 7 Финансови инструменти: Оповестяване - печалба или загуба при
отписване; Насоки за прилагане; Оповестяване на отложена разлика между
справедлива стойност и цена на сделката; Оповестяване на кредитен риск.
- МСФО 9 Финансови инструменти - отписване на задължения по наем; Цена на
сделката
- МСФО 10 Консолидирани финансови отчети - Определяне на „де факто агент“
- МСС 7 Отчет за паричните потоци - Метод на себестойност
Не се очаква измененията от тези годишни подобрения да окажат съществено влияние
върху финансовите отчети на Дружеството.
4. Съществена информация за счетоводната политика
4.1 Общи положения
Най-значимите cчетоводни политики, прилагани при изготвянето на този финанcов
отчет, cа предcтавени по-долу.
Финанcовият отчет е изготвен при cпазване на принципите за оценяване на вcички
видове активи, паcиви, приходи и разходи, cъглаcно МCФО. Базите за оценка са
оповестени подробно по-нататък в счетоводната политика към финансовия отчет.
Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения финансов отчет са
използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация,
предоставена на ръководството към датата на изготвяне на финансовия отчет,
реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания.
Несигурностите, свързани със съществените преценки, са оповестени в пояснения 4.12
и 4.13.
4.2 Представяне на финансовия отчет
Финанcовият отчет е предcтавен в cъответcтвие c МCC 1 „Предcтавяне на финанcови
отчети”. Дружеството предcтавя отчета за печалбата или загубата и другия
вcеобхватния доход в единен отчет.
В отчета за финансовото състояние се представят два сравнителни периода, когато
Дружеството прилага счетоводна политика ретроспективно, преизчислява
ретроспективно позиции във финансовия отче или преклаcифицира позиции във
финансовия отчет и това има съществен ефект върху информацията в отчета за
финансовото състояние към началото на предходния период.
4.3 Приходи
Приходите на Дружеството включват приходи от наем и аренда, отчитани съгласно
МСФО 16 Лизинг.
Приходи от наем и аренда на инвестиционни имоти
Приходите от наеми и аренда на земеделски земи се отчитат по модела на оперативен
лизинг, съгласно МСФО 16 Лизинг (пояснение 4.4)
Ръководството оценява по справедливата стойност размерът на приходите от наем и
аренда на земеделски земи, определени в натура (напр. определен процент или
килограми от реализирана продукция и др.) . При прилагането на техниките за
оценяване, ръководството използва пазарни данни на котирани цени на активен пазар,
както и статистически данни за средния добив на продукция по области. Отчитат се и
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
12
корекции в съответствие със спецификата на земята и конкретния регион. Когато
липсват приложими пазарни данни, ръководството използва своята най-добра оценка
за очакваните добиви от декар и на предположенията, които биха направили пазарните
участници. Тези оценки могат да се различават от действителните цени и добив на
продукция, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между
съответните страни към датата на задължението за извършване на плащане на всеки
отделен клиент.
4.4 Лизингови договори
4.4.1. Дружеството като лизингодател
Оперативен лизинг
Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, включват инвестиционни имоти,
и същите се отразяват в отчета за финансовото състояние на Дружеството и се отчитат
в съответствие МСС 40 „Инвестиционни имоти“. Дружеството реализира приходи по
договори за наеми и аренди на инвестиционните си имоти (вижте пояснения 4.3 и 4.4).
Приходите по оперативен лизинг се признават на линейна база за срока на лизинговия
договор. При измерването на прихода се взимат предвид всички фиксирани и
променливи лизингови плащания през срока на лизинговия договор, които не зависят от
индекс или процент.
При наличие на променливи лизингови плащания, свързани с индекс или процент, те
трябва да се вземат предвид при определяне на лизинговите плащания за целия срок
на лизинга и по този начин да окажат влияние върху размера на счетоводно признатия
приход от наем по линейния метод за всеки отчетен период от срока на договора.
Разходите, понесени във връзка с генерирането на приходите от оперативен лизинг, се
отчитат като текущ разход.
Дружеството отчита изменението в договор за оперативен лизинг като нов лизинг от
датата на влизане в сила на изменението, като взима предвид всички авансово платени
или начислени лизингови плащания, свързани с първоначалния договор за лизинг, като
част от лизинговите плащания за новия лизинг.
Към 31.12.2025 г. и 31.12.2024 г. Дружеството, в качеството му на лизингодател, не е
страна по договори за финансов лизинг.
4.4.2. Дружеството като лизингополучател
Към 31.12.2025 г. и 31.12.2024 г. Дружеството не е страна по договор за наем на активи,
в качеството му на наемател.
4.5 Оперативни разходи
Разходите, понесени във връзка с инвестиционните имоти , се отчитат като текущ разход
за периода, за който се отнасят.
Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на
услугите или на датата на възникването им.
Следните оперативни разходи винаги се отразяват като текущ разход в момента на
възникването им:
- Общи и административни разходи (освен ако не са за сметка на клиента);
- Разходи, свързани с изпълнение на задължението;
- Разходи, за които предприятието не може да определи, дали са свързани с
удовлетворено или неудовлетворено задължение за изпълнение.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
12
корекции в съответствие със спецификата на земята и конкретния регион. Когато
липсват приложими пазарни данни, ръководството използва своята най-добра оценка
за очакваните добиви от декар и на предположенията, които биха направили пазарните
участници. Тези оценки могат да се различават от действителните цени и добив на
продукция, които биха били определени при справедлива пазарна сделка между
съответните страни към датата на задължението за извършване на плащане на всеки
отделен клиент.
4.4 Лизингови договори
4.4.1. Дружеството като лизингодател
Оперативен лизинг
Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, включват инвестиционни имоти,
и същите се отразяват в отчета за финансовото състояние на Дружеството и се отчитат
в съответствие МСС 40 „Инвестиционни имоти“. Дружеството реализира приходи по
договори за наеми и аренди на инвестиционните си имоти (вижте пояснения 4.3 и 4.4).
Приходите по оперативен лизинг се признават на линейна база за срока на лизинговия
договор. При измерването на прихода се взимат предвид всички фиксирани и
променливи лизингови плащания през срока на лизинговия договор, които не зависят от
индекс или процент.
При наличие на променливи лизингови плащания, свързани с индекс или процент, те
трябва да се вземат предвид при определяне на лизинговите плащания за целия срок
на лизинга и по този начин да окажат влияние върху размера на счетоводно признатия
приход от наем по линейния метод за всеки отчетен период от срока на договора.
Разходите, понесени във връзка с генерирането на приходите от оперативен лизинг, се
отчитат като текущ разход.
Дружеството отчита изменението в договор за оперативен лизинг като нов лизинг от
датата на влизане в сила на изменението, като взима предвид всички авансово платени
или начислени лизингови плащания, свързани с първоначалния договор за лизинг, като
част от лизинговите плащания за новия лизинг.
Към 31.12.2025 г. и 31.12.2024 г. Дружеството, в качеството му на лизингодател, не е
страна по договори за финансов лизинг.
4.4.2. Дружеството като лизингополучател
Към 31.12.2025 г. и 31.12.2024 г. Дружеството не е страна по договор за наем на активи,
в качеството му на наемател.
4.5 Оперативни разходи
Разходите, понесени във връзка с инвестиционните имоти , се отчитат като текущ разход
за периода, за който се отнасят.
Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на
услугите или на датата на възникването им.
Следните оперативни разходи винаги се отразяват като текущ разход в момента на
възникването им:
- Общи и административни разходи (освен ако не са за сметка на клиента);
- Разходи, свързани с изпълнение на задължението;
- Разходи, за които предприятието не може да определи, дали са свързани с
удовлетворено или неудовлетворено задължение за изпълнение.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
13
4.6 Инвестиционни имоти
Като инвестиционни имоти се отчитат земи и/или сгради, които се държат с цел
получаване на приходи от аренда и наем или за увеличаване стойността на капитала.
Инвестиционните имоти на Дружеството към 31.12.2025 г. и 31.12.2024 г. се състоят от
земеделски земи.
Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща
покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот,
например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи
по сделката.
Последваща оценка на инвестиционните имоти
Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за
финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими
оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит и в
съответствие с чл.22 и чл.23 от ЗДСИЦДС.
Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на
даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата и се
представят нетно на ред „Печалба (загуба) от промяна в справедливата стойност на
инвестиционни имоти”.
Имотите се оценяват по пазарна стойност в зависимост от характера и
местонахождението им, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Методът
за оценка, приложен от независимите оценители е този на “Справедливата стойност“.
Справедлива стойност е оценената сума, която отразява данни и обстоятелства към
датата на оценката, свързани с конкретна, действителна или потенциална реализация
на оценявания обект/ актив между идентифицирани страни.
Пазарът, на който се извършва тази сделка се счита, че е достъпен за интересуващите
се „продавачи” и „купувачи”. Съобразявайки се с конкретните особености на имотите –
местоположение, площ, макроикономическа обстановка в страната, състояние на
пазара на земеделски земи в страната и района, справедливата стойност се определя,
като се използват следните два основни подхода, със съответните им методи за
извеждане на стойността:
1. „Метод на пазарните сравнения (аналози)“;
2. „Приходен метод/Директна капитализация на дохода“.
Съгласно метода на „Пазарните сравнения (аналози)“ оценката е резултат от пряко
сравнение на оценявани имоти, като се извършва анализ и подходяща корекция на
близки по време продажби или оферти на имоти с подобни характеристики, за да се
достигне до индикация за най-вероятната им стойност.
При приходния метод се приема, че оценката е резултат от пряко прилагане на
показателите, свързани с дохода от земеделска продукция, който дава земята и който
се капитализира във връзка с ежегодното й стопанисване, защото земята съществува
вечно. Прието е, че когато периодът е безкрайно дълъг, бъдещите парични доходи могат
да се разглеждат като пожизнен, вечен доход.
Справедливата стойност на конкретните имоти се определя, след анализ на резултатите
по двата подхода. С цел максималното й приближаване до съществуващите пазарни
нива на цените на земеделските земи, е прието, че двата подхода имат равни
значимости.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
13
4.6 Инвестиционни имоти
Като инвестиционни имоти се отчитат земи и/или сгради, които се държат с цел
получаване на приходи от аренда и наем или за увеличаване стойността на капитала.
Инвестиционните имоти на Дружеството към 31.12.2025 г. и 31.12.2024 г. се състоят от
земеделски земи.
Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща
покупната цена и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот,
например хонорари за правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи
по сделката.
Последваща оценка на инвестиционните имоти
Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в отчета за
финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими
оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит и в
съответствие с чл.22 и чл.23 от ЗДСИЦДС.
Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на
даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата и се
представят нетно на ред „Печалба (загуба) от промяна в справедливата стойност на
инвестиционни имоти”.
Имотите се оценяват по пазарна стойност в зависимост от характера и
местонахождението им, базирайки се на доказателства за пазарните условия. Методът
за оценка, приложен от независимите оценители е този на “Справедливата стойност“.
Справедлива стойност е оценената сума, която отразява данни и обстоятелства към
датата на оценката, свързани с конкретна, действителна или потенциална реализация
на оценявания обект/ актив между идентифицирани страни.
Пазарът, на който се извършва тази сделка се счита, че е достъпен за интересуващите
се „продавачи” и „купувачи”. Съобразявайки се с конкретните особености на имотите –
местоположение, площ, макроикономическа обстановка в страната, състояние на
пазара на земеделски земи в страната и района, справедливата стойност се определя,
като се използват следните два основни подхода, със съответните им методи за
извеждане на стойността:
1. „Метод на пазарните сравнения (аналози)“;
2. „Приходен метод/Директна капитализация на дохода“.
Съгласно метода на „Пазарните сравнения (аналози)“ оценката е резултат от пряко
сравнение на оценявани имоти, като се извършва анализ и подходяща корекция на
близки по време продажби или оферти на имоти с подобни характеристики, за да се
достигне до индикация за най-вероятната им стойност.
При приходния метод се приема, че оценката е резултат от пряко прилагане на
показателите, свързани с дохода от земеделска продукция, който дава земята и който
се капитализира във връзка с ежегодното й стопанисване, защото земята съществува
вечно. Прието е, че когато периодът е безкрайно дълъг, бъдещите парични доходи могат
да се разглеждат като пожизнен, вечен доход.
Справедливата стойност на конкретните имоти се определя, след анализ на резултатите
по двата подхода. С цел максималното й приближаване до съществуващите пазарни
нива на цените на земеделските земи, е прието, че двата подхода имат равни
значимости.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
14
4.7 Финансови инструменти
4.7.1 Признаване и отписване
Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане
страна по договорните условия на финансовия инструмент.
Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от
финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове
и изгоди се прехвърлят.
Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е
изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл.
4.7.2 Класификация и първоначално оценяване на финансови активи
Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с
разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност
през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен
финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива
стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се
отчитат като текущи разходи.
В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират
в една от следните категории:
• финансови активи по амортизирана стойност;
• финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата;
• финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход с или
без рекласификация в печалбата или загубата в зависимост дали са дългови или
капиталови инструменти.
Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две
условия:
• бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;
• характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.
Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в
печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или
други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която
се представя на ред „Други разходи“ в отчета за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход.
4.7.3 Последващо оценяване на финансовите активи
Финансови активи по амортизирана стойност
Финансовите активи се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват
следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през
печалбата и загубата:
• дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да
държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;
• съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват
парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху
непогасената сума на главницата.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
14
4.7 Финансови инструменти
4.7.1 Признаване и отписване
Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане
страна по договорните условия на финансовия инструмент.
Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от
финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове
и изгоди се прехвърлят.
Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е
изпълнено, е отменено или срокът му е изтекъл.
4.7.2 Класификация и първоначално оценяване на финансови активи
Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с
разходите по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност
през печалбата или загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен
финансов компонент. Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива
стойност през печалбата или загубата не се коригира с разходите по сделката, които се
отчитат като текущи разходи.
В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират
в една от следните категории:
• финансови активи по амортизирана стойност;
• финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата;
• финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход с или
без рекласификация в печалбата или загубата в зависимост дали са дългови или
капиталови инструменти.
Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две
условия:
• бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;
• характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.
Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в
печалбата и загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или
други финансови позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която
се представя на ред „Други разходи“ в отчета за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход.
4.7.3 Последващо оценяване на финансовите активи
Финансови активи по амортизирана стойност
Финансовите активи се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват
следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през
печалбата и загубата:
• дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да
държи финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;
• съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват
парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху
непогасената сума на главницата.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
15
Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания с
фиксирани или определими плащания, които не се котират на активен пазар. След
първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на
метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е
несъществен. Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните
еквиваленти, търговските и други вземания.
Търговски вземания
Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени стоки или услуги,
извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за
уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските
вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен
ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските
вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по
амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не
се извършва, когато ефектът от него е несъществен.
4.7.4 Обезценка на финансовите активи
Изискванията за обезценка съгласно МСФО 9 използват информация, ориентирана към
бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните
кредитни загуби“.
Инструментите, които попадат в обхвата на тези изисквания, включват търговски
вземания, признати и оценявани съгласно МСФО 16.
Признаването на кредитни загуби вече не зависи от настъпването на събитие с кредитна
загуба. Вместо това Дружеството разглежда по-широк спектър от информация при
оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително
минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху
очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента.
При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:
• финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително
спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск
(Фаза 1) и
• финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително
спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не
е нисък (Фаза 2)
• „ Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за
обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството
не попада в тази категория.
12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато
очакваните загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората
категория. Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички
договорни парични потоци, които се дължат на Дружеството и паричните потоци, които
тя действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по
първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита
ефективен лихвен процент).
Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно
претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
15
Тази категория включва недеривативни финансови активи като заеми и вземания с
фиксирани или определими плащания, които не се котират на активен пазар. След
първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на
метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е
несъществен. Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните
еквиваленти, търговските и други вземания.
Търговски вземания
Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени стоки или услуги,
извършени в обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за
уреждане в кратък срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските
вземания се признават първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен
ако съдържат значителни компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските
вземания с цел събиране на договорните парични потоци и следователно ги оценява по
амортизирана стойност, като използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не
се извършва, когато ефектът от него е несъществен.
4.7.4 Обезценка на финансовите активи
Изискванията за обезценка съгласно МСФО 9 използват информация, ориентирана към
бъдещето, за да признаят очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните
кредитни загуби“.
Инструментите, които попадат в обхвата на тези изисквания, включват търговски
вземания, признати и оценявани съгласно МСФО 16.
Признаването на кредитни загуби вече не зависи от настъпването на събитие с кредитна
загуба. Вместо това Дружеството разглежда по-широк спектър от информация при
оценката на кредитния риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително
минали събития, текущи условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху
очакваната събираемост на бъдещите парични потоци на инструмента.
При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:
• финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително
спрямо момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск
(Фаза 1) и
• финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително
спрямо момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не
е нисък (Фаза 2)
• „ Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за
обезценка към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството
не попада в тази категория.
12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато
очакваните загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората
категория. Очакваните кредитни загуби се определят като разликата между всички
договорни парични потоци, които се дължат на Дружеството и паричните потоци, които
тя действително очаква да получи („паричен недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по
първоначалния ефективен лихвен процент (или с коригирания спрямо кредита
ефективен лихвен процент).
Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно
претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
16
финансовите инструменти. При калкулациите се взима предвид и справедливата
стойност на обезпеченията по вземанията.
Дружеството използва опростен подход при отчитането на търговските и други
вземания, както и на активите по договор и признава загуба от обезценка като очаквани
кредитни загуби за целия срок. Те представляват очакваният недостиг в договорните
парични потоци, като се има предвид възможността за неизпълнение във всеки момент
от срока на финансовия инструмент. Дружеството използва своя натрупан опит, външни
показатели и информация в дългосрочен план, за да изчисли очакваните кредитни
загуби чрез разпределянето на клиентите по индустрии и срочна структура на
вземанията и използвайки матрица на провизиите.
4.7.5 Класификация и оценяване на финансовите пасиви
Финансовите пасиви на Дружеството включват търговски и други финансови
задължения.
Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е
приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако
Дружеството не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива
стойност през печалбата и загубата.
Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки
метода на ефективната лихва, с изключение на деривативи и финансови пасиви, които
са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата или загубата (с
изключение на деривативни финансови инструменти, които са определени и ефективни
като хеджиращ инструмент).
Всички разходи свързани с лихви и, ако е приложимо, промени в справедливата
стойност на инструмента, които се отчитат в печалбата или загубата, се включват във
финансовите разходи или финансовите приходи.
4.8 Пари и парични еквиваленти
Дружеството отчита като пари и парични еквиваленти наличните пари в брой, паричните
средства по безсрочни банкови сметки и депозити с първоначален падеж до 3 месеца.
4.9 Данъци върху печалбата
Съгласно Закона за корпоративното подоходно облагане в сила към 31 декември 2025г.
инвестиционните дружества със специална инвестиционна цел, лицензирани за
извършване на дейност по реда на ЗДСИЦДС, не се облагат с корпоративен данък върху
печалбата
В резултат на това Дружеството не дължи и не е начислявало в настоящия финансов
отчет текущ и отсрочен данък върху печалбата.
4.10 Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти
Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните
акции.
Премийният резерв включва премии, получени при първоначалното емитиране на
собствен капитал, представляващи разликата между емисионната стойност на
емитираните акции и номиналната им стойност. Всички разходи по сделки, свързани с
емитиране на акции, се приспадат от формирания премиен резерв.
Дружеството няма задължение да формира законови резерви съгласно ЗДСИЦДС.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
16
финансовите инструменти. При калкулациите се взима предвид и справедливата
стойност на обезпеченията по вземанията.
Дружеството използва опростен подход при отчитането на търговските и други
вземания, както и на активите по договор и признава загуба от обезценка като очаквани
кредитни загуби за целия срок. Те представляват очакваният недостиг в договорните
парични потоци, като се има предвид възможността за неизпълнение във всеки момент
от срока на финансовия инструмент. Дружеството използва своя натрупан опит, външни
показатели и информация в дългосрочен план, за да изчисли очакваните кредитни
загуби чрез разпределянето на клиентите по индустрии и срочна структура на
вземанията и използвайки матрица на провизиите.
4.7.5 Класификация и оценяване на финансовите пасиви
Финансовите пасиви на Дружеството включват търговски и други финансови
задължения.
Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е
приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако
Дружеството не е определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива
стойност през печалбата и загубата.
Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки
метода на ефективната лихва, с изключение на деривативи и финансови пасиви, които
са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата или загубата (с
изключение на деривативни финансови инструменти, които са определени и ефективни
като хеджиращ инструмент).
Всички разходи свързани с лихви и, ако е приложимо, промени в справедливата
стойност на инструмента, които се отчитат в печалбата или загубата, се включват във
финансовите разходи или финансовите приходи.
4.8 Пари и парични еквиваленти
Дружеството отчита като пари и парични еквиваленти наличните пари в брой, паричните
средства по безсрочни банкови сметки и депозити с първоначален падеж до 3 месеца.
4.9 Данъци върху печалбата
Съгласно Закона за корпоративното подоходно облагане в сила към 31 декември 2025г.
инвестиционните дружества със специална инвестиционна цел, лицензирани за
извършване на дейност по реда на ЗДСИЦДС, не се облагат с корпоративен данък върху
печалбата
В резултат на това Дружеството не дължи и не е начислявало в настоящия финансов
отчет текущ и отсрочен данък върху печалбата.
4.10 Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти
Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните
акции.
Премийният резерв включва премии, получени при първоначалното емитиране на
собствен капитал, представляващи разликата между емисионната стойност на
емитираните акции и номиналната им стойност. Всички разходи по сделки, свързани с
емитиране на акции, се приспадат от формирания премиен резерв.
Дружеството няма задължение да формира законови резерви съгласно ЗДСИЦДС.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
17
Неразпределената печалба/ (Непокрита загуба) включва текущия финансов резултат,
посочен в Отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, както и
натрупаните печалби и непокрити загуби от минали години.
Задължение за дивиденти
Съгласно чл.29 от ЗДСИЦДС Дружеството е задължено да разпределя като дивидент не
по –малко от 90% от печалбата си за финансовата година, определена по реда на чл.29,
ал. 3 от същия закон. Задължението за дивиденти за текущия отчетен период се отчита
в намаление на неразпределената печалба в текущия период, а разликата между
финално одобрения от акционерите дивидент и минимално изискуемия такъв се отчита
в следващия отчетен период, след решение на Общото събрание на акционерите, в
намаление на неразпределената печалба.
Дивидентите се изплащат в срок от 12 месеца от края на съответната финансова година.
Всички транзакции със собствениците на Дружеството се представят отделно в отчета
за промените в собствения капитал.
4.11 Пенсионни и краткосрочни възнаграждения на персонала
Краткосрочните възнаграждения на персонала включват текущи трудови
възнаграждения, които следва да се уредят до 12 месеца след края на периода, в който
персоналът е положил труд и се признават като разход в отчета за печалбата или
загубата и другия всеобхватен доход и като текущо задължение (след приспадане на
всички платени вече суми и полагащи се удръжки).
Краткосрочните задължения към персонала включват надници, заплати и социални
осигуровки.
4.12 Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната
политика
Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на
Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са
описани по-долу.
4.13 Несигурност на счетоводните приблизителни оценки
При изготвянето на финансовия отчет ръководството прави редица предположения,
оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и
разходи.
Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и
допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на
предварително оценените резултати.
Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които
оказват най-значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви,
приходи и разходи е представена по-долу.
4.13.1 Оценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти
Инвестиционните имоти на Дружеството се представят във финансовия отчет по
справедлива стойност, която е тяхната пазарна стойност към датата на отчета. При
определяне на справедливата стойност ръководството взема предвид най-надеждната
налична информация към датата на приблизителната оценка и е базирана на пазарната
стойност на земите, определена от лицензиран оценител. За определяне на пазарната
стойност на земите са използвани метод на „Пазарните сравнения (аналози)“ и
„Приходен метод/Директна капитализация на дохода“. Пазарната стойност на
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
17
Неразпределената печалба/ (Непокрита загуба) включва текущия финансов резултат,
посочен в Отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, както и
натрупаните печалби и непокрити загуби от минали години.
Задължение за дивиденти
Съгласно чл.29 от ЗДСИЦДС Дружеството е задължено да разпределя като дивидент не
по –малко от 90% от печалбата си за финансовата година, определена по реда на чл.29,
ал. 3 от същия закон. Задължението за дивиденти за текущия отчетен период се отчита
в намаление на неразпределената печалба в текущия период, а разликата между
финално одобрения от акционерите дивидент и минимално изискуемия такъв се отчита
в следващия отчетен период, след решение на Общото събрание на акционерите, в
намаление на неразпределената печалба.
Дивидентите се изплащат в срок от 12 месеца от края на съответната финансова година.
Всички транзакции със собствениците на Дружеството се представят отделно в отчета
за промените в собствения капитал.
4.11 Пенсионни и краткосрочни възнаграждения на персонала
Краткосрочните възнаграждения на персонала включват текущи трудови
възнаграждения, които следва да се уредят до 12 месеца след края на периода, в който
персоналът е положил труд и се признават като разход в отчета за печалбата или
загубата и другия всеобхватен доход и като текущо задължение (след приспадане на
всички платени вече суми и полагащи се удръжки).
Краткосрочните задължения към персонала включват надници, заплати и социални
осигуровки.
4.12 Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната
политика
Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на
Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са
описани по-долу.
4.13 Несигурност на счетоводните приблизителни оценки
При изготвянето на финансовия отчет ръководството прави редица предположения,
оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и
разходи.
Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и
допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на
предварително оценените резултати.
Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които
оказват най-значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви,
приходи и разходи е представена по-долу.
4.13.1 Оценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти
Инвестиционните имоти на Дружеството се представят във финансовия отчет по
справедлива стойност, която е тяхната пазарна стойност към датата на отчета. При
определяне на справедливата стойност ръководството взема предвид най-надеждната
налична информация към датата на приблизителната оценка и е базирана на пазарната
стойност на земите, определена от лицензиран оценител. За определяне на пазарната
стойност на земите са използвани метод на „Пазарните сравнения (аналози)“ и
„Приходен метод/Директна капитализация на дохода“. Пазарната стойност на
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
18
конкретните имоти се определя, след анализ на резултатите по двата подхода. С цел
максималното й приближаване до съществуващите пазарни нива на цените на
земеделските земи, е прието, че двата подхода имат приблизително равни значимости.
Когато има значителна промяна в справедливата стойност на актив или пасив от един
период спрямо друг, се извършва анализ, който включва проверка на основните
входящи данни, приложени при последната оценка и сравнение, когато е приложимо, с
външни източници на данни.
В пояснение 20 е представена допълнителна информация за справедливата стойност
на инвестиционните имоти.
4.13.2 Измерване на очакваните кредитни загуби
Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци,
дължими на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи.
Очакваните кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби,
които изискват съществени преценки на Дружеството, в т.ч. определяне на критерии за
идентифициране и оценка на значително увеличение на кредитния риск; избор на
подходящи модели и предположения за измерване на очакваните кредитни загуби.
Корективът за очакваните кредитни загуби изисква съответното ниво на оценяване и
преценка. Той се основава на очакваната кредитна загуба, групирана въз основа на
просрочени дни, и прави предположения за разпределяне на общия очакван процент на
кредитни загуби за всяка група. Тези предположения включват скорошен опит с
продажби, исторически проценти на събиране, въздействието на военните конфликти в
Украйна и Газа, актуалната икономическа обстановка и налична информация за
бъдещето. Очакваните кредитни загуби се изчисляват въз основа на информацията,
налична по време на изготвяне на оценката. Реалните кредитни загуби през следващите
години могат да бъдат по-големи или по-ниски.
Към 31.12.2025 г. и 31.12.2024 г. няма начислени очаквани кредитни загуби за търговски
и други вземания.
4.13.3 Задължения за дивидент
Съгласно Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за
секюритизация, Дружеството е задължено да разпредели като дивидент не по-малко от
90% от печалбата за финансовата година, коригирана с ефектите от всички сделки с
инвестиционни имоти, извършени през годината, включително и нетните печалби и
загуби от последващи оценки на инвестиционните имоти, които са свързани със
съществени преценки и предположения. Допълнителна информация за признатото
задължение за дивиденти към 31.12.2025 г. е представено в пояснение 11.
4.14 Военни конфликти
Към датата на изготвяне на финансовия отчет продължават военните конфликти в
Украйна и в Близкия изток, които създават повишена геополитическа и икономическа
несигурност.
По оценка на Ръководството тези събития не са оказали пряко съществено влияние
върху дейността на Дружеството към момента, доколкото то няма взаимоотношения с
лица, попаднали под санкциите, както и няма активи и дейности в засегнатите пряко
региони, но е засегнато от по-широки макроикономически последици.
Либерализирането на търговията на украински селскостопански продукти се отразява
пряко върху себестойността на продукцията на основните клиенти на дружество –
земеделските производители, от там на размера на изплащаните ренти, респективно и
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
18
конкретните имоти се определя, след анализ на резултатите по двата подхода. С цел
максималното й приближаване до съществуващите пазарни нива на цените на
земеделските земи, е прието, че двата подхода имат приблизително равни значимости.
Когато има значителна промяна в справедливата стойност на актив или пасив от един
период спрямо друг, се извършва анализ, който включва проверка на основните
входящи данни, приложени при последната оценка и сравнение, когато е приложимо, с
външни източници на данни.
В пояснение 20 е представена допълнителна информация за справедливата стойност
на инвестиционните имоти.
4.13.2 Измерване на очакваните кредитни загуби
Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци,
дължими на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи.
Очакваните кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби,
които изискват съществени преценки на Дружеството, в т.ч. определяне на критерии за
идентифициране и оценка на значително увеличение на кредитния риск; избор на
подходящи модели и предположения за измерване на очакваните кредитни загуби.
Корективът за очакваните кредитни загуби изисква съответното ниво на оценяване и
преценка. Той се основава на очакваната кредитна загуба, групирана въз основа на
просрочени дни, и прави предположения за разпределяне на общия очакван процент на
кредитни загуби за всяка група. Тези предположения включват скорошен опит с
продажби, исторически проценти на събиране, въздействието на военните конфликти в
Украйна и Газа, актуалната икономическа обстановка и налична информация за
бъдещето. Очакваните кредитни загуби се изчисляват въз основа на информацията,
налична по време на изготвяне на оценката. Реалните кредитни загуби през следващите
години могат да бъдат по-големи или по-ниски.
Към 31.12.2025 г. и 31.12.2024 г. няма начислени очаквани кредитни загуби за търговски
и други вземания.
4.13.3 Задължения за дивидент
Съгласно Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за
секюритизация, Дружеството е задължено да разпредели като дивидент не по-малко от
90% от печалбата за финансовата година, коригирана с ефектите от всички сделки с
инвестиционни имоти, извършени през годината, включително и нетните печалби и
загуби от последващи оценки на инвестиционните имоти, които са свързани със
съществени преценки и предположения. Допълнителна информация за признатото
задължение за дивиденти към 31.12.2025 г. е представено в пояснение 11.
4.14 Военни конфликти
Към датата на изготвяне на финансовия отчет продължават военните конфликти в
Украйна и в Близкия изток, които създават повишена геополитическа и икономическа
несигурност.
По оценка на Ръководството тези събития не са оказали пряко съществено влияние
върху дейността на Дружеството към момента, доколкото то няма взаимоотношения с
лица, попаднали под санкциите, както и няма активи и дейности в засегнатите пряко
региони, но е засегнато от по-широки макроикономически последици.
Либерализирането на търговията на украински селскостопански продукти се отразява
пряко върху себестойността на продукцията на основните клиенти на дружество –
земеделските производители, от там на размера на изплащаните ренти, респективно и
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
19
върху стойността на земеделските земи. Това оказва негативно влияние върху
инвестиционната дейност на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ.
Във финансовия отчет на Дружеството към 31.12.2025 г. няма активи и пасиви, чиято
оценка да е повлияна/засегната от кризата, породена от военните конфликти.
Също така ръководството не идентифицира значителни рискове, които могат да доведат
до съществена корекция на балансовите суми на активите и пасивите в рамките на
следващата финансова година или в бизнес модела и планове на Дружеството.
4.15 Въпроси, свързани с климата
Неизменна част от дейността на арендаторите и наемателите на земеделска земя, с
които работи ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ, е тяхното ежедневно
взаимодействие с околната среда. Поради тази причина във взаимоотношенията си със
своите арендатори и наематели, преди и след отдаването под наем/аренда на
земеделските имоти, Дружеството осъществява контрол по превенция на екологичните
рискове и за спазването на екологичните норми.
Дружеството осъществява годишен мониторинг на земите и прави подробен анализ на
ниво земеделска земя във връзка със спазването на задължението на клиентите да
поддържат имотите в добро агротехнологично състояние и използването им спрямо
тяхното предназначение.
Съществените рискове свързани с климата биха повлияли основно върху добивите на
земеделска продукция, реализирани върху отдадените под наем/аренда имоти в
рамките на всяка отделна стопанска година. Доколкото всички имоти на Дружеството са
засети с основните едногодишни култури в страната (слънчоглед, царевица, пшеница и
др.), то неблагоприятните климатични условия през конкретната стопанска година биха
имали негативен ефект върху приходите на земеделските производители, респективно
върху наемните/арендни плащания за съответната година, но това в дългосрочен план
не би повлияло върху качеството и стойността на закупените имоти. Поради това
наличието на спорадични ниски добиви от продукция не биха увредели състоянието на
земеделската земя и използването й за в бъдеще.
4.16 Отчитане по сегменти
Ръководството определя оперативните сегменти на базата на основните продукти и
услуги, които предлага Дружеството. Дейността на Дружеството е свързана единствено
със секюритизация на недвижими имоти, поради което Дружеството не представя
отчитане по сегменти.
5 Инвестиционни имоти
Изменението в балансовата стойност на инвестиционните имоти през 2025 г. може да
бъде анализирана, както следва:
Площ Земеделски
земи
Общо
дка хил. лв. хил. лв.
Балансова стойност към 1 януари 2025 г. 7 228 8 207 8 207
Придобити за периода 926 2 227 2 227
Приходи от последваща оценка по
справедлива стойност
- 31 31
Балансова стойност към 31 декември
2025 г.
8 154 10 465 10 465
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
19
върху стойността на земеделските земи. Това оказва негативно влияние върху
инвестиционната дейност на ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ.
Във финансовия отчет на Дружеството към 31.12.2025 г. няма активи и пасиви, чиято
оценка да е повлияна/засегната от кризата, породена от военните конфликти.
Също така ръководството не идентифицира значителни рискове, които могат да доведат
до съществена корекция на балансовите суми на активите и пасивите в рамките на
следващата финансова година или в бизнес модела и планове на Дружеството.
4.15 Въпроси, свързани с климата
Неизменна част от дейността на арендаторите и наемателите на земеделска земя, с
които работи ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ, е тяхното ежедневно
взаимодействие с околната среда. Поради тази причина във взаимоотношенията си със
своите арендатори и наематели, преди и след отдаването под наем/аренда на
земеделските имоти, Дружеството осъществява контрол по превенция на екологичните
рискове и за спазването на екологичните норми.
Дружеството осъществява годишен мониторинг на земите и прави подробен анализ на
ниво земеделска земя във връзка със спазването на задължението на клиентите да
поддържат имотите в добро агротехнологично състояние и използването им спрямо
тяхното предназначение.
Съществените рискове свързани с климата биха повлияли основно върху добивите на
земеделска продукция, реализирани върху отдадените под наем/аренда имоти в
рамките на всяка отделна стопанска година. Доколкото всички имоти на Дружеството са
засети с основните едногодишни култури в страната (слънчоглед, царевица, пшеница и
др.), то неблагоприятните климатични условия през конкретната стопанска година биха
имали негативен ефект върху приходите на земеделските производители, респективно
върху наемните/арендни плащания за съответната година, но това в дългосрочен план
не би повлияло върху качеството и стойността на закупените имоти. Поради това
наличието на спорадични ниски добиви от продукция не биха увредели състоянието на
земеделската земя и използването й за в бъдеще.
4.16 Отчитане по сегменти
Ръководството определя оперативните сегменти на базата на основните продукти и
услуги, които предлага Дружеството. Дейността на Дружеството е свързана единствено
със секюритизация на недвижими имоти, поради което Дружеството не представя
отчитане по сегменти.
5 Инвестиционни имоти
Изменението в балансовата стойност на инвестиционните имоти през 2025 г. може да
бъде анализирана, както следва:
Площ Земеделски
земи
Общо
дка хил. лв. хил. лв.
Балансова стойност към 1 януари 2025 г. 7 228 8 207 8 207
Придобити за периода 926 2 227 2 227
Приходи от последваща оценка по
справедлива стойност
- 31 31
Балансова стойност към 31 декември
2025 г.
8 154 10 465 10 465
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
20
Всички притежавани имоти са на територията на страната.
Изменението в балансовата стойност на инвестиционните имоти през 2024 г. може да
бъде анализирана както следва:
Площ Земеделски
земи
Общо
дка хил. лв. хил. лв.
Балансова стойност към 1 януари 2024 г. 7 200 7 610 7 610
Придобити за периода 28 55 55
Приходи от последваща оценка по
справедлива стойност - 542 542
Балансова стойност към 31 декември
2024 г.
7 228 8 207 8 207
Към 31 декември 2025 г. инвестиционните имоти на Дружеството са оценени по
справедлива стойност от независим лицензиран оценител. Информация за оценка по
справедлива стойност е представена в пояснение 20.
През годината Дружеството е закупило имоти с обща площ 926.16 дка на обща стойност
от 2 227 хил. лв.= За част от имотите е извършена предварителна оценка от лицензиран
оценител, тъй като същите попадат в хипотезата на чл. 22, ал. 7 ЗДСИЦДС (придобити
са на единична стойност над 20 000 лв.). Съгласно извършената от лицензиран
оценител оценка към 31.12.2025 г. общата пазарна стойност на закупените имоти през
годината възлиза на 2 257 хил. лв.
Върху инвестиционните имоти няма ограничения за правото на ползване и същите не
са предоставяни като обезпечение.
Към 31.12.2025 г. Дружеството е отдало по договори за наем и аренда 8 144.239 дка
земеделски земи с балансова стойност 10 461 хил. лв. (към 31.12.2024 г. – 7 218.072 дка
земеделски земи с балансова стойност 8 203 хил. лв.)
Бъдещите лизингови постъпления по неотменими договори за оперативен лизинг на
инвестиционни имоти (договори за наем и аренда на земеделска земя) през следващите
периоди по падежи, са както следва:
До 1
година
1-2
години
2-3
години
3-4
години
4-5
години
над 5
години
Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
31 декември 2025 г. 184 15 2 - - - 201
31 декември 2024 г. 184 25 15 2 - - 226
Съгласно договорите за наем и аренда на земеделска земя Дружеството запазва
рисковете, свързани с активите, предмет на договорите. Дружеството счита, че тези
рискове не са значими, но въпреки това използва стратегия за допълнително
минимизиране на тези рискове и осигуряване на гаранции, като в договорите се
включват клаузи, изискващи лизингополучателят да използва имотите по
предназначение, да не уврежда имотите, както и клаузи за право за предсрочно
прекратяване на договорите, в случаи на неизпълнение на задълженията от страна на
лизингополучателите.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
20
Всички притежавани имоти са на територията на страната.
Изменението в балансовата стойност на инвестиционните имоти през 2024 г. може да
бъде анализирана както следва:
Площ Земеделски
земи
Общо
дка хил. лв. хил. лв.
Балансова стойност към 1 януари 2024 г. 7 200 7 610 7 610
Придобити за периода 28 55 55
Приходи от последваща оценка по
справедлива стойност - 542 542
Балансова стойност към 31 декември
2024 г.
7 228 8 207 8 207
Към 31 декември 2025 г. инвестиционните имоти на Дружеството са оценени по
справедлива стойност от независим лицензиран оценител. Информация за оценка по
справедлива стойност е представена в пояснение 20.
През годината Дружеството е закупило имоти с обща площ 926.16 дка на обща стойност
от 2 227 хил. лв.= За част от имотите е извършена предварителна оценка от лицензиран
оценител, тъй като същите попадат в хипотезата на чл. 22, ал. 7 ЗДСИЦДС (придобити
са на единична стойност над 20 000 лв.). Съгласно извършената от лицензиран
оценител оценка към 31.12.2025 г. общата пазарна стойност на закупените имоти през
годината възлиза на 2 257 хил. лв.
Върху инвестиционните имоти няма ограничения за правото на ползване и същите не
са предоставяни като обезпечение.
Към 31.12.2025 г. Дружеството е отдало по договори за наем и аренда 8 144.239 дка
земеделски земи с балансова стойност 10 461 хил. лв. (към 31.12.2024 г. – 7 218.072 дка
земеделски земи с балансова стойност 8 203 хил. лв.)
Бъдещите лизингови постъпления по неотменими договори за оперативен лизинг на
инвестиционни имоти (договори за наем и аренда на земеделска земя) през следващите
периоди по падежи, са както следва:
До 1
година
1-2
години
2-3
години
3-4
години
4-5
години
над 5
години
Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
31 декември 2025 г. 184 15 2 - - - 201
31 декември 2024 г. 184 25 15 2 - - 226
Съгласно договорите за наем и аренда на земеделска земя Дружеството запазва
рисковете, свързани с активите, предмет на договорите. Дружеството счита, че тези
рискове не са значими, но въпреки това използва стратегия за допълнително
минимизиране на тези рискове и осигуряване на гаранции, като в договорите се
включват клаузи, изискващи лизингополучателят да използва имотите по
предназначение, да не уврежда имотите, както и клаузи за право за предсрочно
прекратяване на договорите, в случаи на неизпълнение на задълженията от страна на
лизингополучателите.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
21
6 Търговски и други вземания
31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Вземания от клиенти по наеми и аренди 45 35
Подотчетни лица 5 5
Авансови плащания - 3
Търговски и други вземания 50 43
Към 31 декември 2025 г. Дружеството е събрало авансово 56.57 % от вземанията си по
сключените договори за наем и аренда за текущата стопанска 2025/2026 година, както
и 100 % от вземанията си за стопанската 2024/2025 г.
7 Парични средства
Паричните средства включват следните компоненти:
31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Парични средства в брой и в банки:
- български лева 1 383 3 504
1 383 3 504
Дружеството няма блокирани пари и парични еквиваленти.
Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични
средства и парични еквиваленти. Оценената стойност е в размер на 0,1% от брутната
стойност на паричните средства, депозирани във финансови институции, поради което
е определена като несъществена и не е начислена във финансовите отчети на
Дружеството.
8 Собствен капитал
8.1 Акционерен капитал
Регистрираният капитал на Дружеството се състои от 8 962 885 на брой обикновени
акции с номинална стойност в размер на 1,00 лв. за акция. Всички акции са с право на
получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от Общото
събрание на акционерите на Дружеството.
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Издадени и напълно платени акции:
- в началото на годината 8 963 8 963
- издадени през годината - -
Акции издадени и напълно платени 8 963 8 963
Общо акции, оторизирани към края на периода 8 963 8 963
Списъкът на акционерите на Дружеството е представен както следва:
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
21
6 Търговски и други вземания
31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Вземания от клиенти по наеми и аренди 45 35
Подотчетни лица 5 5
Авансови плащания - 3
Търговски и други вземания 50 43
Към 31 декември 2025 г. Дружеството е събрало авансово 56.57 % от вземанията си по
сключените договори за наем и аренда за текущата стопанска 2025/2026 година, както
и 100 % от вземанията си за стопанската 2024/2025 г.
7 Парични средства
Паричните средства включват следните компоненти:
31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Парични средства в брой и в банки:
- български лева 1 383 3 504
1 383 3 504
Дружеството няма блокирани пари и парични еквиваленти.
Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични
средства и парични еквиваленти. Оценената стойност е в размер на 0,1% от брутната
стойност на паричните средства, депозирани във финансови институции, поради което
е определена като несъществена и не е начислена във финансовите отчети на
Дружеството.
8 Собствен капитал
8.1 Акционерен капитал
Регистрираният капитал на Дружеството се състои от 8 962 885 на брой обикновени
акции с номинална стойност в размер на 1,00 лв. за акция. Всички акции са с право на
получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от Общото
събрание на акционерите на Дружеството.
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Издадени и напълно платени акции:
- в началото на годината 8 963 8 963
- издадени през годината - -
Акции издадени и напълно платени 8 963 8 963
Общо акции, оторизирани към края на периода 8 963 8 963
Списъкът на акционерите на Дружеството е представен както следва:
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
22
31.12.2025 31.12.2024
Брой
акции
% Брой
акции
%
Димитър Сулев 820 000 9.15 820 000 9.15
Таня Белиато 1 118 750 12.48 1 118 750 12.48
Беллиато Раффаеле 1 121 250 12.51 1 121 250 12.51
Сайт Граунд Хостинг ЕООД 1 000 005 11.16 1 000 005 11.16
Армекс Трейд ЕООД 694 125 7.74 694 125 7.74
УПФ ДСК Родина 589 995 6.58 589 995 6.58
Horizon Platinum Portfolio 965 221 10.77 965 300 10.77
Други акционери под 5% (пряко) 2 653 539 29.61 2 653 460 29.61
Общо 8 962 885 100.00 8 962 885 100.00
8.2 Премиен резерв
Разликата между емисионната стойност и номиналната стойност на емитираните акции
от увеличението на капитала е отнесена в “Премиен резерв“" на Дружеството, съгласно
чл. 176, ал.3 от Търговски закон. Премийните резерви могат да бъдат използвани само
за покриване на загуби от минали години.
Премийният резерв към 31.12.2025 г. и към 31.12.2024 г. е 10 хил. лв. Няма промени
през двата представени периода.
8.3 Разпределени дивиденти
Разпределените дивиденти към акционерите от печалбата за 2024 г. съгласно решение
на редовно годишно Общо събрание на акционерите, проведено на 05.06.2025 г., са в
общ размер на 128 хил. лв., от които 115 хил. лв. са начислени като задължение за
дивиденти към 31.12.2024 г. и 13 хил. лв. са начислени като задължение и изплатени
през 2025 г.
Начисленото задължение за дивиденти към 31.12.2025 г. от печалбата за 2025 г.
съгласно изискванията на ЗДСИЦДС са в размер на 139 хил. лв., а към 31.12.2024 г. е
115 хил. лв. (пояснение 11).
Разпределените дивиденти, представени в отчета за собствения капитал, включват:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Изплатен дивидент от печалба за предходната година 13 13
Разпределен дивидент съгласно ЗДСИЦДС от печалбата
за текущата година 139 115
152 128
9 Търговски задължения и получени аванси
31.12.2025 31.12.2024
Търговски задължения хил. лв. хил. лв.
Задължения към доставчици 63 48
63 48
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
22
31.12.2025 31.12.2024
Брой
акции
% Брой
акции
%
Димитър Сулев 820 000 9.15 820 000 9.15
Таня Белиато 1 118 750 12.48 1 118 750 12.48
Беллиато Раффаеле 1 121 250 12.51 1 121 250 12.51
Сайт Граунд Хостинг ЕООД 1 000 005 11.16 1 000 005 11.16
Армекс Трейд ЕООД 694 125 7.74 694 125 7.74
УПФ ДСК Родина 589 995 6.58 589 995 6.58
Horizon Platinum Portfolio 965 221 10.77 965 300 10.77
Други акционери под 5% (пряко) 2 653 539 29.61 2 653 460 29.61
Общо 8 962 885 100.00 8 962 885 100.00
8.2 Премиен резерв
Разликата между емисионната стойност и номиналната стойност на емитираните акции
от увеличението на капитала е отнесена в “Премиен резерв“" на Дружеството, съгласно
чл. 176, ал.3 от Търговски закон. Премийните резерви могат да бъдат използвани само
за покриване на загуби от минали години.
Премийният резерв към 31.12.2025 г. и към 31.12.2024 г. е 10 хил. лв. Няма промени
през двата представени периода.
8.3 Разпределени дивиденти
Разпределените дивиденти към акционерите от печалбата за 2024 г. съгласно решение
на редовно годишно Общо събрание на акционерите, проведено на 05.06.2025 г., са в
общ размер на 128 хил. лв., от които 115 хил. лв. са начислени като задължение за
дивиденти към 31.12.2024 г. и 13 хил. лв. са начислени като задължение и изплатени
през 2025 г.
Начисленото задължение за дивиденти към 31.12.2025 г. от печалбата за 2025 г.
съгласно изискванията на ЗДСИЦДС са в размер на 139 хил. лв., а към 31.12.2024 г. е
115 хил. лв. (пояснение 11).
Разпределените дивиденти, представени в отчета за собствения капитал, включват:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Изплатен дивидент от печалба за предходната година 13 13
Разпределен дивидент съгласно ЗДСИЦДС от печалбата
за текущата година 139 115
152 128
9 Търговски задължения и получени аванси
31.12.2025 31.12.2024
Търговски задължения хил. лв. хил. лв.
Задължения към доставчици 63 48
63 48
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
23
31.12.2025 31.12.2024
Получени аванси хил. лв. хил. лв.
Получени аванси по договори за аренда и наем на
земеделска земя
180 106
180 106
Не са представени справедливи стойности на търговските вземания, тъй като поради
краткосрочния им характер, ръководството на Дружеството счита, че стойностите, по
които те са представени в отчета за финансовото състояние, отразяват тяхната
справедлива стойност.
10 Възнаграждения на персонала
10.1 Разходи за персонала
Разходите за възнаграждения на персонала включват:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Разходи за заплати (23) (19)
(23) (19)
10.2 Задължения към персонала и осигурителни институции
Задълженията към персонала се състоят от следните суми:
31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Задължения за заплати - 2
- 2
11 Задължения за дивиденти
Съгласно чл.29 от ЗДСИЦДС Дружеството е задължено да разпределя като дивидент не
по –малко от 90% от печалбата си за финансовата година, определена по реда на чл.29,
ал. 3 от същия закон.
В изпълнение на горецитираните разпоредби на закона, Дружеството е отчело
задължение за дивидент, формирано както следва:
2025
хил. лв.
2024
хил. лв.
Счетоводна печалба, съгласно отчета за печалбата или
загубата и другия всеобхватен доход
185 669
Корекции по реда на чл.29, ал. 3 от ЗДСИЦДС:
- Приходи от последваща оценка на имоти (31) (542)
Коригиран финансов резултат за периода - печалба 154 127
Дивидент за разпределение, съгл. чл. 29, ал. 3 от
ЗДСИЦДС 90% 90%
Задължение за дивидент 139 115
Среднопретеглен брой акции през годината – хил. бр. 8 963 8 963
Дивидент на акции (в лева) 0.0155 0.0128
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
23
31.12.2025 31.12.2024
Получени аванси хил. лв. хил. лв.
Получени аванси по договори за аренда и наем на
земеделска земя
180 106
180 106
Не са представени справедливи стойности на търговските вземания, тъй като поради
краткосрочния им характер, ръководството на Дружеството счита, че стойностите, по
които те са представени в отчета за финансовото състояние, отразяват тяхната
справедлива стойност.
10 Възнаграждения на персонала
10.1 Разходи за персонала
Разходите за възнаграждения на персонала включват:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Разходи за заплати (23) (19)
(23) (19)
10.2 Задължения към персонала и осигурителни институции
Задълженията към персонала се състоят от следните суми:
31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Задължения за заплати - 2
- 2
11 Задължения за дивиденти
Съгласно чл.29 от ЗДСИЦДС Дружеството е задължено да разпределя като дивидент не
по –малко от 90% от печалбата си за финансовата година, определена по реда на чл.29,
ал. 3 от същия закон.
В изпълнение на горецитираните разпоредби на закона, Дружеството е отчело
задължение за дивидент, формирано както следва:
2025
хил. лв.
2024
хил. лв.
Счетоводна печалба, съгласно отчета за печалбата или
загубата и другия всеобхватен доход
185 669
Корекции по реда на чл.29, ал. 3 от ЗДСИЦДС:
- Приходи от последваща оценка на имоти (31) (542)
Коригиран финансов резултат за периода - печалба 154 127
Дивидент за разпределение, съгл. чл. 29, ал. 3 от
ЗДСИЦДС 90% 90%
Задължение за дивидент 139 115
Среднопретеглен брой акции през годината – хил. бр. 8 963 8 963
Дивидент на акции (в лева) 0.0155 0.0128
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
24
12 Приходи от аренда и наем на инвестиционни имоти
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Приходи от аренда и наем на инвестиционни имоти 424 339
424 339
Към 31.12.2025 г. Дружеството е отдало по договор за аренда 8 144.239 декара
земеделски земи на територията на РБългария (към 31.12.2024 г. – 7 218.072 дка) .
Бъдещите постъпления по договори за аренда на земеделски земи са представени в
пояснение 5.
Приходите през 2025 г. от клиенти, които имат дял от общо приходите над 10%, са от
четири клиента, както следва
Приходи от наеми и
аренди през 2025 г.
в хил.лв.
Дял
от приходите %
ЗКПУ Бряст 62 14,57%
Владовски 1 ЕООД 62 14,50%
2008 - Емджи ЕООД 57 13,48%
Агрополизем ЕООД 50 11,84%
13 Разходи за външни услуги
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Такси – държавни, нотариални, лицензионни (16) (15)
Консултантски услуги (1) (1)
Одит (11) (5)
Пазарни оценки (2) (2)
Брокерски комисиони (13) (10)
(43) (33)
14 Възнаграждение на обслужващото дружество
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Възнаграждение обслужващо дружество (203) (155)
(203) (155)
В съответствие с изискванията на ЗДСИЦДС ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ
не може само да осъществява инвестициите си и да управлява придобитите имоти, а
следва тази дейност да бъде възложена на едно или повече Обслужващи дружества
(ОД) . За тази цел е сключен договор с „Агромениджмънт“ ООД.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
24
12 Приходи от аренда и наем на инвестиционни имоти
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Приходи от аренда и наем на инвестиционни имоти 424 339
424 339
Към 31.12.2025 г. Дружеството е отдало по договор за аренда 8 144.239 декара
земеделски земи на територията на РБългария (към 31.12.2024 г. – 7 218.072 дка) .
Бъдещите постъпления по договори за аренда на земеделски земи са представени в
пояснение 5.
Приходите през 2025 г. от клиенти, които имат дял от общо приходите над 10%, са от
четири клиента, както следва
Приходи от наеми и
аренди през 2025 г.
в хил.лв.
Дял
от приходите %
ЗКПУ Бряст 62 14,57%
Владовски 1 ЕООД 62 14,50%
2008 - Емджи ЕООД 57 13,48%
Агрополизем ЕООД 50 11,84%
13 Разходи за външни услуги
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Такси – държавни, нотариални, лицензионни (16) (15)
Консултантски услуги (1) (1)
Одит (11) (5)
Пазарни оценки (2) (2)
Брокерски комисиони (13) (10)
(43) (33)
14 Възнаграждение на обслужващото дружество
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Възнаграждение обслужващо дружество (203) (155)
(203) (155)
В съответствие с изискванията на ЗДСИЦДС ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ
не може само да осъществява инвестициите си и да управлява придобитите имоти, а
следва тази дейност да бъде възложена на едно или повече Обслужващи дружества
(ОД) . За тази цел е сключен договор с „Агромениджмънт“ ООД.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
25
За своите услуги ОД получава следните възнаграждения:
• 0,35% на тримесечие – само и единствено от инвестираните средства, т.е. от
стойността на придобитите имоти от ЕФЗЗ АДСИЦ към края на съответното
тримесечие при инвестиции до 20 млн. лева и 0,25% при инвестиции над 20 млн.
лева;
• success fee - 10% от ефективно събраните плащания от наеми/ренти на
отдадените под наем/аренда имоти;
• success fee - 10% от печалбата, определена след корекция на финансовия
резултат, съгласно чл.29, ал.3 от ЗДСИЦДС.
Възнаграждението на „Агромениджмънт“ ООД за 2025 г. е в размер на 203 хил. лв. (вкл.
ДДС, имайки предвид че ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ няма право на
приспадане на данъчен кредит).
15 Финансови разходи
Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани,
както следва:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Банкови комисионни за текущо обслужване (1) (5)
(1) (5)
16 Печалба (Загуба) на акция
Печалбата/(загубата) на акция се определя съгласно МСС 33 Нетна печалба на акция и
се изчислява като се раздели печалбата/(загубата) за периода (по отчета за печалбата
или загубата за периода) между притежателите на обикновени акции на средно-
претегления брой на държаните акции за периода. Средно-претегленият брой акции
представлява броят на държаните обикновени акции в началото на периода, коригиран
с броя на обратно изкупените обикновени акции, умножен по средно – времевия фактор.
Този фактор изразява броя на дните, през които конкретните акции са били държани,
спрямо общия брой на дните през периода.
Среднопретегленият брой акции за годината, използван за изчисляването на основната
печалба/(загуба) на акция, както и нетната печалба/(загуба) , между притежателите на
обикновени акции, е представен, както следва:
2025 2024
Печалба за годината (в хил. лв.) 185 669
Среднопретеглен брой акции (в хил. бр.) 8 963 8 963
Печалба на акция (в лв.) 0,021 0,075
17 Сделки със свързани лица
Свързаните лица на Дружеството към 31 декември включват ключов управленски
персонал на Дружеството.
Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при
специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
25
За своите услуги ОД получава следните възнаграждения:
• 0,35% на тримесечие – само и единствено от инвестираните средства, т.е. от
стойността на придобитите имоти от ЕФЗЗ АДСИЦ към края на съответното
тримесечие при инвестиции до 20 млн. лева и 0,25% при инвестиции над 20 млн.
лева;
• success fee - 10% от ефективно събраните плащания от наеми/ренти на
отдадените под наем/аренда имоти;
• success fee - 10% от печалбата, определена след корекция на финансовия
резултат, съгласно чл.29, ал.3 от ЗДСИЦДС.
Възнаграждението на „Агромениджмънт“ ООД за 2025 г. е в размер на 203 хил. лв. (вкл.
ДДС, имайки предвид че ЕЛАНА Фонд за земеделска земя АДСИЦ няма право на
приспадане на данъчен кредит).
15 Финансови разходи
Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани,
както следва:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Банкови комисионни за текущо обслужване (1) (5)
(1) (5)
16 Печалба (Загуба) на акция
Печалбата/(загубата) на акция се определя съгласно МСС 33 Нетна печалба на акция и
се изчислява като се раздели печалбата/(загубата) за периода (по отчета за печалбата
или загубата за периода) между притежателите на обикновени акции на средно-
претегления брой на държаните акции за периода. Средно-претегленият брой акции
представлява броят на държаните обикновени акции в началото на периода, коригиран
с броя на обратно изкупените обикновени акции, умножен по средно – времевия фактор.
Този фактор изразява броя на дните, през които конкретните акции са били държани,
спрямо общия брой на дните през периода.
Среднопретегленият брой акции за годината, използван за изчисляването на основната
печалба/(загуба) на акция, както и нетната печалба/(загуба) , между притежателите на
обикновени акции, е представен, както следва:
2025 2024
Печалба за годината (в хил. лв.) 185 669
Среднопретеглен брой акции (в хил. бр.) 8 963 8 963
Печалба на акция (в лв.) 0,021 0,075
17 Сделки със свързани лица
Свързаните лица на Дружеството към 31 декември включват ключов управленски
персонал на Дружеството.
Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при
специални условия и не са предоставяни или получавани никакви гаранции.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
26
17.1 Сделки с ключов управленски персонал
Ключовия управленски персонал на Дружеството включва членовете на Съвета на
директорите.
Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Краткосрочни възнаграждения
Заплати (19) (15)
Общо възнаграждения (19) (15)
През 2025 г. и 2024 г. лицата, които са ключов управленски персонал, не са получавали
заеми.
Към 31.12.2025 г. няма неизплатени задължения на ключовия управленски персонал.
Неизплатените възнаграждения към ключов управленски персонал към 31.12.2024 г. са
представени на ред „Задължения към персонала“ в Отчета за финансовото състояние.
18 Категории финансови активи и пасиви
Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат
представени в следните категории:
Финансови активи 31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Финансови активи, отчитани по амортизирана стойност:
Търговски и други вземания 50 40
Пари и парични еквиваленти 1 383 3 504
1 433 3 544
Финансови пасиви 31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:
Текущи пасиви:
Търговски задължения 63 48
63 48
19 Рискове, свързани с финансовите инструменти
Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска
Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите.
Дружеството е приело инвестиционна политика, на база на която е установен процес за
оперативно управление и контрол на сделките с инвестиционни имоти. Съветът на
директорите извършва общ годишен преглед на инвестиционната политика, както и
регулярни месечни прегледи и контрол на изпълнението на инвестиционната политика,
както и статуса на планираните инвестиционни проекти и контрол върху паричните
потоци.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
26
17.1 Сделки с ключов управленски персонал
Ключовия управленски персонал на Дружеството включва членовете на Съвета на
директорите.
Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи:
2025 2024
хил. лв. хил. лв.
Краткосрочни възнаграждения
Заплати (19) (15)
Общо възнаграждения (19) (15)
През 2025 г. и 2024 г. лицата, които са ключов управленски персонал, не са получавали
заеми.
Към 31.12.2025 г. няма неизплатени задължения на ключовия управленски персонал.
Неизплатените възнаграждения към ключов управленски персонал към 31.12.2024 г. са
представени на ред „Задължения към персонала“ в Отчета за финансовото състояние.
18 Категории финансови активи и пасиви
Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат
представени в следните категории:
Финансови активи 31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Финансови активи, отчитани по амортизирана стойност:
Търговски и други вземания 50 40
Пари и парични еквиваленти 1 383 3 504
1 433 3 544
Финансови пасиви 31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:
Текущи пасиви:
Търговски задължения 63 48
63 48
19 Рискове, свързани с финансовите инструменти
Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска
Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите.
Дружеството е приело инвестиционна политика, на база на която е установен процес за
оперативно управление и контрол на сделките с инвестиционни имоти. Съветът на
директорите извършва общ годишен преглед на инвестиционната политика, както и
регулярни месечни прегледи и контрол на изпълнението на инвестиционната политика,
както и статуса на планираните инвестиционни проекти и контрол върху паричните
потоци.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
27
Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани
по-долу.
19.1. Анализ на пазарния риск
Вследствие на използването на финансови инструменти Дружеството е изложено на
пазарен риск и по-конкретно на риск от промяната на конкретни цени, което се дължи на
оперативната и инвестиционната дейност на Дружеството.
Дружеството е изложено на пазарен риск, свързан с промените в пазарните стойности
на инвестиционните имоти. В пояснение 20 е представена експозицията на Дружеството
към този риск, основните предположения и методи за оценка и съответните анализи на
чувствителността.
Като се имат предвид очакванията за устойчив ръст на цената на земеделските земи, то
мениджмънтът счита, че влиянието на този риск е не е съществен.
19.2. Анализ на кредитния риск
Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си
към Дружеството.
Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата
стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено
в следващите таблици:
Финансови активи Пояснение 31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Текущи активи
Финансови активи, отчитани по
амортизирана стойност
Търговски и други вземания 6 50 40
Пари и парични еквиваленти 7 1 383 3 504
общо 1 433 3 544
Дружеството редовно следи за неизпълнението на задълженията на свои клиенти и
други контрагенти, установени индивидуално или на групи, и използва тази информация
за контрол на кредитния риск. Политика на Дружеството е да извършва транзакции само
с контрагенти с добър кредитен рейтинг. Ръководството на Дружеството счита, че всички
гореспоменати финансови активи са финансови активи с висока кредитна оценка. Към
31.12.2025 г. няма просрочени вземания.
Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по други
сделки.
Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като
контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния
рейтинг.
19.3. Анализ на ликвидния риск
Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите
задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно
следи плащанията по погасителните планове на дългосрочните финансови задължения,
както и входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната
дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди -
ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от
ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
27
Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани
по-долу.
19.1. Анализ на пазарния риск
Вследствие на използването на финансови инструменти Дружеството е изложено на
пазарен риск и по-конкретно на риск от промяната на конкретни цени, което се дължи на
оперативната и инвестиционната дейност на Дружеството.
Дружеството е изложено на пазарен риск, свързан с промените в пазарните стойности
на инвестиционните имоти. В пояснение 20 е представена експозицията на Дружеството
към този риск, основните предположения и методи за оценка и съответните анализи на
чувствителността.
Като се имат предвид очакванията за устойчив ръст на цената на земеделските земи, то
мениджмънтът счита, че влиянието на този риск е не е съществен.
19.2. Анализ на кредитния риск
Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си
към Дружеството.
Излагането на Дружеството на кредитен риск е ограничено до размера на балансовата
стойност на финансовите активи, признати в края на отчетния период, както е посочено
в следващите таблици:
Финансови активи Пояснение 31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Текущи активи
Финансови активи, отчитани по
амортизирана стойност
Търговски и други вземания 6 50 40
Пари и парични еквиваленти 7 1 383 3 504
общо 1 433 3 544
Дружеството редовно следи за неизпълнението на задълженията на свои клиенти и
други контрагенти, установени индивидуално или на групи, и използва тази информация
за контрол на кредитния риск. Политика на Дружеството е да извършва транзакции само
с контрагенти с добър кредитен рейтинг. Ръководството на Дружеството счита, че всички
гореспоменати финансови активи са финансови активи с висока кредитна оценка. Към
31.12.2025 г. няма просрочени вземания.
Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по други
сделки.
Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти се счита за несъществен, тъй като
контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на кредитния
рейтинг.
19.3. Анализ на ликвидния риск
Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите
задължения. Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно
следи плащанията по погасителните планове на дългосрочните финансови задължения,
както и входящите и изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната
дейност. Нуждите от ликвидни средства се следят за различни времеви периоди -
ежедневно и ежеседмично, както и на базата на 30-дневни прогнози. Нуждите от
ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и 360 дни, се определят
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
28
месечно. Правилното управление на паричния поток позволява навременно реагиране
от страна на ръководството и намиране на ефективни решения за посрещане на
текущите плащания.
Към 31 декември падежите на договорните задължения на Дружеството (съдържащи
лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва:
Текущи Нетекущи
31 декември 2025 г. До 6 месеца Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Търговски задължения 63 - - -
Общо 63 - - -
Текущи Нетекущи
31 декември 2024 г. До 6 месеца Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Търговски задължения 48 - - -
Общо 48 - - -
Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск
При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните
парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства
и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания надвишават
значително текущите нужди от изходящ паричен поток.
20 Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи
Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31
декември 2025 г. и 31 декември 2024 г., оценявани периодично по справедлива стойност:
31 декември 2025 г. Ниво 1 Ниво 2 Ниво 3 Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Инвестиционни имоти:
- земеделски земи - - 10 465 10 465
31 декември 2024 г. Ниво 1 Ниво 2 Ниво 3 Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Инвестиционни имоти:
- земеделски земи - - 8 207 8 207
Началното салдо на нефинансовите активи на ниво 3 може да бъде равнено с крайното
им салдо към отчетната дата, както следва:
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
28
месечно. Правилното управление на паричния поток позволява навременно реагиране
от страна на ръководството и намиране на ефективни решения за посрещане на
текущите плащания.
Към 31 декември падежите на договорните задължения на Дружеството (съдържащи
лихвени плащания, където е приложимо) са обобщени, както следва:
Текущи Нетекущи
31 декември 2025 г. До 6 месеца Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Търговски задължения 63 - - -
Общо 63 - - -
Текущи Нетекущи
31 декември 2024 г. До 6 месеца Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Търговски задължения 48 - - -
Общо 48 - - -
Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск
При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните
парични потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства
и търговски вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания надвишават
значително текущите нужди от изходящ паричен поток.
20 Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи
Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31
декември 2025 г. и 31 декември 2024 г., оценявани периодично по справедлива стойност:
31 декември 2025 г. Ниво 1 Ниво 2 Ниво 3 Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Инвестиционни имоти:
- земеделски земи - - 10 465 10 465
31 декември 2024 г. Ниво 1 Ниво 2 Ниво 3 Общо
хил. лв. хил. лв. хил. лв. хил. лв.
Инвестиционни имоти:
- земеделски земи - - 8 207 8 207
Началното салдо на нефинансовите активи на ниво 3 може да бъде равнено с крайното
им салдо към отчетната дата, както следва:
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
29
Инвестиционни имоти
Земеделски земи
хил. лв.
Салдо към 1 януари 2025 г. 8 207
Покупки 2 227
Печалби или загуби, признати в печалбата или загубата:
- промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 31
Салдо към 31 декември 2025 г. 10 465
Сума, включена в печалбата или загубата на ред „Промяна в
справедливата стойност на инвестиционни имоти“, в резултат на
нереализирани печалби или загуби от активи, държани към края
на отчетния период 31
20.1. Инвестиционни имоти – земеделски земи (Ниво 3)
Справедливата стойност на инвестиционните имоти на Дружеството е определена на
базата на доклади на независим лицензиран оценител.
Ефективните дати на оценителските доклади са от месец декември 2025 г.
Методът за оценка, приложен от независимите оценители е този на “Справедливата
стойност“. Справедлива стойност е оценената сума, която отразява данни и
обстоятелства към датата на оценката, свързани с конкретна, действителна или
потенциална реализация на оценявания обект/ актив между идентифицирани страни.
Пазарът, на който се извършва тази сделка се счита, че е достъпен за интересуващите
се „продавачи” и „купувачи”.
Съобразявайки се с конкретните особености на имотите – местоположение, площ,
макроикономическа обстановка в страната, състояние на пазара на земеделски земи в
страната и района, справедливата стойност се определя, като се използват следните
два основни подхода, със съответните им методи за извеждане на стойността: метод на
„Пазарните сравнения (аналози)“ и „Приходен метод/Директна капитализация на
дохода“.
Съгласно метода на „Пазарните сравнения (аналози)“ оценката е резултат от пряко
сравнение на оценявани имоти, като се извършва анализ и подходяща корекция на
близки по време продажби или оферти на имоти с подобни характеристики, за да се
достигне до индикация за най-вероятната им стойност. При оценката по този метод са
използвани цени от реално сключени сделки и офертни цени за сравними имоти.
При приходния метод се приема, че оценката е резултат от пряко прилагане на
показателите, свързани с дохода от земеделска продукция, който дава земята и който
се капитализира във връзка с ежегодното й стопанисване, защото земята съществува
вечно. Прието е, че когато периодът е безкрайно дълъг, бъдещите парични доходи могат
да се разглеждат като пожизнен, вечен доход.
Справедливата стойност на конкретните имоти се определя, след анализ на резултатите
по двата подхода. С цел максималното й приближаване до съществуващите пазарни
нива на цените на земеделските земи, е прието, че двата подхода имат приблизително
равни значимости в по – голяма част от землищата, като на места тези съотносими тегла
са съобразени с пазарната конюнктура на районите.
Справедливата стойност на инвестиционните имоти, определена по всеки метод, е
следната:
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
29
Инвестиционни имоти
Земеделски земи
хил. лв.
Салдо към 1 януари 2025 г. 8 207
Покупки 2 227
Печалби или загуби, признати в печалбата или загубата:
- промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти 31
Салдо към 31 декември 2025 г. 10 465
Сума, включена в печалбата или загубата на ред „Промяна в
справедливата стойност на инвестиционни имоти“, в резултат на
нереализирани печалби или загуби от активи, държани към края
на отчетния период 31
20.1. Инвестиционни имоти – земеделски земи (Ниво 3)
Справедливата стойност на инвестиционните имоти на Дружеството е определена на
базата на доклади на независим лицензиран оценител.
Ефективните дати на оценителските доклади са от месец декември 2025 г.
Методът за оценка, приложен от независимите оценители е този на “Справедливата
стойност“. Справедлива стойност е оценената сума, която отразява данни и
обстоятелства към датата на оценката, свързани с конкретна, действителна или
потенциална реализация на оценявания обект/ актив между идентифицирани страни.
Пазарът, на който се извършва тази сделка се счита, че е достъпен за интересуващите
се „продавачи” и „купувачи”.
Съобразявайки се с конкретните особености на имотите – местоположение, площ,
макроикономическа обстановка в страната, състояние на пазара на земеделски земи в
страната и района, справедливата стойност се определя, като се използват следните
два основни подхода, със съответните им методи за извеждане на стойността: метод на
„Пазарните сравнения (аналози)“ и „Приходен метод/Директна капитализация на
дохода“.
Съгласно метода на „Пазарните сравнения (аналози)“ оценката е резултат от пряко
сравнение на оценявани имоти, като се извършва анализ и подходяща корекция на
близки по време продажби или оферти на имоти с подобни характеристики, за да се
достигне до индикация за най-вероятната им стойност. При оценката по този метод са
използвани цени от реално сключени сделки и офертни цени за сравними имоти.
При приходния метод се приема, че оценката е резултат от пряко прилагане на
показателите, свързани с дохода от земеделска продукция, който дава земята и който
се капитализира във връзка с ежегодното й стопанисване, защото земята съществува
вечно. Прието е, че когато периодът е безкрайно дълъг, бъдещите парични доходи могат
да се разглеждат като пожизнен, вечен доход.
Справедливата стойност на конкретните имоти се определя, след анализ на резултатите
по двата подхода. С цел максималното й приближаване до съществуващите пазарни
нива на цените на земеделските земи, е прието, че двата подхода имат приблизително
равни значимости в по – голяма част от землищата, като на места тези съотносими тегла
са съобразени с пазарната конюнктура на районите.
Справедливата стойност на инвестиционните имоти, определена по всеки метод, е
следната:
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
30
31 декември
2025 г.
хил. лв.
Справедлива стойност на инвестиционните имоти
- По метода на пазарните аналози 10 949
- По приходния метод 9 735
Справедлива стойност на имотите 10 465
Основни предположения и източници на данни, използвани при определянето на
справедливата стойност
Основните фактори, които са оказали влияние при формиране на цената на имотите са
площ на имота, местонахождение, вид и категория (НТП), комасация/концентрация.
По метода на пазарните аналози
При оценката на имотите по метода на пазарните аналози са използвани данни от
информация за сключени сделки в период от 2 до 6 месеца преди датата на оценката и
са предоставени от агенции, търгуващи със земеделска земя, офертни цени от
специализирани интернет сайтове и собствена база данни на оценителя.
По приходния метод:
- Рентни/Арендни плащания – в зависимост от вида на имота и
местонахождението му: пасища 22-53 лв./дка, трайни насаждения – 35-80 лв./дка,
ниви – 18-100 лв./дка;
- Норма на капитализация (дисконтов процент) – от 4% до 5%.
Анализ на чувствителността
Значителни увеличения/(намаления) при пазарните нива на земеделските имоти биха
довели до съществено по-висока/(ниска) справедлива стойност на инвестиционните
имоти.
Основните причини, които биха довели до сътресения на средните наемни нива на
земеделските земи, които от своя страна да повлияят в определена степен и върху
пазарните нива на земеделските имоти са климатичните промени, макроикономическата
и геополитическата обстановка през следващата година.
Задълбочаването на сухите и горещи периоди, и продължителното намаляване на
влажността на почвата може да увеличи необходимостта от напояване в селското
стопанство и да доведе до по-малък добив на продукция, с потенциално негативно
въздействие върху производството на храни. От друга страна промяната в климата и
прилагането на нови технологични иновации може да доведе до положителни ефекти за
фермерите чрез увеличение на броя реколтите, затваряне на цикъла на производство с
реализиране на крайни продукти към потребителите, промяна на видовете отглеждани
земеделски култури.
Новите геополитически разделения на Европа и на света, налаганите санкции и
мораториуми, както и негативен тренд на цените на основните култури на световните
борси, в следствие на свръх производство в други региони на света, също са фактори,
които биха могли да окажат спад в наемните нива на земеделските земи.
Представените по – долу таблици показват чувствителността на годишния финансов
резултат и на собствения капитал към вероятна промяна на пазарните нива на
земеделските имоти, в размер на +/- 3 процентни пункта. Тези промени се определят
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
30
31 декември
2025 г.
хил. лв.
Справедлива стойност на инвестиционните имоти
- По метода на пазарните аналози 10 949
- По приходния метод 9 735
Справедлива стойност на имотите 10 465
Основни предположения и източници на данни, използвани при определянето на
справедливата стойност
Основните фактори, които са оказали влияние при формиране на цената на имотите са
площ на имота, местонахождение, вид и категория (НТП), комасация/концентрация.
По метода на пазарните аналози
При оценката на имотите по метода на пазарните аналози са използвани данни от
информация за сключени сделки в период от 2 до 6 месеца преди датата на оценката и
са предоставени от агенции, търгуващи със земеделска земя, офертни цени от
специализирани интернет сайтове и собствена база данни на оценителя.
По приходния метод:
- Рентни/Арендни плащания – в зависимост от вида на имота и
местонахождението му: пасища 22-53 лв./дка, трайни насаждения – 35-80 лв./дка,
ниви – 18-100 лв./дка;
- Норма на капитализация (дисконтов процент) – от 4% до 5%.
Анализ на чувствителността
Значителни увеличения/(намаления) при пазарните нива на земеделските имоти биха
довели до съществено по-висока/(ниска) справедлива стойност на инвестиционните
имоти.
Основните причини, които биха довели до сътресения на средните наемни нива на
земеделските земи, които от своя страна да повлияят в определена степен и върху
пазарните нива на земеделските имоти са климатичните промени, макроикономическата
и геополитическата обстановка през следващата година.
Задълбочаването на сухите и горещи периоди, и продължителното намаляване на
влажността на почвата може да увеличи необходимостта от напояване в селското
стопанство и да доведе до по-малък добив на продукция, с потенциално негативно
въздействие върху производството на храни. От друга страна промяната в климата и
прилагането на нови технологични иновации може да доведе до положителни ефекти за
фермерите чрез увеличение на броя реколтите, затваряне на цикъла на производство с
реализиране на крайни продукти към потребителите, промяна на видовете отглеждани
земеделски култури.
Новите геополитически разделения на Европа и на света, налаганите санкции и
мораториуми, както и негативен тренд на цените на основните култури на световните
борси, в следствие на свръх производство в други региони на света, също са фактори,
които биха могли да окажат спад в наемните нива на земеделските земи.
Представените по – долу таблици показват чувствителността на годишния финансов
резултат и на собствения капитал към вероятна промяна на пазарните нива на
земеделските имоти, в размер на +/- 3 процентни пункта. Тези промени се определят
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
31
като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Всички
други параметри са приети за константни.
31 декември 2025 г. Нетен финансов резултат Собствен капитал
увеличение
на
пазарните
нива
намаление
на
пазарните
нива
увеличение
на
пазарните
нива
намаление
на
пазарните
нива
Справедлива стойност
на инвестиционните
имоти 314 (314) 314 (314)
31 декември 2024 г. Нетен финансов резултат Собствен капитал
увеличение
на
пазарните
нива
намаление
на
пазарните
нива
увеличение
на
пазарните
нива
намаление
на
пазарните
нива
Справедлива стойност
на инвестиционните
имоти 246 (246) 246 (246)
21 Политика и процедури за управление на капитала
Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са:
• да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като
действащо предприятие;
• да осигури адекватна рентабилност за акционерите, като определя цената на
продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска;
• да осигури стабилен и нарастващ кредитен рейтинг и финансови показатели
предвид стартиралата през 2020г. инвестиционна стратегия на Дружеството.
За изпълнение на тези цели Дружеството управлява капиталовата си структура и я
изменя при необходимост. Дружеството следи нивото на собствения капитал, както и
съотношението инвестиционни имоти към собствен капитал.
Към 31.12.2025 г. дружеството няма привлечен капитал, подлежащ на връщане.
31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Инвестиционни имоти 10 465 8 207
Собствен капитал 11 516 11 483
Съотношение инвестиционни имоти към собствен
капитал 0.909 0.715
22 Събития след края на отчетния период
• Преход към евро като отчетна и функционална валута
Съгласно Законa за въвеждане на еврото в Република България (ЗВЕРБ), считано от 1
януари 2026 г., еврото стана официална валута и законно платежно средство в
България. Официалният обменен курс е определен като 1.95583 лева за 1 евро.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
31
като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия. Всички
други параметри са приети за константни.
31 декември 2025 г. Нетен финансов резултат Собствен капитал
увеличение
на
пазарните
нива
намаление
на
пазарните
нива
увеличение
на
пазарните
нива
намаление
на
пазарните
нива
Справедлива стойност
на инвестиционните
имоти 314 (314) 314 (314)
31 декември 2024 г. Нетен финансов резултат Собствен капитал
увеличение
на
пазарните
нива
намаление
на
пазарните
нива
увеличение
на
пазарните
нива
намаление
на
пазарните
нива
Справедлива стойност
на инвестиционните
имоти 246 (246) 246 (246)
21 Политика и процедури за управление на капитала
Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са:
• да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като
действащо предприятие;
• да осигури адекватна рентабилност за акционерите, като определя цената на
продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска;
• да осигури стабилен и нарастващ кредитен рейтинг и финансови показатели
предвид стартиралата през 2020г. инвестиционна стратегия на Дружеството.
За изпълнение на тези цели Дружеството управлява капиталовата си структура и я
изменя при необходимост. Дружеството следи нивото на собствения капитал, както и
съотношението инвестиционни имоти към собствен капитал.
Към 31.12.2025 г. дружеството няма привлечен капитал, подлежащ на връщане.
31.12.2025 31.12.2024
хил. лв. хил. лв.
Инвестиционни имоти 10 465 8 207
Собствен капитал 11 516 11 483
Съотношение инвестиционни имоти към собствен
капитал 0.909 0.715
22 Събития след края на отчетния период
• Преход към евро като отчетна и функционална валута
Съгласно Законa за въвеждане на еврото в Република България (ЗВЕРБ), считано от 1
януари 2026 г., еврото стана официална валута и законно платежно средство в
България. Официалният обменен курс е определен като 1.95583 лева за 1 евро.
„ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
32
Въвеждането на еврото като официална валута в Република България представлява
промяна във функционалната (отчетната) валута на Дружеството, която ще бъде
отразена перспективно и не представлява събитие след отчетния период, което изисква
корекция във финансовия отчет за годината, приключваща на 31 декември 2025 г.
Дружеството не очаква съществени ефекти от превалутиране на началните салда към
1 януари 2026 г. в евро и от процеса по промяна във функционалната (отчетна) валута.
• Военен конфликт в Близкия изток
През март 2026 г. настъпи значителна ескалация на въоръжения конфликт в Близкия
изток, включително между Иран, САЩ, Израел и други участници в региона. По
първоначални оценки на Ръководството тези събития не биха оказали съществено
пряко влияние върху дейността на Дружеството и инвестициите му към момента. Поради
непредсказуемата динамика в обстоятелствата, на този етап практически е невъзможно
да се направи надеждна преценка и измерване на потенциалния дългосрочен ефект от
събитията в Близкия Изток.
Към датата на одобряване на финансовите отчети за 2025 г. ръководството е
анализирало потенциалното въздействие на конфликта върху дейността на
Дружеството.
Потенциалните рискове, които основно могат да окажат влияние върху бъдещите
периоди, включват:
• повишена волатилност на международните пазари на енергийни суровини и
потенциално последващо увеличение на инфлацията;
• по-широки макроикономически ефекти, свързани с глобалната сигурност и
доставките на енергия;
• спад на фондовите пазари в глобален мащаб, който може да доведе до
повишаване на цената на капитала и да затрудни набирането на финансиране
• Въздействие върху счетоводни оценки и прогнози за паричните потоци
Между датата на финансовия отчет и датата на одобрението му за публикуване не са
възникнали коригиращи събития или други значителни некоригиращи събития, освен
оповестените във финансовия отчет.
23 Одобрение на финансовия отчет
Финансовият отчет към 31 декември 2025 г. (включително сравнителната информация)
е одобрен и приет от Съвета на директорите на 25 март 2026 г.
Годишен финансов отчет
31 декември 2025 г.
32
Въвеждането на еврото като официална валута в Република България представлява
промяна във функционалната (отчетната) валута на Дружеството, която ще бъде
отразена перспективно и не представлява събитие след отчетния период, което изисква
корекция във финансовия отчет за годината, приключваща на 31 декември 2025 г.
Дружеството не очаква съществени ефекти от превалутиране на началните салда към
1 януари 2026 г. в евро и от процеса по промяна във функционалната (отчетна) валута.
• Военен конфликт в Близкия изток
През март 2026 г. настъпи значителна ескалация на въоръжения конфликт в Близкия
изток, включително между Иран, САЩ, Израел и други участници в региона. По
първоначални оценки на Ръководството тези събития не биха оказали съществено
пряко влияние върху дейността на Дружеството и инвестициите му към момента. Поради
непредсказуемата динамика в обстоятелствата, на този етап практически е невъзможно
да се направи надеждна преценка и измерване на потенциалния дългосрочен ефект от
събитията в Близкия Изток.
Към датата на одобряване на финансовите отчети за 2025 г. ръководството е
анализирало потенциалното въздействие на конфликта върху дейността на
Дружеството.
Потенциалните рискове, които основно могат да окажат влияние върху бъдещите
периоди, включват:
• повишена волатилност на международните пазари на енергийни суровини и
потенциално последващо увеличение на инфлацията;
• по-широки макроикономически ефекти, свързани с глобалната сигурност и
доставките на енергия;
• спад на фондовите пазари в глобален мащаб, който може да доведе до
повишаване на цената на капитала и да затрудни набирането на финансиране
• Въздействие върху счетоводни оценки и прогнози за паричните потоци
Между датата на финансовия отчет и датата на одобрението му за публикуване не са
възникнали коригиращи събития или други значителни некоригиращи събития, освен
оповестените във финансовия отчет.
23 Одобрение на финансовия отчет
Финансовият отчет към 31 декември 2025 г. (включително сравнителната информация)
е одобрен и приет от Съвета на директорите на 25 март 2026 г.
Страница
1
от
7
ДОКЛАД ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ПОЛИТИКА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА
НА „ЕЛАНА ФОНД ЗА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ“ АДСИЦ
Този доклад е изготвен на основание чл. 12, ал. 1 от Наредба № 48 от 20.03.2013 г. за
изискванията към възнагражденията, издадена от Комисията за финансов надзор, и е в
съответствие с Политиката за възнагражденията на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ,
приета на 29.06.2020 г. от Общото събрание на акционерите.
Информация за начина по прилагане на Политиката за възнагражденията през 2025 г.
I. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на
Политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за
мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти,
чиито услуги са били използвани при определянето на Политиката за възнагражденията
Политиката за възнагражденията на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е
разработена в съответствие с приетите нормативни актове и Устава на Дружеството и е приета
от Общото събрание на акционерите на Дружеството на 29.06.2020 г., като същата е изменена
и допълнена от Общото събрание на акционерите, проведено на 14.10.2020 г. На 05.06.2025 г.
Общото събрание на акционерите прие решение относно липсата на необходимост от
преразглеждане на Политиката за възнагражденията.
През отчетния период Дружеството няма комитет по възнагражденията.
При разработването на Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на
директорите не са ползвани външни консултанти.
II. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното
възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи.
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите на Дружеството са получили само
постоянно възнаграждение.
III. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които
се предоставят опции върху акции, акции на Дружеството или друг вид променливо
възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 от Наредба № 48 от
20.03.2013 г. за изискванията към възнагражденията допринасят за дългосрочните
интереси на Дружеството.
На този етап „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ не предвижда допълнително
възнаграждение на членовете на Съвета на директорите като акции на Дружеството, опции
върху акции и други подходящи финансови инструменти.
IV. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за
постигнатите резултати.
През 2025 г. Дружеството не прилага методи за преценка с оглед изпълнение на
критериите за постигнатите резултати.
V. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите
резултати.
ДОКЛАД ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ПОЛИТИКА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА
НА „ЕЛАНА ФОНД ЗА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ“ АДСИЦ
Този доклад е изготвен на основание чл. 12, ал. 1 от Наредба № 48 от 20.03.2013 г. за
изискванията към възнагражденията, издадена от Комисията за финансов надзор, и е в
съответствие с Политиката за възнагражденията на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ,
приета на 29.06.2020 г. от Общото събрание на акционерите.
Информация за начина по прилагане на Политиката за възнагражденията през 2025 г.
I. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на
Политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за
мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти,
чиито услуги са били използвани при определянето на Политиката за възнагражденията
Политиката за възнагражденията на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ е
разработена в съответствие с приетите нормативни актове и Устава на Дружеството и е приета
от Общото събрание на акционерите на Дружеството на 29.06.2020 г., като същата е изменена
и допълнена от Общото събрание на акционерите, проведено на 14.10.2020 г. На 05.06.2025 г.
Общото събрание на акционерите прие решение относно липсата на необходимост от
преразглеждане на Политиката за възнагражденията.
През отчетния период Дружеството няма комитет по възнагражденията.
При разработването на Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на
директорите не са ползвани външни консултанти.
II. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното
възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи.
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите на Дружеството са получили само
постоянно възнаграждение.
III. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които
се предоставят опции върху акции, акции на Дружеството или друг вид променливо
възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 от Наредба № 48 от
20.03.2013 г. за изискванията към възнагражденията допринасят за дългосрочните
интереси на Дружеството.
На този етап „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ не предвижда допълнително
възнаграждение на членовете на Съвета на директорите като акции на Дружеството, опции
върху акции и други подходящи финансови инструменти.
IV. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за
постигнатите резултати.
През 2025 г. Дружеството не прилага методи за преценка с оглед изпълнение на
критериите за постигнатите резултати.
V. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите
резултати.
Страница
2
от
7
През 2025 г. решението за получаваното от Съвета на директорите на постоянно
възнаграждение, прието от Общото събрание, не зависи от постигнатите резултати от
Дружеството.
VI. Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси
и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения.
През 2025 г. Дружеството не прилага схема на изплащане на бонуси и/или на други
непарични допълнителни възнаграждения.
VII. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително
доброволно пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите
вноски от Дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган
за съответната финансова година, когато е приложимо.
През 2025 г. Дружеството не е заплащало за своя сметка вноски за допълнително
доброволно пенсионно осигуряване на членовете на Съвета на директорите.
VIII. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите
възнаграждения.
През 2025 г. Дружеството не е предвиждало изплащане на променливи възнаграждения,
поради това няма такава информация.
IX. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите.
При прекратяване на договорите с членовете на Съвета на директорите, обезщетения не
се предвиждат.
X. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и
опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения,
основани на акции.
През 2025 г. Дружеството не е предвиждало такъв вид възнаграждения.
XI. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на
мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода
по т. Х.
През 2025 г. Дружеството не е следвало такава политика, тъй като не предвижда такъв
вид възнаграждения.
XII. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните
органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и
детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване.
Съветът на директорите на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ към 31.12.2025 г.
е в състав от три члена, както следва:
1. Ива Симеонова Александрова – председател на Съвета на директорите
Срок на договора – съгласно възложения мандат, респ. до датата на провеждане на
редовно годишно Общо събрание на акционерите за избор на нов Съвет на директорите.
През 2025 г. решението за получаваното от Съвета на директорите на постоянно
възнаграждение, прието от Общото събрание, не зависи от постигнатите резултати от
Дружеството.
VI. Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси
и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения.
През 2025 г. Дружеството не прилага схема на изплащане на бонуси и/или на други
непарични допълнителни възнаграждения.
VII. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително
доброволно пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите
вноски от Дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган
за съответната финансова година, когато е приложимо.
През 2025 г. Дружеството не е заплащало за своя сметка вноски за допълнително
доброволно пенсионно осигуряване на членовете на Съвета на директорите.
VIII. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите
възнаграждения.
През 2025 г. Дружеството не е предвиждало изплащане на променливи възнаграждения,
поради това няма такава информация.
IX. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите.
При прекратяване на договорите с членовете на Съвета на директорите, обезщетения не
се предвиждат.
X. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и
опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения,
основани на акции.
През 2025 г. Дружеството не е предвиждало такъв вид възнаграждения.
XI. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на
мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода
по т. Х.
През 2025 г. Дружеството не е следвало такава политика, тъй като не предвижда такъв
вид възнаграждения.
XII. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните
органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и
детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване.
Съветът на директорите на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ към 31.12.2025 г.
е в състав от три члена, както следва:
1. Ива Симеонова Александрова – председател на Съвета на директорите
Срок на договора – съгласно възложения мандат, респ. до датата на провеждане на
редовно годишно Общо събрание на акционерите за избор на нов Съвет на директорите.
Страница
3
от
7
Срок на предизвестие за прекратяване – няма.
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване – не се предвиждат други дължими обезщетения и/или плащания в случай на
предсрочно прекратяване.
2. Златена Михайлова Златева – заместник-председател на Съвета на директорите
Срок на договора – съгласно възложения мандат, респ. до датата на провеждане на
редовно годишно Общо събрание на акционерите за избор на нов Съвет на директорите.
Срок на предизвестие за прекратяване – няма.
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване – не се предвиждат други дължими обезщетения и/или плащания в случай на
предсрочно прекратяване.
3. Георги Валентинов Малинов – изпълнителен директор на Съвета на директорите
Срок на договора – съгласно възложения мандат, респ. до датата на провеждане на
редовно годишно Общо събрание на акционерите за избор на нов Съвет на директорите.
Срок на предизвестие за прекратяване – няма.
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване – не се предвиждат други дължими обезщетения и/или плащания в случай на
предсрочно прекратяване.
XIII. Пълният размер на възнаграждението и на другите материални стимули на
членовете на управителните и контролните органи от Дружеството за съответната
финансова година.
Начислените възнаграждения на членовете на Съвета на директорите на „ЕЛАНА Фонд
за земеделска земя“ АДСИЦ през финансовата 2025 г. възлизат общо на 19 386 лв.
XIV. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на
управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през
съответната финансова година.
1. Стоян Атанасов Недев
а) пълен размер на възнаграждението и на другите материални стимули за
финансовата 2025 г. – 2 769 лв. като член и председател на Съвета на директорите на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ в периода от 01.01.2025 г. до 05.06.2025 г.
б) възнаграждение и други материални и нематериални стимули, получени от лицето
от дружества от същата икономическа група – няма такива.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им – не са получавани възнаграждения под
формата на разпределение на печалбата и/или бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор – няма такива.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година – през последната финансова година няма платено
Срок на предизвестие за прекратяване – няма.
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване – не се предвиждат други дължими обезщетения и/или плащания в случай на
предсрочно прекратяване.
2. Златена Михайлова Златева – заместник-председател на Съвета на директорите
Срок на договора – съгласно възложения мандат, респ. до датата на провеждане на
редовно годишно Общо събрание на акционерите за избор на нов Съвет на директорите.
Срок на предизвестие за прекратяване – няма.
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване – не се предвиждат други дължими обезщетения и/или плащания в случай на
предсрочно прекратяване.
3. Георги Валентинов Малинов – изпълнителен директор на Съвета на директорите
Срок на договора – съгласно възложения мандат, респ. до датата на провеждане на
редовно годишно Общо събрание на акционерите за избор на нов Съвет на директорите.
Срок на предизвестие за прекратяване – няма.
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване – не се предвиждат други дължими обезщетения и/или плащания в случай на
предсрочно прекратяване.
XIII. Пълният размер на възнаграждението и на другите материални стимули на
членовете на управителните и контролните органи от Дружеството за съответната
финансова година.
Начислените възнаграждения на членовете на Съвета на директорите на „ЕЛАНА Фонд
за земеделска земя“ АДСИЦ през финансовата 2025 г. възлизат общо на 19 386 лв.
XIV. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на
управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през
съответната финансова година.
1. Стоян Атанасов Недев
а) пълен размер на възнаграждението и на другите материални стимули за
финансовата 2025 г. – 2 769 лв. като член и председател на Съвета на директорите на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ в периода от 01.01.2025 г. до 05.06.2025 г.
б) възнаграждение и други материални и нематериални стимули, получени от лицето
от дружества от същата икономическа група – няма такива.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им – не са получавани възнаграждения под
формата на разпределение на печалбата и/или бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор – няма такива.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година – през последната финансова година няма платено
Страница
4
от
7
и/или начислено обезщетение по повод на прекратяване на функциите му на член на Съвета на
директорите.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви „а“ – „д“ – няма такива.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от Дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите – няма такива.
2. Златена Михайлова Златева
а) пълен размер на възнаграждението и на другите материални стимули за
финансовата 2025 г. – 6 462 лв. като член и заместник-председател на Съвета на директорите
на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
б) възнаграждение и други материални и нематериални стимули, получени от лицето
от дружества от същата икономическа група – няма такива.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им – не са получавани възнаграждения под
формата на разпределение на печалбата и/или бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор – няма такива.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година – през последната финансова година няма платено
и/или начислено обезщетение по повод на прекратяване на функциите му на член на Съвета на
директорите.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви „а“ – „д“ – няма такива.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от Дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите – няма такива.
3. Георги Валентинов Малинов
а) пълен размер на възнаграждението и на другите материални стимули за
финансовата 2025 г. – 6 462 лв. като член и изпълнителен директор на Съвета на директорите
на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
б) възнаграждение и други материални и нематериални стимули, получени от лицето
от дружества от същата икономическа група – няма такива.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им – не са получавани възнаграждения под
формата на разпределение на печалбата и/или бонуси.
и/или начислено обезщетение по повод на прекратяване на функциите му на член на Съвета на
директорите.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви „а“ – „д“ – няма такива.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от Дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите – няма такива.
2. Златена Михайлова Златева
а) пълен размер на възнаграждението и на другите материални стимули за
финансовата 2025 г. – 6 462 лв. като член и заместник-председател на Съвета на директорите
на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
б) възнаграждение и други материални и нематериални стимули, получени от лицето
от дружества от същата икономическа група – няма такива.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им – не са получавани възнаграждения под
формата на разпределение на печалбата и/или бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор – няма такива.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година – през последната финансова година няма платено
и/или начислено обезщетение по повод на прекратяване на функциите му на член на Съвета на
директорите.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви „а“ – „д“ – няма такива.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от Дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите – няма такива.
3. Георги Валентинов Малинов
а) пълен размер на възнаграждението и на другите материални стимули за
финансовата 2025 г. – 6 462 лв. като член и изпълнителен директор на Съвета на директорите
на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
б) възнаграждение и други материални и нематериални стимули, получени от лицето
от дружества от същата икономическа група – няма такива.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им – не са получавани възнаграждения под
формата на разпределение на печалбата и/или бонуси.
Страница
5
от
7
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор – няма такива.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година – през последната финансова година няма платено
и/или начислено обезщетение по повод на прекратяване на функциите му на член на Съвета на
директорите.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви „а“ – „д“ – няма такива.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от Дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите – няма такива.
4. Ива Симеонова Александрова
а) пълен размер на възнаграждението и на другите материални стимули за
финансовата 2025 г. – 3 693 лв. като член и председател на Съвета на директорите на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ в периода от 05.06.2025 г. до 31.12.2025 г.
б) възнаграждение и други материални и нематериални стимули, получени от лицето
от дружества от същата икономическа група – няма такива.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им – не са получавани възнаграждения под
формата на разпределение на печалбата и/или бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор – няма такива.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година – през последната финансова година няма платено
и/или начислено обезщетение по повод на прекратяване на функциите му на член на Съвета на
директорите.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви „а“ – „д“ – няма такива.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от Дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите – няма такива.
XV. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други
схеми за стимулиране въз основа на акции.
а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от
Дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени,
съответно предоставени – няма такива.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор – няма такива.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година – през последната финансова година няма платено
и/или начислено обезщетение по повод на прекратяване на функциите му на член на Съвета на
директорите.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви „а“ – „д“ – няма такива.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от Дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите – няма такива.
4. Ива Симеонова Александрова
а) пълен размер на възнаграждението и на другите материални стимули за
финансовата 2025 г. – 3 693 лв. като член и председател на Съвета на директорите на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ в периода от 05.06.2025 г. до 31.12.2025 г.
б) възнаграждение и други материални и нематериални стимули, получени от лицето
от дружества от същата икономическа група – няма такива.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им – не са получавани възнаграждения под
формата на разпределение на печалбата и/или бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор – няма такива.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година – през последната финансова година няма платено
и/или начислено обезщетение по повод на прекратяване на функциите му на член на Съвета на
директорите.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви „а“ – „д“ – няма такива.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от Дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите – няма такива.
XV. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други
схеми за стимулиране въз основа на акции.
а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от
Дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени,
съответно предоставени – няма такива.
Страница
6
от
7
б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за
всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на
лихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година – няма
такива.
в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година,
включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за
упражняване на правата – няма такива.
г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции,
приети през финансовата година – няма такива.
XVI. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на Дружеството и на
средния размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите в
Дружеството, които не са директори, през предходните поне 5 финансови години,
представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне.
Извън Съвета на д иректорите в Дружеството има 1 назначен служител и това е
Директорът за връзки с инвеститорите („ДВИ“), който изпълнява длъжността си въз основа на
допълнителен трудов договор и е на непълен работен ден.
2021 2022 2023 2024 2025
Годишно
възнаграждение за
ДВИ, преизчислено
към пълно работно
време
Реално
платени 2 400
лв., а след
преизчисление
– 19 200 лв.
Реално
платени 2 334
лв., а след
преизчисление
– 18 672 лв.
Реално
платени 2 400
лв., а след
преизчисление
– 19 200 лв.
Реално
платени 2 400
лв., а след
преизчисление
– 19 200 лв.
Реално
платени 2 400
лв., а след
преизчисление
– 19 200 лв.
Нетна годишна
печалба на
Дружеството
622 263 лв. 764 927.80 лв. 754 345.20 лв. 669 449.40 лв. 185 080.75 лв.
XVII. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на
променливото възнаграждение.
През 2025 г. Дружеството не предвижда формирането и изплащането на променливо
възнаграждение на членовете на Съвета на директорите на Дружеството, поради което
възможността да се изиска връщане на променливото възнаграждение е неприложима.
XVIII. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на
Политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства по чл. 11, ал.
13 от Наредба № 48 от 20.03.2013 г. за изискванията към възнагражденията, включително
разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване на конкретните
компоненти, които не са приложени.
През 2025 г. Дружеството не е приемало изменения и допълнения в нея относно
извънредни обстоятелства, при които то може да не прилага част от Политиката.
Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова
година или за по-дълъг период
Дружеството приема да следва залегналите в приетата Политика за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите правила относно изплащането на възнаграждения за
по-дълъг период – до момента на прекратяване на взаимоотношенията си с Дружеството.
Управляващите считат, че залегналите в Политиката критерии за определяне на
б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за
всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на
лихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година – няма
такива.
в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година,
включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за
упражняване на правата – няма такива.
г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции,
приети през финансовата година – няма такива.
XVI. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на Дружеството и на
средния размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите в
Дружеството, които не са директори, през предходните поне 5 финансови години,
представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне.
Извън Съвета на д иректорите в Дружеството има 1 назначен служител и това е
Директорът за връзки с инвеститорите („ДВИ“), който изпълнява длъжността си въз основа на
допълнителен трудов договор и е на непълен работен ден.
2021 2022 2023 2024 2025
Годишно
възнаграждение за
ДВИ, преизчислено
към пълно работно
време
Реално
платени 2 400
лв., а след
преизчисление
– 19 200 лв.
Реално
платени 2 334
лв., а след
преизчисление
– 18 672 лв.
Реално
платени 2 400
лв., а след
преизчисление
– 19 200 лв.
Реално
платени 2 400
лв., а след
преизчисление
– 19 200 лв.
Реално
платени 2 400
лв., а след
преизчисление
– 19 200 лв.
Нетна годишна
печалба на
Дружеството
622 263 лв. 764 927.80 лв. 754 345.20 лв. 669 449.40 лв. 185 080.75 лв.
XVII. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на
променливото възнаграждение.
През 2025 г. Дружеството не предвижда формирането и изплащането на променливо
възнаграждение на членовете на Съвета на директорите на Дружеството, поради което
възможността да се изиска връщане на променливото възнаграждение е неприложима.
XVIII. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на
Политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства по чл. 11, ал.
13 от Наредба № 48 от 20.03.2013 г. за изискванията към възнагражденията, включително
разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване на конкретните
компоненти, които не са приложени.
През 2025 г. Дружеството не е приемало изменения и допълнения в нея относно
извънредни обстоятелства, при които то може да не прилага част от Политиката.
Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова
година или за по-дълъг период
Дружеството приема да следва залегналите в приетата Политика за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите правила относно изплащането на възнаграждения за
по-дълъг период – до момента на прекратяване на взаимоотношенията си с Дружеството.
Управляващите считат, че залегналите в Политиката критерии за определяне на
Страница
7
от
7
възнагражденията към настоящия момент са ефективни с оглед постигнатите финансови
резултати през отчетния период.
Членовете на Съвета на директорите приемат, че при рязка промяна във финансово-
стопанските показатели, независимо дали ще бъдат във възходяща или низходяща посока,
програмата за определяне на възнагражденията ще бъде преразгледана и отразените в нея
промени ще бъдат приети по надлежен ред.
Този доклад е самостоятелен документ към Годишния финансов отчет, приет на
25 март 2026 г., и се публикува на интернет страницата на Дружеството.
____________________________
Георги Малинов
Изпълнителен директор Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25 17:47:49
+02'00'
възнагражденията към настоящия момент са ефективни с оглед постигнатите финансови
резултати през отчетния период.
Членовете на Съвета на директорите приемат, че при рязка промяна във финансово-
стопанските показатели, независимо дали ще бъдат във възходяща или низходяща посока,
програмата за определяне на възнагражденията ще бъде преразгледана и отразените в нея
промени ще бъдат приети по надлежен ред.
Този доклад е самостоятелен документ към Годишния финансов отчет, приет на
25 март 2026 г., и се публикува на интернет страницата на Дружеството.
____________________________
Георги Малинов
Изпълнителен директор Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25 17:47:49
+02'00'
Страница
1
от
8
Декларация за корпоративно управление
по чл. 100н, ал. 7, т. 1 от Закона за публично
предлагане на ценни книжа и чл. 40 от Закона
за счетоводството
(неразделна част към Годишния доклад за дейността на
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за 2025 г.)
Декларация за корпоративно управление
по чл. 100н, ал. 7, т. 1 от Закона за публично
предлагане на ценни книжа и чл. 40 от Закона
за счетоводството
(неразделна част към Годишния доклад за дейността на
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за 2025 г.)
Страница
2
от
8
Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от
българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством
разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление (НККУ), Търговския закон (ТЗ),
Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗСч), Закона
за независим финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта (ЗНФОИСУ) и други
законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за
корпоративно управление е изготвена съобразно изискванията на чл. 40 от ЗСч и на чл. 100н, ал.
8 от ЗППЦК.
1. Информация относно спазване по целесъобразност на: a) НККУ, или б) друг кодекс
за корпоративно управление, както и в) информация относно практиките на корпоративно
управление, които се прилагат от Дружеството в допълнение на кодекса по буква „а“ или
буква „б“.
През текущата 2025 г. Дружеството спазва изискванията на НККУ и не прилага
допълнителни практики на корпоративно управление в допълнение към него.
Управлението на Дружеството се осъществява на база на утвърдени Правила за работа
на Съвета на директорите, които са в съответствие с изискванията на НККУ и регламентират
функциите и задълженията на Съвета на директорите, структурата и компетентността му,
процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси, необходимостта от създаване
на Одитен комитет съобразно спецификата на Дружеството.
В управлението на Дружеството се прилагат общоприетите принципи за почтеност,
управленска и професионална компетентност при спазване на НККУ. Всички служители на
Дружеството са запознати с установените норми на етично и професионално поведение и не са
констатирани случаи на несъобразяване с тях.
2. Обяснение от страна на Дружеството кои части на кодекса за корпоративно
управление по т. 1, буква „а“ или буква „б“ не спазва и какви са основанията за това,
съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно
управление – основания за това.
Дружеството спазва НККУ, утвърден от Националната комисия по корпоративно
управление, по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания.
3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и
управление на риска на емитента във връзка с процеса на финансово отчитане.
Вътрешен контрол и управление на риска
Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление
на риска за Дружеството и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са
създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане
на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за
липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат
процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Дружеството.
Анализ на риска
Съветът на директорите определя основните рискове на Дружеството регулярно и следи
през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за
вътрешен одит и мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и
безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията,
Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от
българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление посредством
разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление (НККУ), Търговския закон (ТЗ),
Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството (ЗСч), Закона
за независим финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта (ЗНФОИСУ) и други
законови и подзаконови актове и международно признати стандарти. Декларацията за
корпоративно управление е изготвена съобразно изискванията на чл. 40 от ЗСч и на чл. 100н, ал.
8 от ЗППЦК.
1. Информация относно спазване по целесъобразност на: a) НККУ, или б) друг кодекс
за корпоративно управление, както и в) информация относно практиките на корпоративно
управление, които се прилагат от Дружеството в допълнение на кодекса по буква „а“ или
буква „б“.
През текущата 2025 г. Дружеството спазва изискванията на НККУ и не прилага
допълнителни практики на корпоративно управление в допълнение към него.
Управлението на Дружеството се осъществява на база на утвърдени Правила за работа
на Съвета на директорите, които са в съответствие с изискванията на НККУ и регламентират
функциите и задълженията на Съвета на директорите, структурата и компетентността му,
процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси, необходимостта от създаване
на Одитен комитет съобразно спецификата на Дружеството.
В управлението на Дружеството се прилагат общоприетите принципи за почтеност,
управленска и професионална компетентност при спазване на НККУ. Всички служители на
Дружеството са запознати с установените норми на етично и професионално поведение и не са
констатирани случаи на несъобразяване с тях.
2. Обяснение от страна на Дружеството кои части на кодекса за корпоративно
управление по т. 1, буква „а“ или буква „б“ не спазва и какви са основанията за това,
съответно когато не се позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно
управление – основания за това.
Дружеството спазва НККУ, утвърден от Националната комисия по корпоративно
управление, по отношение на всички приложими за дейността му негови изисквания.
3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и
управление на риска на емитента във връзка с процеса на финансово отчитане.
Вътрешен контрол и управление на риска
Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление
на риска за Дружеството и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са
създадени с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от непостигане
на заложените бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за
липсата на съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат
процес за идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Дружеството.
Анализ на риска
Съветът на директорите определя основните рискове на Дружеството регулярно и следи
през цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за
вътрешен одит и мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и
безопасност на служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията,
Страница
3
от
8
с които Дружеството може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана
и бюджетния процес.
Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи
от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие.
Вътрешен контрол
Съобразно НККУ всяка година Дружеството преглежда и потвърждава степента на
съответствие с политиките на вътрешния контрол. Въпросите, отнесени до Съвета на
директорите, изискват всички значими планове и програми да са получили изрично одобрение от
съвета.
Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите
одобрения, ако Съветът на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите.
Финансовите политики, контроли и процедури на Дружеството са въведени и се
преразглеждат и актуализират редовно.
Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на
счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна,
надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от
Дружеството своевременно. Ръководството на Дружеството преглежда и одобрява финансовите
отчети, за да се гарантира, че финансовото състояние и резултатите на Дружеството са правилно
отразени.
Финансовата информация, публикувана от Дружеството, е обект на одобрение от Съвета
на директорите.
Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите
в координация с избрания Одитен комитет.
Вътрешен одит
Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки.
Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за съществени въпроси,
включени в одиторския доклад.
Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и
финансовите отчети
Съгласно изискванията на НККУ, директорите потвърждават тяхната отговорност за
изготвянето на годишния доклад за дейността и финансовия отчет и считат, че годишния доклад
за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата
информация на акционерите с цел оценяване позицията, дейността, бизнес модела и стратегията
на Дружеството.
4. Информация по чл. 10, параграф 1, букви „в“, „г“, „е“, „з“ и „и“ от Директива
2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21.04.2004 г. относно предложенията
за поглъщане.
с които Дружеството може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана
и бюджетния процес.
Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи
от дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие.
Вътрешен контрол
Съобразно НККУ всяка година Дружеството преглежда и потвърждава степента на
съответствие с политиките на вътрешния контрол. Въпросите, отнесени до Съвета на
директорите, изискват всички значими планове и програми да са получили изрично одобрение от
съвета.
Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите
одобрения, ако Съветът на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите.
Финансовите политики, контроли и процедури на Дружеството са въведени и се
преразглеждат и актуализират редовно.
Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на
счетоводните данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна,
надеждна, в съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от
Дружеството своевременно. Ръководството на Дружеството преглежда и одобрява финансовите
отчети, за да се гарантира, че финансовото състояние и резултатите на Дружеството са правилно
отразени.
Финансовата информация, публикувана от Дружеството, е обект на одобрение от Съвета
на директорите.
Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите
в координация с избрания Одитен комитет.
Вътрешен одит
Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки.
Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за съществени въпроси,
включени в одиторския доклад.
Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и
финансовите отчети
Съгласно изискванията на НККУ, директорите потвърждават тяхната отговорност за
изготвянето на годишния доклад за дейността и финансовия отчет и считат, че годишния доклад
за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и разбираем и осигурява необходимата
информация на акционерите с цел оценяване позицията, дейността, бизнес модела и стратегията
на Дружеството.
4. Информация по чл. 10, параграф 1, букви „в“, „г“, „е“, „з“ и „и“ от Директива
2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21.04.2004 г. относно предложенията
за поглъщане.
Страница
4
от
8
4.1. Чл. 10, параграф 1, буква „в“ („Значими преки или косвени акционерни участия
(включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани
акционерни участия) по смисъла на чл. 85 от Директива 2001/34/ЕО.“).
През 2025 г. не са извършени съществени промени, свързани с придобиване или продажба
на акции на Дружеството, които да достигат, надхвърлят или падат под една от следните граници
от 10 %, 20 %, 1/3, 50 % и 2/3 от правата на глас на Дружеството за периода по смисъла на чл. 85
от Директива 2001/34/ЕО.
Към 31.12.2025 г. акционерите на Дружеството, притежаващи 10 % или повече акции от
капитала му, са следните:
Лице/начин на притежаване Към 31.12.2025
Брой акции %
1. БЕЛЛИАТО РАФФАЕЛЕ 1 121 250 12.51
2. САЙТ ГРАУНД ХОСТИНГ ЕООД 1 000 005 11.16
3. ТАНЯ БЕЛИАТО 1 118 750 12.48
4. КЕЙ БИ СИ АСЕТ МЕНИДЖМЪНТ НВ – КЛОН КЧТ (непряко) 965 221 10.77
4.1. ХОРАЙЗЪН ПЛАТИНУМ ПОРТФОЛИО 965 221 10.77
4.2. Чл. 10, параграф 1, буква „г“ („Притежателите на всички ценни книжа със
специални права на контрол и описание на тези права.“).
Дружеството няма акционери със специални контролни права.
4.3. Чл. 10, параграф 1, буква „е“ („Всички ограничения върху правата на глас, като
например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или
брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством
които чрез сътрудничество с дружеството финансовите права, предоставени на ценните
книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа.“).
Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения
върху правата на глас.
4.4. Чл. 10, параграф 1, буква „з“ („Правилата, с които се регулира назначаването или
смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт.“) .
Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на
директорите и внасянето на изменения в устава на Дружеството са определени в Устава на
Дружеството.
Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на
Дружеството и приетите правила за работа на Съвета на директорите.
Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години.
След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват
своите функции до избирането от Общото събрание на акционерите на нов Съвет на директорите.
Общото събрание на акционерите взема решения за промени на Устава, преобразуване и
прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на
членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори
(експерт-счетоводители) на Дружеството, одобряване и приемане на годишния финансов отчет
след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата за
4.1. Чл. 10, параграф 1, буква „в“ („Значими преки или косвени акционерни участия
(включително косвени акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани
акционерни участия) по смисъла на чл. 85 от Директива 2001/34/ЕО.“).
През 2025 г. не са извършени съществени промени, свързани с придобиване или продажба
на акции на Дружеството, които да достигат, надхвърлят или падат под една от следните граници
от 10 %, 20 %, 1/3, 50 % и 2/3 от правата на глас на Дружеството за периода по смисъла на чл. 85
от Директива 2001/34/ЕО.
Към 31.12.2025 г. акционерите на Дружеството, притежаващи 10 % или повече акции от
капитала му, са следните:
Лице/начин на притежаване Към 31.12.2025
Брой акции %
1. БЕЛЛИАТО РАФФАЕЛЕ 1 121 250 12.51
2. САЙТ ГРАУНД ХОСТИНГ ЕООД 1 000 005 11.16
3. ТАНЯ БЕЛИАТО 1 118 750 12.48
4. КЕЙ БИ СИ АСЕТ МЕНИДЖМЪНТ НВ – КЛОН КЧТ (непряко) 965 221 10.77
4.1. ХОРАЙЗЪН ПЛАТИНУМ ПОРТФОЛИО 965 221 10.77
4.2. Чл. 10, параграф 1, буква „г“ („Притежателите на всички ценни книжа със
специални права на контрол и описание на тези права.“).
Дружеството няма акционери със специални контролни права.
4.3. Чл. 10, параграф 1, буква „е“ („Всички ограничения върху правата на глас, като
например ограничения върху правата на глас на притежателите на определен процент или
брой гласове, крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством
които чрез сътрудничество с дружеството финансовите права, предоставени на ценните
книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа.“).
Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения
върху правата на глас.
4.4. Чл. 10, параграф 1, буква „з“ („Правилата, с които се регулира назначаването или
смяната на членове на съвета и внасянето на изменения в учредителния акт.“) .
Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на
директорите и внасянето на изменения в устава на Дружеството са определени в Устава на
Дружеството.
Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на
Дружеството и приетите правила за работа на Съвета на директорите.
Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години.
След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват
своите функции до избирането от Общото събрание на акционерите на нов Съвет на директорите.
Общото събрание на акционерите взема решения за промени на Устава, преобразуване и
прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на
членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори
(експерт-счетоводители) на Дружеството, одобряване и приемане на годишния финансов отчет
след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата за
Страница
5
от
8
попълване на фонд „Резервен“ и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност
членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и др.
4.5. Чл. 10, параграф 1, буква „и“ („Правомощията на членовете на съвета, и по-
специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции.“).
Съветът на директорите на Дружеството организира и осигурява изпълнението на
решенията на Общото събрание на акционерите и взема решения относно:
1. покупка и продажба на недвижими имоти;
2. сключване, прекратяване и разваляне на договора/ите с третото/ите лице/а,
обслужващо/и дейността му, и с банката-депозитар. Единствено при едностранно прекратяване
на договор с третото/ите лице/а, обслужващо/и дейността на Дружеството и при промяна на
възнаграждението/ята му/им, решението се взима от Общото събрание на акционерите на
основание чл. 28, ал. 1, т. 9 и т. 11 от Устава;
3. контролиране изпълнението на договорите по т. 2;
4. оказване на съдействие на третото/тите лице/а, обслужващо/и дейността на
Дружеството, и на банката-депозитар при изпълнението на техните функции съгласно
действащото законодателство и Устава;
5. застраховане на недвижимите имоти веднага след придобиването им, ако това е
приложимо за съответния имот съгласно изискванията на ЗДСИЦДС;
6. определяне на подходящи експерти, отговарящи на изискванията на чл. 22 от ЗДСИЦДС
и притежаващи необходимата квалификация и опит, за оценяване на притежаваните имоти;
7. свикване на редовно годишно Общо събрание, както и извънредно Общо събрание на
акционерите при настъпване на обстоятелства от съществено значение за Дружеството;
8. назначаване на трудов договор Директор за връзка с инвеститорите;
9. откриване на клонове и представителства;
10. вземане на решение за използване на средствата от фонд „Резервен“ за покриване на
загуби от предходни години;
11. вземане на решения за инвестиране на свободните средства на Дружеството при
спазване на законовите и уставните ограничения;
12. вземане на решения за инвестиране на до 10 на сто от активите в други дружества със
специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти, освен ако подобно решение не
попада в хипотезите на чл. 114 от ЗППЦК и не е необходимо изрично овластяване от Общо
събрание на акционерите;
13. приемане на правилата за гласуване чрез пълномощник, образците, които се използват
за гласуване чрез пълномощник, и начините, чрез които Дружеството ще бъде уведомявано за
извършени упълномощавания при всяко конкретно Общо събрание на акционерите;
14. други въпроси от неговата компетентност съгласно Устава.
В резултат на изричното овластяване от Общото събрание на акционерите, проведено на
05.06.2025 г., Съветът на директорите може в рамките на 5 г. период от вписване на приетия на
събранието устав да взема решение за увеличение на капитала в размер до 150 000 000 лв. или
равностойността им в евро, както и да взема решения за издаване на облигации във всички валути
в размер до 50 000 000 лв.
5. Състав и функционирането на административните, управителните и надзорните
органи на Дружеството и техните комитети.
Съвет на директорите
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ има едностепенна система за управление.
Дружеството се управлява от Съвет на директорите в 3-членен състав и се представлява пред
трети лица от изпълнителния член.
попълване на фонд „Резервен“ и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност
членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и др.
4.5. Чл. 10, параграф 1, буква „и“ („Правомощията на членовете на съвета, и по-
специално правото да се емитират или изкупуват обратно акции.“).
Съветът на директорите на Дружеството организира и осигурява изпълнението на
решенията на Общото събрание на акционерите и взема решения относно:
1. покупка и продажба на недвижими имоти;
2. сключване, прекратяване и разваляне на договора/ите с третото/ите лице/а,
обслужващо/и дейността му, и с банката-депозитар. Единствено при едностранно прекратяване
на договор с третото/ите лице/а, обслужващо/и дейността на Дружеството и при промяна на
възнаграждението/ята му/им, решението се взима от Общото събрание на акционерите на
основание чл. 28, ал. 1, т. 9 и т. 11 от Устава;
3. контролиране изпълнението на договорите по т. 2;
4. оказване на съдействие на третото/тите лице/а, обслужващо/и дейността на
Дружеството, и на банката-депозитар при изпълнението на техните функции съгласно
действащото законодателство и Устава;
5. застраховане на недвижимите имоти веднага след придобиването им, ако това е
приложимо за съответния имот съгласно изискванията на ЗДСИЦДС;
6. определяне на подходящи експерти, отговарящи на изискванията на чл. 22 от ЗДСИЦДС
и притежаващи необходимата квалификация и опит, за оценяване на притежаваните имоти;
7. свикване на редовно годишно Общо събрание, както и извънредно Общо събрание на
акционерите при настъпване на обстоятелства от съществено значение за Дружеството;
8. назначаване на трудов договор Директор за връзка с инвеститорите;
9. откриване на клонове и представителства;
10. вземане на решение за използване на средствата от фонд „Резервен“ за покриване на
загуби от предходни години;
11. вземане на решения за инвестиране на свободните средства на Дружеството при
спазване на законовите и уставните ограничения;
12. вземане на решения за инвестиране на до 10 на сто от активите в други дружества със
специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими имоти, освен ако подобно решение не
попада в хипотезите на чл. 114 от ЗППЦК и не е необходимо изрично овластяване от Общо
събрание на акционерите;
13. приемане на правилата за гласуване чрез пълномощник, образците, които се използват
за гласуване чрез пълномощник, и начините, чрез които Дружеството ще бъде уведомявано за
извършени упълномощавания при всяко конкретно Общо събрание на акционерите;
14. други въпроси от неговата компетентност съгласно Устава.
В резултат на изричното овластяване от Общото събрание на акционерите, проведено на
05.06.2025 г., Съветът на директорите може в рамките на 5 г. период от вписване на приетия на
събранието устав да взема решение за увеличение на капитала в размер до 150 000 000 лв. или
равностойността им в евро, както и да взема решения за издаване на облигации във всички валути
в размер до 50 000 000 лв.
5. Състав и функционирането на административните, управителните и надзорните
органи на Дружеството и техните комитети.
Съвет на директорите
„ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ има едностепенна система за управление.
Дружеството се управлява от Съвет на директорите в 3-членен състав и се представлява пред
трети лица от изпълнителния член.
Страница
6
от
8
За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от
всички присъстващи членове, като се отбелязва как е гласувал всеки от тях по разглежданите
въпроси. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава
на Дружеството.
Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в
съответствие с изискванията на „Глава първа“ от НККУ от Общото събрание на акционерите,
съобразно приложимите законови регламенти и Устава на Дружеството. При предложения за
избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на
компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Дружеството.
Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма,
безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на
Дружеството.
Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на
директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството е приложило
един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на
мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно
взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите,
което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Дружеството и неговото
корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един
от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно
стратегическо управление на Дружеството, което е неразривно свързано и обусловено от
структурата и състава на Съвета на директорите.
С всеки от членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на
управлението. Дружеството е възприело подхода за определяне на възнагражденията на
членовете на Съветът на директорите директно от Общото събрание на акционерите.
Информация относно годишния размер на получените от членовете на Съвета на
директорите възнаграждения е оповестена в Годишния доклад за дейността на Дружеството за
отчетната 2025 г.
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули,
обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Дружеството и/или с постигането
на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Дружеството за 2025 г.
Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно
възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както
и изпълнението на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство и
да участват ефективно в работата на Дружеството.
През 2025 г. Общото събрание на акционерите на Дружеството не е гласувало
допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Не е предвидено
Дружеството да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета
на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти.
Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на
интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на
Дружеството. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи
конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между
Дружеството и тях или свързани с тях лица.
За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от
всички присъстващи членове, като се отбелязва как е гласувал всеки от тях по разглежданите
въпроси. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно разпоредбите на Устава
на Дружеството.
Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в
съответствие с изискванията на „Глава първа“ от НККУ от Общото събрание на акционерите,
съобразно приложимите законови регламенти и Устава на Дружеството. При предложения за
избор на нови членове на Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на
компетентността на кандидатите с естеството на дейността на Дружеството.
Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма,
безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на
Дружеството.
Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на
директорите да бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството е приложило
един от основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на
мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно
взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на директорите,
което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Дружеството и неговото
корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за реализирането на един
от важните принципи на доброто корпоративно управление – осъществяване на ефективно
стратегическо управление на Дружеството, което е неразривно свързано и обусловено от
структурата и състава на Съвета на директорите.
С всеки от членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на
управлението. Дружеството е възприело подхода за определяне на възнагражденията на
членовете на Съветът на директорите директно от Общото събрание на акционерите.
Информация относно годишния размер на получените от членовете на Съвета на
директорите възнаграждения е оповестена в Годишния доклад за дейността на Дружеството за
отчетната 2025 г.
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули,
обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Дружеството и/или с постигането
на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Дружеството за 2025 г.
Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно
възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както
и изпълнението на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство и
да участват ефективно в работата на Дружеството.
През 2025 г. Общото събрание на акционерите на Дружеството не е гласувало
допълнителни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите. Не е предвидено
Дружеството да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните членове на Съвета
на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови инструменти.
Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на
интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на
Дружеството. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи
конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между
Дружеството и тях или свързани с тях лица.
Страница
7
от
8
През 2025 г. не са сключвани сделки между Дружеството и членове на Съвета на
директорите и/или свързани с тях лица.
Одитен комитет
На проведеното на 19.12.2019 г. извънредно Общо събрание на акционерите на
Дружеството беше избран Одитен комитет в състав: Десимира Илиева Денчева, Галя Стоилова
Василева и Велина Любомирова Савчева. Същият състав на Одитния комитет беше преизбран
на проведеното Общо събрание на акционерите на 31.05.2023 г. с мандат до 2026 г. На 25.06.2024
г. бяха освободени по собствено желание като членове на Одитния комитет Велина Любомирова
Савчева и Галя Стоилова Василева от Общото събрание на акционерите, а на тяхно място бяха
избрани Златена Михайлова Златева и Биляна Ангелова Кирова до изтичането на мандата на
освободените членове.
Действията, които влизат в компетенциите на комитета са още една гаранция за защита
правата на акционерите на Дружеството. Одитният комитет играе важна роля за минимизирането
на финансовия и оперативния риск, както и риска от неспазване на законодателството, като в
същото време повишава качеството на процеса по финансово отчитане съгласно изискванията
на ЗНФОИСУ.
Общо събрание на акционерите
Всички акционери на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ имат право да участват в
Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат
възможност да упражняват правото си на глас в Общото събрание на Дружеството и чрез
представители.
Ръководството на Дружеството спазва изискванията на НККУ, закона и Устава на
Дружеството за организирането и провеждането на Общи събрания на акционерите на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ. Те гарантират равнопоставено третиране на всички акционери
и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото
събрание. Ръководството на Дружеството организира процедурите и реда за провеждане на
Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно
гласуването, като същевременно се прилагат и правила за гласуване по пълномощие, които дават
възможност на максимално голям брой акционери да заявят позицията си по въпроси от дневния
ред. През 2024 г. бяха гласувани промени в Устава на Дружеството, с които беше създадена
възможността за гласуване на Общите събрания и чрез кореспонденция и/или чрез използване
на електронни средства посредством предвидените в ЗППЦК форми.
Текстовете в писмените материали, изготвени от Дружеството и свързани с дневния ред
на Общото събрание на акционерите, са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение
акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като
отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. и предложението за
разпределяне на печалба.
Ръководството на Дружеството гарантира правото на акционерите да бъдат информирани
относно взетите решения на Общото събрание на акционерите чрез своевременното им
оповестяване в Търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел и
обявяването им на Комисията за финансов надзор, „Българска фондова борса“ АД и
обществеността, както и чрез поддържане на нарочен раздел в интернет страницата на
Дружеството.
През 2025 г. не са сключвани сделки между Дружеството и членове на Съвета на
директорите и/или свързани с тях лица.
Одитен комитет
На проведеното на 19.12.2019 г. извънредно Общо събрание на акционерите на
Дружеството беше избран Одитен комитет в състав: Десимира Илиева Денчева, Галя Стоилова
Василева и Велина Любомирова Савчева. Същият състав на Одитния комитет беше преизбран
на проведеното Общо събрание на акционерите на 31.05.2023 г. с мандат до 2026 г. На 25.06.2024
г. бяха освободени по собствено желание като членове на Одитния комитет Велина Любомирова
Савчева и Галя Стоилова Василева от Общото събрание на акционерите, а на тяхно място бяха
избрани Златена Михайлова Златева и Биляна Ангелова Кирова до изтичането на мандата на
освободените членове.
Действията, които влизат в компетенциите на комитета са още една гаранция за защита
правата на акционерите на Дружеството. Одитният комитет играе важна роля за минимизирането
на финансовия и оперативния риск, както и риска от неспазване на законодателството, като в
същото време повишава качеството на процеса по финансово отчитане съгласно изискванията
на ЗНФОИСУ.
Общо събрание на акционерите
Всички акционери на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ имат право да участват в
Общото събрание на акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат
възможност да упражняват правото си на глас в Общото събрание на Дружеството и чрез
представители.
Ръководството на Дружеството спазва изискванията на НККУ, закона и Устава на
Дружеството за организирането и провеждането на Общи събрания на акционерите на „ЕЛАНА
Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ. Те гарантират равнопоставено третиране на всички акционери
и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред на Общото
събрание. Ръководството на Дружеството организира процедурите и реда за провеждане на
Общото събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно
гласуването, като същевременно се прилагат и правила за гласуване по пълномощие, които дават
възможност на максимално голям брой акционери да заявят позицията си по въпроси от дневния
ред. През 2024 г. бяха гласувани промени в Устава на Дружеството, с които беше създадена
възможността за гласуване на Общите събрания и чрез кореспонденция и/или чрез използване
на електронни средства посредством предвидените в ЗППЦК форми.
Текстовете в писмените материали, изготвени от Дружеството и свързани с дневния ред
на Общото събрание на акционерите, са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение
акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като
отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. и предложението за
разпределяне на печалба.
Ръководството на Дружеството гарантира правото на акционерите да бъдат информирани
относно взетите решения на Общото събрание на акционерите чрез своевременното им
оповестяване в Търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел и
обявяването им на Комисията за финансов надзор, „Българска фондова борса“ АД и
обществеността, както и чрез поддържане на нарочен раздел в интернет страницата на
Дружеството.
Страница
8
от
8
6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на
административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти,
като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на
многообразие, начинът на приложението ѝ и резултатите през отчетния период.
Дружеството е микро предприятие съгласно дефиницията за микро предприятия по чл. 19,
ал. 2 от ЗСч , вследствие на което то попада в хипотезата на чл. 100н, ал. 12 от ЗППЦК, гласяща,
че политиката за многообразие не се прилага за малките и средните предприятия. Поради тази
причина и по аргумент на по-силното основание към настоящия момент Дружеството не е
разработило и не прилага такава политика на многообразие.
Настоящата декларация е одобрена от Съвета на директорите на заседание от
25 март 2026 г., като част от Годишния доклад за дейността на „ЕЛАНА Фонд за земеделска
земя“ АДСИЦ за 2025 г.
____________________________
Георги Малинов
Изпълнителен директор Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:48:16 +02'00'
6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на
административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с аспекти,
като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази политика на
многообразие, начинът на приложението ѝ и резултатите през отчетния период.
Дружеството е микро предприятие съгласно дефиницията за микро предприятия по чл. 19,
ал. 2 от ЗСч , вследствие на което то попада в хипотезата на чл. 100н, ал. 12 от ЗППЦК, гласяща,
че политиката за многообразие не се прилага за малките и средните предприятия. Поради тази
причина и по аргумент на по-силното основание към настоящия момент Дружеството не е
разработило и не прилага такава политика на многообразие.
Настоящата декларация е одобрена от Съвета на директорите на заседание от
25 март 2026 г., като част от Годишния доклад за дейността на „ЕЛАНА Фонд за земеделска
земя“ АДСИЦ за 2025 г.
____________________________
Георги Малинов
Изпълнителен директор Georgi
Valentinov
Malinov
Digitally signed by
Georgi Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:48:16 +02'00'
Д Е К Л А Р А Ц И Я
на основание чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публично предлагане
на ценни книжа
Долуподписаната, Елена Богданова Тодорова, в качеството си на съставител на
приложения годишен финансов отчет за дейността на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“
АДСИЦ с ЕИК 175085923 за 2025 г.
Декларирам, че:
1. Доколкото ми е известно, комплектът годишни финансови отчети за 2025 г. e
съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразява вярно и честно
информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата
на емитента „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
2. Годишният доклад за дейността на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за
2025 г. съдържа достоверен преглед на важните събития, настъпили през годината, на
влиянието им върху финансово-счетоводните резултати на Дружеството, както и на
основните рискове и несигурности, пред които е било изправено Дружеството през
съответния период.
Дата: 25.03.2026 г. Съставител:______________________
Елена Тодорова Elena
Bogdanov
a Todorova
Digitally signed by
Elena Bogdanova
Todorova
Date: 2026.03.25
17:44:34 +02'00'
на основание чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публично предлагане
на ценни книжа
Долуподписаната, Елена Богданова Тодорова, в качеството си на съставител на
приложения годишен финансов отчет за дейността на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“
АДСИЦ с ЕИК 175085923 за 2025 г.
Декларирам, че:
1. Доколкото ми е известно, комплектът годишни финансови отчети за 2025 г. e
съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразява вярно и честно
информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата
на емитента „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
2. Годишният доклад за дейността на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за
2025 г. съдържа достоверен преглед на важните събития, настъпили през годината, на
влиянието им върху финансово-счетоводните резултати на Дружеството, както и на
основните рискове и несигурности, пред които е било изправено Дружеството през
съответния период.
Дата: 25.03.2026 г. Съставител:______________________
Елена Тодорова Elena
Bogdanov
a Todorova
Digitally signed by
Elena Bogdanova
Todorova
Date: 2026.03.25
17:44:34 +02'00'
Д Е К Л А Р А Ц И Я
на основание чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публично предлагане
на ценни книжа
Долуподписаният, Георги Валентинов Малинов, в качеството си на изпълнителен
директор и представляващ на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ с ЕИК 175085923,
във връзка с приложения годишен финансов отчет за дейността на Дружеството за 2025 г.
Декларирам, че:
1. Доколкото ми е известно, комплектът годишни финансови отчети за 2025 г. е
съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразява вярно и честно
информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата
на емитента „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
2. Годишният доклад за дейността на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за
2025 г. съдържа достоверен преглед на важните събития, настъпили през годината, на
влиянието им върху финансово-счетоводните резултати на Дружеството, както и на
основните рискове и несигурности, пред които е било изправено Дружеството през
съответния период.
Дата: 25.03.2026 г. Изпълнителен директор: _______________________
Георги Малинов Georgi
Valentino
v Malinov
Digitally signed
by Georgi
Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:48:40 +02'00'
на основание чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публично предлагане
на ценни книжа
Долуподписаният, Георги Валентинов Малинов, в качеството си на изпълнителен
директор и представляващ на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ с ЕИК 175085923,
във връзка с приложения годишен финансов отчет за дейността на Дружеството за 2025 г.
Декларирам, че:
1. Доколкото ми е известно, комплектът годишни финансови отчети за 2025 г. е
съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразява вярно и честно
информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и печалбата или загубата
на емитента „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ.
2. Годишният доклад за дейността на „ЕЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за
2025 г. съдържа достоверен преглед на важните събития, настъпили през годината, на
влиянието им върху финансово-счетоводните резултати на Дружеството, както и на
основните рискове и несигурности, пред които е било изправено Дружеството през
съответния период.
Дата: 25.03.2026 г. Изпълнителен директор: _______________________
Георги Малинов Georgi
Valentino
v Malinov
Digitally signed
by Georgi
Valentinov
Malinov
Date: 2026.03.25
17:48:40 +02'00'
1
РСМ БГ ООД
Адрес за кореспонденция:
ул. Проф. Фритьоф Нансен 9, ет.7
1142 София, България
T: +359 2 987 55 22
T: +359 2 987 55 33
E: office@rsmbg.bg
W: www.rsmbg.bg
Декларация
по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
До акционерите на
„EЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
гр. София
Долуподписаните:
1. Владислав Руменов Михайлов, в качеството ми на Управител на одиторско дружество „РСМ БГ“ ООД,
с ЕИК 121435206, със седалище и адрес на управление област София -град, община Столична, гр. София,
район Средец, ул. “Хан Омуртаг” № 8, адрес за кореспонденция област София, община Столична, гр. София,
ул. проф. Фритьоф Нансен № 9, ет.7 и
2. д - р Таня Василева Коточева, в качеството ми на регистриран одитор (с рег. № 739 от регистъра при
КПНРО по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит) , отговорен за одит ангажимента от името
на одиторско дружество „РСМ БГ“ ООД (с рег. № 173 от регистъра при КПНРО по чл. 20 от Закона за
независимия финансов одит) , декларираме, че
Одиторско дружество „РСМ БГ“ ООД беше ангажирано да извърши задължителен финансов одит
на финансовия отчет на „EЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за 2025 г., съставен съгласно
„МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС)", общоприето наименование на
счетоводната база, дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование
„Международни счетоводни стандарти”. В резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от 24
март 2025 г.
С настоящото удостоверяваме, че както е докладвано в издадения от нас одиторски доклад
относно годишния финансов отчет на „EЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за 2025 година,
издаден на 26 март 2026 г.:
1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По наше мнение, приложеният финансов отчет
дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2025 г. и за
неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази
дата, в съответствие с „МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС) “ (стр.1 от
одиторския доклад).
2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на „EЛАНА Фонд за
земеделска земя“ АДСИЦ със свързани лица. Информация относно сделките със свързани лица е
надлежно оповестена в пояснение 17 към финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски
процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не
са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим
заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за годината,
РСМ БГ ООД
Адрес за кореспонденция:
ул. Проф. Фритьоф Нансен 9, ет.7
1142 София, България
T: +359 2 987 55 22
T: +359 2 987 55 33
E: office@rsmbg.bg
W: www.rsmbg.bg
Декларация
по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
До акционерите на
„EЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ
гр. София
Долуподписаните:
1. Владислав Руменов Михайлов, в качеството ми на Управител на одиторско дружество „РСМ БГ“ ООД,
с ЕИК 121435206, със седалище и адрес на управление област София -град, община Столична, гр. София,
район Средец, ул. “Хан Омуртаг” № 8, адрес за кореспонденция област София, община Столична, гр. София,
ул. проф. Фритьоф Нансен № 9, ет.7 и
2. д - р Таня Василева Коточева, в качеството ми на регистриран одитор (с рег. № 739 от регистъра при
КПНРО по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит) , отговорен за одит ангажимента от името
на одиторско дружество „РСМ БГ“ ООД (с рег. № 173 от регистъра при КПНРО по чл. 20 от Закона за
независимия финансов одит) , декларираме, че
Одиторско дружество „РСМ БГ“ ООД беше ангажирано да извърши задължителен финансов одит
на финансовия отчет на „EЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за 2025 г., съставен съгласно
„МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС)", общоприето наименование на
счетоводната база, дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование
„Международни счетоводни стандарти”. В резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от 24
март 2025 г.
С настоящото удостоверяваме, че както е докладвано в издадения от нас одиторски доклад
относно годишния финансов отчет на „EЛАНА Фонд за земеделска земя“ АДСИЦ за 2025 година,
издаден на 26 март 2026 г.:
1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По наше мнение, приложеният финансов отчет
дава вярна и честна представа за финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2025 г. и за
неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази
дата, в съответствие с „МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС) “ (стр.1 от
одиторския доклад).
2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на „EЛАНА Фонд за
земеделска земя“ АДСИЦ със свързани лица. Информация относно сделките със свързани лица е
надлежно оповестена в пояснение 17 към финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски
процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не
са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим
заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за годината,
2
завършваща на 31 декември 2025 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на
МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките
със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно
финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица
(стр. 5 от одиторския доклад) .
3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки. Нашите
отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности
на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет представя
съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените
от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за
годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга
информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно
представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на „МСФО счетоводни стандарти,
приети от ЕС“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет
сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение
относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени
сделки (стр. 5 от одиторския доклад).
Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат
единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на извършения
независим финансов одит на годишния финансов отчет на „EЛАНА Фонд за земеделска земя“
АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31 декември 2025 г., с дата на одиторския доклад 26
март 2026 г. Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат и
е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал. 4,
т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема като
заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски доклад от 24 март
2025 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от ЗППЦК.
Владислав Михайлов д-р Таня Коточева
Управител Регистриран одитор, отговорен за одита
„РСМ БГ“ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
26 март 2026 г.
гр. София Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:30:26 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by Vladislav
Roumenov Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:43:07
+02'00'
завършваща на 31 декември 2025 г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията на
МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките
със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно
финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица
(стр. 5 от одиторския доклад) .
3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки. Нашите
отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности
на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали финансовият отчет представя
съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените
от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за
годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга
информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно
представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на „МСФО счетоводни стандарти,
приети от ЕС“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет
сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение
относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени
сделки (стр. 5 от одиторския доклад).
Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат
единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на извършения
независим финансов одит на годишния финансов отчет на „EЛАНА Фонд за земеделска земя“
АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31 декември 2025 г., с дата на одиторския доклад 26
март 2026 г. Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат и
е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал. 4,
т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема като
заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски доклад от 24 март
2025 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от ЗППЦК.
Владислав Михайлов д-р Таня Коточева
Управител Регистриран одитор, отговорен за одита
„РСМ БГ“ ООД
Одиторско дружество,
регистрационен номер 173
26 март 2026 г.
гр. София Tania
Vassileva
Kotocheva
Digitally signed by
Tania Vassileva
Kotocheva
Date: 2026.03.26
14:30:26 +02'00' Vladislav
Roumenov
Mihaylov
Digitally signed by Vladislav
Roumenov Mihaylov
Date: 2026.03.26 14:43:07
+02'00'